（2017）湘1302民初1644号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-15
案件名称
彭恩勇与娄底市松源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭恩勇,娄底市松源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国立法法》：第九十二条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1302民初1644号原告彭恩勇，男，出生于1972年9月28日，汉族，住娄底市。委托代理人谢原满（特别授权），娄底市利民法律服务所法律工作者。委托代理人肖日元，系彭恩勇之妻。被告娄底市松源房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区乐坪西街顺风大酒店602、603室（原金属材料总公司）。法定代表人：颜国雄，该公司总经理。委托代理人曾中业、柳卫长，该公司职工。原告彭恩勇与被告娄底市松源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭恩勇委托代理人谢原满、肖日元、被告娄底市松源房地产开发有限公司委托代理人曾中业、柳卫长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭恩勇请求判令：1、被告与原告签订的合同补充协议第三条第一款无效，并将另行收取的水、电及燃气款15116元立即退还原告，并将供水、供气安装好。2、被告向原告支付延期交房的违约金30600元，并判令被告自判决之日起一年内将原告所购房屋产权登记证办好，逾期造成的损失都由被告承担。3、被告单方违约，将原告的居住房屋位置擅自抬高一层，应向原告支付违约补偿金10000元。4、被告应将公共通道楼梯起步平台加宽，做好出行道并做好防护栏杆，方便原告出行。5、本案所有的诉讼费用由被告承担。被告娄底市松源房地产开发有限公司辩称：1、被告与原告签订的合同补充协议第三条第一款经双方签字确定，已在娄底市房产局备案，市物价局对交房费用已核准，并在娄底市房产局备案已产生了法律责任，已构成事实，并且交房时间已经三年，过了诉讼时效，请法院驳回原告的请求。2、原告在2014年已向娄底市建设局集体上访，公司接访，在建设局领导协调后，解决了延期交房的事。3、原告在购房时，本公司营销部告诉原告是住房第几层，并不包括商业门面的层数。4、至于公共通道楼梯起步平台加宽问题，因民营市场65栋、66栋居民上访，经规划执法支队裁定，符合居住条件。5、本案的诉讼费用由原告承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证及认证情况，本院确认如下基本事实：2013年9月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以3467.26元/㎡的单价购买被告已取得土地使用权证及商品房预售许可证的“松源名都”项目1栋251号的商品房，房屋建筑面积为98.06㎡，总价款为340000元，该合同第四条约定该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用[按娄价服（2010）46号文件执行]。该合同还约定被告应于2013年12月30日前，将具备房地产开发项目单位工程竣工验收备案表及符合合同约定的商品房交付给原告。被告逾期交付符合合同约定的房屋给原告，则承担违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限（2013年12月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案。办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后365个工作日内。交接：双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件（即房地产开发项目单位工程竣工验收备案表），签署房屋交接单，并提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告的原因，未能按期交付的，双方同意被告在《娄底日报》或《娄底晚报》发布或电话、短信通知的入伙公告为合法有效告知，原告未按通知的交房时间到被告处办理房屋交付手续的，视为被告已按通知的交房时间将房屋交付给原告使用。附件七，合同补充协议第三条第一项约定上述总房款340000元不包括如下费用：水、电、气、有线电视、多媒体等开户费、契税、合同印花税、产权登记费、物业管理费、维修基金及其他按规定应由原告承担的税费等。2014年7月28日，原告彭恩勇向被告缴纳3000元煤气安装费用。2014年8月25日，被告娄底市松源房地产开发有限公司在娄底晚报刊登公告，决定于2014年9月1日正式交房，限购房者于同年9月30日前来被告售楼部办理交房入伙手续，逾期办理责任自负。被告提供的《建设工程竣工档案初验认可证》载明，松源名都项目竣工时间为2014年10月9日。2014年10月15日，原、被告双方办理了交房手续，并缴纳了12837元结算费用，其中包括水2680元、电9436元开户安装费用。另查明，2010年5月21日娄底市物价局、娄底市房地产管理局共同作出娄价服[2010]46号文件《娄底市新建商品房交易价格行为实施细则》规定：商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入开发建设成本、进入房价，不得在购房合同价外另行收取。将电力一户一表及建设费用、供水一户一表及建设费用、居民用户燃气庭院管网和室内管道安装到户费用等计入在房价之内。以上事实，有原、被告的当庭陈述及其提供的娄底市松源房地产开发有限公司的企业注册登记、《商品房买卖合同》、《收款收据》、商品房预售许可证、竣工档案初验认可证、《娄底市新建商品房交易价格行为实施细则》等证据在案佐证，足以认定。判决的理由及结果本院认为，原告彭恩勇与被告松源房产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》，是当事人双方的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。原告要求被告松源房产开发有限公司立即向原告承担逾期交房违约金30600元。对此本院认为，原告已按合同约定将购房款支付给被告，但被告未能按合同约定期限将原告所购买房屋交付给原告，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当承担迟延交付的违约责任。根据所查明的事实，被告的松源名都项目竣工时间为2014年10月9日，而且于2014年8月25日刊登公告通知原告交房。综上所述，本院认为本案延期交付的违约责任，应按合同约定从双方限定最后交付期限的第二日，即2013年12月31日起计至2014年10月9日止为宜，同时考虑到松源房地产开发有限公司确实为配合政府行为而多次停工导致延期交付，对上述违约期间可酌情核减，确定违约期间为8个月。因双方约定的违约金过高，本院调整为按银行同期贷款利率计算，故对原告要求被告支付逾期交房违约金予以部分支持。原告主张被告自判决之日起一年内将原告产权登记证办好，本院认为，合同约定办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后365个工作日内，被告应当履行合同义务，为原告办理好所购房屋的产权证书等产权凭证，原告也应积极履行协助配合办理相关手续的义务。故对原告此主张本院予以支持。原告主张《商品房买卖合同》补充协议第三条第一项无效，并要求被告退还“煤气、水、电开户费”15116元，根据《娄底市新建商品房交易价格行为实施细则》规定，水、电开户费用应包括在房价内，《商品房买卖合同》补充协议之相关约定违反该规定，同时由于被告尚未给原告进行煤气开户，且未能提供证据证明该项收费的具体去向，故本院对原告上述诉讼请求予以支持。原告主张被告在退费后仍应承担原告煤气开户费用并负责安装，本院认为，《娄底市新建商品房交易价格行为实施细则》只规定，居民用户燃气庭院管网和室内管道安装到户费用包括在房价内，并未明确将煤气开户费也包括在房价之内，据现有房屋买卖的交易习惯，煤气开户费一般由买受人承担，故原告主张被告在返还3000元煤气开户安装费用之后仍需承担为原告煤气开户责任之诉求，本院不予支持，事后煤气开户安装等相关手续则由原告依规自行办理，被告提供必要的协助配合。在法庭审理过程中原告撤回以被告将居住房屋位置擅自抬高一层为由而要求被告支付违约补偿金10000元的诉请，本院认为这是原告对自身民事权利的行使和处分，不违反相关法律规定，本院予以准许。因涉案楼房内外建筑结构均经过了规划许可等审批手续及竣工验收，且原、被告已就方便住户出行等问题达成解决方案和意向，故此，对原告要求被告加宽公共通道楼梯起步平台等其他诉求，本院不予支持。被告辩称本案原告的起诉已过了法定的诉讼时效，本院认为，依据《中华人民共和国立法法》第九十二条新法优于旧法的原则，应适用2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定，本案的诉讼时效期限为三年，以原、被告双方实际交房之日2014年10月9日为起算点，原告于2017年5月22日向本院起诉，未超过诉讼时效，被告有关超过诉讼时效的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国立法法》第九十二条之规定，判决如下：一、原告彭恩勇与被告娄底市松源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第一项中关于商品房买卖合同第四条合同金额340000元不包括水、电开户费的约定内容无效。二、由被告娄底市松源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告彭恩勇返还煤气、水、电开户费15116元；三、由被告娄底市松源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告彭恩勇支付逾期交房违约金（以已交付房价款340000元为基数，自2013年12月31日起按人民银行同期贷款利率计算8个月）；四、被告娄底市松源房地产开发有限公司自判决生效之日起一年内为原告彭恩勇办理好所购房屋的房屋产权证；五、驳回原告彭恩勇其他的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，由被告娄底市松源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 王学军人民陪审员 廖 瑛人民陪审员 刘传桃二〇一七年十月十二日书 记 员 吴佳遥附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国立法法》第九十二条同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。