（2017）川01民终10307号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
周艳、任大均房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周艳,任大均
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10307号上诉人（原审被告、反诉原告）：周艳，女，汉族，1980年10月10日出生，住四川省通江县。委托诉讼代理人：向淼，通江县法律援助中心法律援助律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任大均，男，汉族，1973年11月20日出生，住四川省安县。上诉人周艳因与被上诉人任大均房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周艳上诉请求：撤销一审判决，改判解除案涉房屋买卖合同，责令任大均返还房屋。事实和理由：1.任大均不是自己向开发商购买房屋的债权人，后来因为其未按双方约定拖延偿还按揭款自己才重新办卡还款。2.任大均一审中承认未支付过应向自己购房的42万元。出具收条时是在他承诺一周内支付的情况下，自己基于信赖才出具的收条，此后任大均未向自己支付，一审认定该款已支付存在错误。2.2016年5月19日任大均向自己支付1万元时称只有这么多，表明其请求延期支付对自己的购房款，一审判决未认定这一事实，影响了整个案件事实的认定。任大均辩称，因个人银行账户存在信誉问题，向开发商购房时借用周艳的名义购买，后期首付款、一段时间的按揭款均由自己支付，自己才是第一个购房合同的购买人。为了将房屋过户至自己名下，双方才签定了房屋买卖合同。让周艳出具收到42万元的收条，是为了防止她以该合同再向自己要购房款。任大均向一审法院起诉请求：1.确认任大均拥有新都区新都镇兴城大道755号17栋204号房的所有权；2.周艳立即配合任大均办理房屋按揭还款及房屋所有权的过户手续。周艳向一审法院反诉请求：1.解除2016年5月12日周艳与任大均签订的房屋买卖合同；2.任大均立即返还房屋。一审法院认定事实：2015年4月2日，周艳与成都富力地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于新都镇兴城大道777号富力桃园房屋，建筑面积89.86平方米，房屋总价415800元。2015年2月5日，任大均通过银行卡转账方式向成都富力地产开发有限公司支付2万元定金。2015年4月2日，任大均支付购房首付款155800元。剩余24万元由周艳在中国农业银行股份有限公司成都青羊支行办理抵押贷款，任大均通过银行卡转账方式，从2015年6月28日起至2016年11月16日以每月1800元的标准代周艳归还银行借款，共计转账3万元。2016年11月16日，任大均代周艳归还银行贷款的银行卡转账失败，该卡已被周艳注销。目前，周艳自行归还银行借款。2015年7月16日，任大均代周艳办理了接房手续，并交纳了代办产权的契税、登记费、维修基金等费用共计14202.98元。任大均接房后，装修入住至今。2016年5月12日，周艳与任大均签订《房屋买卖合同》，合同约定周艳将涉案房屋卖给任大均，总价42万元。双方口头约定此后的银行贷款由任大均负责偿还。2016年5月12日，周艳向任大均出具收条，表明收到任大均购房款现金42万元。另查明，现涉案房屋登记备案在周艳名下，尚未办理房屋产权证书。一审法院认为，周艳与成都富力地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，是真实有效的，并且基于这一基础法律关系完成了房屋登记备案，是唯一合法的取得房屋所有权的利益期待者。任大均通过银行转账方式替周艳支付了购买房屋的定金、首付款以及部分按揭贷款，甚至代替周艳支付了办理产权证的费用，其与周艳之间是借名买房还是借贷关系，双方各执一词。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”任大均主张其是实际购房者，与周艳系借名买房关系，据此要求确认房屋所有权归属，故任大均应当对借名购房事实的存在承担举证责任。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即使任大均与周艳之间存在借名买房的事实，借名买房的当事人之间关于房屋所有权归属的约定，与《物权法》规定的不动产物权变动的生效要件不符，该约定违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。任大均在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”。因此，对任大均请求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。房屋按揭还款是在周艳与中国农业银行股份有限公司成都青羊支行之间的借款合同基础上产生的还款义务，未经中国农业银行股份有限公司成都青羊支行的同意，周艳不能将债务转移给任大均。因此，任大均要求周艳立即配合办理房屋按揭还款手续的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。任大均基于对涉案房屋所有权的错误认识，要求周艳配合办理房屋所有权的过户手续的诉讼请求，由于涉案房屋尚未办理产权证，尚未达到办理房屋过户的条件。因此，一审法院对任大均要求周艳办理房屋所有权过户手续的诉讼请求不予支持。周艳与任大均签订的《房屋买卖合同》，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。周艳认为任大均未支付购房款及按约定支付按揭款，故要求解除与任大均签订的《房屋买卖合同》。根据一审法院查明的事实来看，周艳于2016年5月12日签订的《收条》表明其收到了购房款现金42万。虽然42万元的现金交易不符合交易习惯，但周艳与任大均之间的债权债务关系十分复杂，不能认定任大均未按约定支付购房款。在从开发商手中购买该套房屋时，任大均通过银行卡转账方式支付2万元定金、首付款155800元。任大均也一直在按照双方口头约定按期代周艳归还银行的借款，直至归还银行贷款的银行卡被周艳注销。2016年11月16日，任大均向周艳归还银行贷款的银行卡转账失败。任大均支付了部分购房款以及在按期归还银行贷款，不存在周艳所述解除合同的理由。虽然周艳主张任大均是在归还以前的债务，但周艳未提供证据证明归还的具体债务依据。因此，周艳要求解除与任大均于2016年5月12日签订的《房屋买卖合同》，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。周艳与任大均之间的《房屋买卖合同》处于继续履行状态中，交付房屋属于合同义务之一。因此，一审法院对周艳要求任大均立即返还房屋的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第一百一十条第一款（一），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回本诉任大均的诉讼请求；二、驳回周艳的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由任大均自行承担；反诉案件受理费100元，由周艳自行承担。二审中，周艳向本院提交了如下新证据：1.周艳在中国农业银行开立的银行卡交易明细清单，载明：自2016年11月起，其通过账号为62×××70的银行卡向中国农业银行股份有限公司成都青羊支行归还房屋贷款。2.个人购房担保贷款合同，载明：案涉房屋因周艳的贷款被抵押给中国农业银行股份有限公司成都青羊支行。质证过程中，任大均对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议，并认可周艳拟证明的相关事实。本院认为，上述证据与一审查明的相关事实相互印证，任大均也认可其证明的相关事实，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，周艳与任大均签订的《房屋买卖合同》未约定任大均付款的具体期限和合同解除的条件。任大均在二审中陈述，双方签订房屋买卖合同后让周艳出具的42万元收条，是为了防止周艳依据合同向自己要购房款。该事实有经过一审质证、认证的《房屋买卖合同》，任大均在二审中的陈述，予以证实。本院认为，周艳与任大均签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是任大均是否已支付相关收条载明的42万元，二是上述房屋买卖合同是否应当解除，三是任大均是否应从案涉房屋中搬出。现结合事实证据分析认定如下：一、关于任大均是否已向周艳全部支付42万元购房款的问题，因任大均在二审中明确认可相关收条是为防止周艳基于房屋买卖合同向其要钱而由周艳出具，表明周艳出具该收条并不表明任大均已实际支付该42万元，故一审判决据此认定任大均已支付该款的事实与任大均自认的事实相矛盾，应当予以纠正。但该款项的支付情况对全案事实的影响，应结合双方合同约定及整体履行情况进行认定，而不能作为案件事实、性质认定的唯一因素，故周艳关于一审对该事实认定错误并导致对全案事实认定错误的上诉意见不能成立，本院不予采纳。二、关于双方签订的房屋买卖合同是否应当解除的问题，因周艳和任大均在合同中未约定购房款的支付期限，也未约定合同解除的条件，加之周艳认可任大均已支付1万元购房款，任大均也按双方口头约定通过周艳的银行卡偿还了部分按揭贷款，故任大均的履行行为不具有合同约定或法律规定的导致合同应当解除的情形，周艳关于合同应当解除的上诉意见不能成立，本院不予采纳。三、关于任大均是否应从案涉房屋中搬出的问题，本院认为，任大均与周艳之间的房屋买卖合同签订后已开始履行，在合同未解除的情况下周艳不具有请求任大均返还房屋的权利，故周艳该上诉意见不能成立，本院亦不采纳。综上所述，上诉人周艳的上诉请求不能成立，应予驳回；本案虽因任大均二审中自认部分案件事实导致案件事实发生变化，但该变化不影响对案件事实的认定和法律适用，故一审判决法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费200元，由上诉人周艳负担。本判决为终审判决。审判长 曾光勇审判员 张卫敏审判员 曹 洁二〇一七年十月十二日书记员 李慧玲 微信公众号“”