（2017）内2526民初545号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-13
案件名称
杨园园与朱井军、胡小明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西乌珠穆沁旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨园园,朱井军,胡小明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书(2017)内2526民初545号原告杨园园，女，1983年4月13日出生，蒙古族，无职业。委托代理人王晓辉，内蒙古蒙得律师事务所律师。委托代理人银山，男，1975年8月8日出生，蒙古族，无职业。被告朱井军，男，1960年1月26日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。被告胡小明，男，1981年7月16日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。原告杨园园诉被告朱井军、胡小明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨园园的委托代理人王晓辉、银山，被告胡小明到庭参加了诉讼。被告朱井军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨园园诉称，2015年11月初，原告欲在西乌旗巴拉嘎尔高勒镇内购买住宅楼，经人介绍认识被告胡小明，被告胡小明称其姨夫朱井军在西乌旗巴拉嘎尔高勒镇有一套住宅，面积约120平米，位于西乌旗都市家园小区2号楼3单元502室，价格能优惠。原告因考虑被告胡小明不是房屋所有权人，故询问是否经授权卖房，得到肯定答复后，原告又多方了解，知晓被告朱井军与涉案房屋有关的经济事宜都是委托被告胡小明在处理，二人又是亲属关系，就与其商议购房事宜。双方最终商议房价为18万元，首付100，000.00元，2015年11月11日，由被告胡小明代签了《房屋买卖合同》，代收房款100,000.00元，同日，胡小明交付了楼房钥匙，原告开始对楼房进行装修、安装灯具、购置床板等。2015年12月初，原告开门时发现楼房门锁被人为更换，便及时联系被告胡小明，胡小明又联系了朱井军，得知被告朱井军已经在2015年12月9日以145，000.00元的价款将房屋出售给案外人散丹朝鲁，并办理了产权转移登记手续。为此，原告、二被告共同就房屋买卖事宜进行协商，二被告间相互推脱，致使原告购房合同目的不能实现，经多次索要，被告胡小明赔偿原告装修款30，000.00元，但对《房屋买卖合同》如何履行没有答复。原告以胡小明涉嫌合同诈骗报案，要求西乌旗公安局对其立案侦查，经西乌旗公安局经侦大队调查，被告胡小明售房行为已经取得被告朱井军的口头授权，且所得款用于偿还朱井军所欠的部分贷款、房款，故认为胡小明没有犯罪事实，不予立案。原告认为被告朱井军已经将房屋出售给第三人，并办理了权属过户登记手续，原告与胡小明签订的《房屋买卖合同》合同目的无法实现，故依法要求解除本合同，退还原告给付的购房首付款100,000.00元，并承担占有使用期间的利息，因被告朱井军已经口头委托胡小明代为出售房屋，也知晓房屋已经出售给原告，仍在收到原告给付的首付款后以超低价格将房屋出售给第三人，其行为已经构成一房二卖，原告要求按已付购房款一倍的标准赔偿原告经济损失。现诉至贵院，请求依法解除原告与被告胡小明于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》；判令二被告立即返还原告给付的购房首付款100，000.00元，并给付利息。（按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息，自2015年11月11日起算，至实际给付之日止）；判令二被告因违约行为赔偿原告经济损失100，000.00元；案件受理费及其他费用均由二被告承担。被告胡小明辩称，同意第一项诉讼请求解除合同，但是实际问题我解决不了。返还购房款及利息不应该由我承担，我是中间人，应该由被告朱井军承担。违约金也与我无关，我只是中间人，应该由被告朱井军承担。被告朱井军未出庭也未在法定期限内提交证据材料或书面答辩意见。经审理查明，2012年3月4日，被告朱井军自案外人田永海处购买位于西乌旗巴拉嘎尔高勒镇海日罕街都市家园2号楼三单元5楼502室，建筑面积120.18平米，总价款为240，360.00元。双方签订了《购房协议》，被告胡小明作为担保人在此协议中签字捺印。2014年6月30日被告朱井军以涉案房屋的产权证作为抵押自西乌旗汇鑫投资管理有限公司借款人民币120，000.00元。借款期限自2014年6月30日至2015年6月29日止，首期未能归还，办理了合同展期后自2015年6月30日至2016年6月29日止。2015年被告朱井��口头授权被告胡小明让其出售上述房产。2015年11月11日被告胡小明与原告杨园园签订《房屋买卖合同》一份，将被告朱井军所有的位于巴拉嘎尔高勒镇海日罕街都市家园2#-3-502号，建筑面积为121.4㎡的房屋出售给原告杨园园，总价款为180,000.00元。付款方式为分期付款，于2015年11月11日给付现金100,000.00元；剩余房款80，000.00元于2016年11月11日一次性给付。合同签订的当天，原告杨园园给付被告胡小明房款100，000.00元。被告胡小明为原告出具收据一份。2015年11月15日为被告朱井军还款40，000.00元，给西乌旗汇鑫投资管理有限公司。2015年12月5日给付案外人田永海房屋尾款22，000.00元。房屋产生纠纷后，被告胡小明退还原告杨园园房款31，900.00元。后被告朱井军与被告胡小明因房款产生纠纷，被告朱井军于2016年12月17日，将位于巴拉嘎尔高勒��海日罕街都市家园2#-3-502号，建筑面积为121.4㎡的房屋以160，000.00元的价格出售给案外人散旦朝鲁,并为其办理了房产过户登记手续。现该房屋所有权人为散旦朝鲁。另查明，被告胡小明系被告朱井军的外甥。上述事实，由原、被告的陈述及双方提供的《房屋买卖合同》、《购房协议》、《收据》、询问笔录等书证加以佐证。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告朱井军口头委托被告胡小明出售房屋，双方虽然没有签订书面的授权委托书，但在被告胡小明行使代理权的过程中，被告朱井军并未作出否认的表示，故视为被告胡小明的代理行为有效。被告朱井军应对外承���相应的民事责任。被告朱井军在明知房屋已经出售的情况下，再次将房屋出售给案外人的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。但原、被告双方在签订合同时，对违约责任未做明确的约定，且原告杨园园在庭审中亦未提的证据加以佐证，原告要求被告支付100，000.00元的经济损失的诉求，没有法律依据，本院不予支持。但鉴于被告朱井军在本案中确有过错，故对违约造成的经济损失，以原告实际给付房款68，100.00元为基数，以年利率24%计算利息，自2015年11月11日起计算利息至房款全部付清为止。超出部分不予支持。另根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中被告朱井军经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱井军在本判决生效后十日内返还原告杨园园房款人民币61，800.00元。二、被告朱井军在本判决生效后十日内支付原告杨园园因违约造成的经济损失。（按照实际支付房款68，100.00元为基数，以年利率24%计算利息，从2015年11月11日起计算利息至房款全部付清为止）。三、驳回原告杨园园的其他诉讼请求。案件受理费2，300.00元，减半收取,1，150.00元，由被告朱井军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数��出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 金治华二〇一七年十月十二日书记员 敖世纪