（2017）湘04民终1169号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-13
案件名称
上诉人陈伟新因与被上诉人衡山县总工会房屋租赁合同纠纷一案二审判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈伟新,衡山县总工会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘04民终1169号上诉人（原审被告）：陈伟新，男，1972年1月19日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托代理人刘丰云，衡山县光大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：衡山县总工会，住所地湖南省衡山县兴贸街58号。法定代表人汪炳林，该总工会主席。委托诉讼代理人周建波，湖南彭铎律师事务所律师。上诉人陈伟新因与被上诉人衡山县总工会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2017）湘0423民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈伟新及其委托诉讼代理人刘丰云、被上诉人总工会的委托代理人周建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伟新上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：原审程序违法，被上诉人当庭提交证据并明示被上诉人到衡山电视台出具《电视公告证明》，以补强逾期证据效力；原审判决显失公平、公正，被上诉人现任党组书记夏懿之妻系原审法院民二庭员额法官，上诉人对该案公正处理有合理怀疑；经被上诉人默认上诉人在原租赁门面的基础上扩建了10.8平方米，被上诉人应给予补偿。总工会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。总工会向一审法院起诉请求：1、被告立即腾退所占门面；2、被告支付欠缴门面租金19055元。一审法院认定事实：原、被告于2012年签订房屋租赁合同，合同约定租期四年，第四年的租金为38110元，该合同于2016年9月30日到期。租赁合同到期后，原告多次告知被告不再与其续签合同，要求被告搬离，但被告未搬离，而是继续在门店经营，且未交纳租金，亦未再与原告续签合同。2016年11月25日至2016年1月10日，原告在被告门面处进行装修。另查明，被告的前任租户交纳了押金2000元，后将该2000元转给被告。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告在租赁合同存续期间，均已根据合同约定履行了合同义务。合同于2016年9月30日到期后，被告要求续订合同，而原告无此意愿。双方就是否续订合同、是否搬离门面一直未达成一致意向，及至本案判决前，被告仍在门面处经营，未搬离门面。被告在庭审中提出其对门面进行了扩建，故原告应予继续续租。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，合同签订遵循自愿原则，他人不得非法干预。本案中，原告在合同到期后，不再有与被告续签合同的意愿，各方均应尊重该意愿。同时，法律保护所有权人对自己的动产或不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。总工会作为涉案门面的所有权人，在租赁合同到期后，亦有权选择是否与被告续签合同，也有权要求被告根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，搬离之前所租赁的门面，故该院对原告诉请的要求被告立即腾退所占用门面的请求予以支持。关于门面租金，该院认为，合同到期后的2016年10月1日至2017年3月31日（6个月）的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定应视为双方签订了不定期租赁合同，其租金应比照上一年度的合同约定支付，即为38110元/年，故被告应支付原告租金19055元（38110元/年÷12×6），但因原告自认2016年11月25日至2017年1月10日确实在被告门面处装修，影响原告的经营，故该院酌情核减两个月的租金，即6351元（38110元/年÷12×2），被告主张装修至2017年2月底，没有提交证据予以证实，该院不予采纳。另被告在租赁合同签订时交纳了押金2000元，该款项应由原告退还给被告，该三笔款项抵扣后，被告还应支付原告房屋租金10703元（19055元-6351元-2000元=10703元）。关于门面扩建，双方就是否经过原告同意而扩建未达成一致意见，该院认为，即使是经过原告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，双方无补偿约定，被告的补偿请求，亦不能获得支持，同时，被告亦未在该院给予的合理期限内提交任何证据予以证实其扩建情况及扩建成本，故该院对被告的抗辩意见不予采纳。被告在庭审中还提出其享有优先租赁权，该院认为，双方既无合同约定，亦没有相关法律对优先租赁权予以规定，其主张的优先租赁权没有合法来源，该院不予采纳。综上，被告还应支付原告房屋租金10703元。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、限被告陈伟新于本判决生效后二十日内搬离所承租的位于衡山县开云镇兴贸街58号门面（原衡山县开云镇开云北路）；二、被告陈伟新于本判决生效后二十日内支付原告衡山县总工会房屋租金10703元（该款项已扣减被告交纳的押金2000元）；三、驳回原告衡山县总工会的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费277元，由被告陈伟新承担160元，原告衡山县总工会承担117元。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审理，一审判决已认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《衡山县工人文化宫门面租赁协议》是其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全部履行自己的义务。租赁合同于2016年9月30日到期后出租人有权收回租赁物，上诉人没有证据证明原审法官当庭明示被上诉人到衡山电视台出具《电视公告证明》偏袒被上诉人，也没有证据证明被上诉人现任党组书记夏懿之妻一审法院民二庭员额法官本人干预了本案，应承担举证不能的法律后果，其提出的“原审程序违法，实体判决显失公平、公正”的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持；上诉人没有证据证明其扩建的平方米系经过被上诉人同意，根据双方签订的《衡山县工人文化宫门面租赁协议》第三条第四款“租赁期间，乙方（陈伟新）如需对门面进行改修，须报经甲方（总工会）同意方可施工，费用由乙方自负。改修所增添的设施均属甲方所有，乙方停租后不得拆除损坏”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担…”的规定，上诉人提出的“经被上诉人默认上诉人在原租赁门面的基础上扩建了10.8平方米，被上诉人应给予补偿”的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈伟新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费277元，由上诉人陈伟新负担。本判决为终审判决。审判长 杨丽萍审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一七年十月十二日书记员 谢倩茜 来自