（2017）渝0119民初4817号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-03
案件名称
重庆金易物业服务有限公司与唐铃青、孙永红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆金易物业服务有限公司,唐铃青,孙永红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初4817号原告：重庆金易物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7-商1，统一社会信用代码915001126689223126。法定代表人：周简，职务总经理。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。被告：唐铃青，女，1980年3月5日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王龙友，男，1978年5月1日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：孙永红，男，1973年8月10日出生，住重庆市。原告重庆金易物业服务有限公司与被告唐铃青物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，经被告唐铃青申请，依法追加了孙永红为本案的被告参加诉讼，本案依法由审判员秦先俊适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆金易物业服务有限公司委托诉讼代理人张莉到庭参加诉讼，被告唐铃青委托诉讼代理人王龙友、被告孙永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金易物业服务有限公司诉称，2008年2月19日原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责管理XXXX小区。被告系该小区（X幢X-X-X和X幢X-X-X）的业主，从2013年11月至2015年12月期间一直未按时向原告缴纳物管费，截止2015年12月止，被告共欠原告物管费6661元。经原告多次催收未果。现请求判令1、被告支付2013年11月至2015年12月止拖欠的物管费等费用6661元，2、判令被告并从2013年11月起至付清款项时止按被告未按期缴纳物业管理费及公摊费总额的3‰向原告支付违约金及滞纳金。3、本案诉讼费由被告承担。被告唐铃青辩称，物业公司和租户都没有告诉我们物业费没有交纳，接到法院的传票后，我去了解情况才知道2013年以后原告上调了物业费，周围的商户都觉得涨价贵了，而且涨价既没有电话通知也没有书面通知我们业主，物业公司与我们业主是服务关系，我们是享有知情权的，你们涨价必须告知我们；租户没有缴纳物业费，租户和物管一直都没有通知过我，作为业主完全不知道没有缴纳物业费这回事。被告孙永红辩称，物管公司服务不到位，房子漏水给我造成了损失，通知他们物管也不来处理，现在我家里被打湿了棉被都还在。房子是我租的唐铃青的，物业费应该由我承担，从物管费涨价后我就没有缴纳物业费了。经审理查明，2008年2月19日，南川区XXXX小区的建设单位重庆金易房地产开发（集团）有限公司（甲方）与原告重庆金易物业管理有限公司（乙方，2011年变更登记为重庆金易物业服务有限公司）签订了《XX·XX前期物业管理服务合同》，由原告对XXXX小区进行前期物业管理服务。合同第六条第一款约定物业服务费用标准为：（1）电梯住宅（3F及以上）0.80元/建筑平方米/月（含电梯费），（2）非电梯住宅及2F及以下电梯住宅0.50元/建筑平方米/月，（3）商业门面1.00元/建筑平方米/月；第八条第三款约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起通知乙方”；第四款约定“物业服务费应当按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务”；第二十六条约定“本合同期限为叁年，自2008年2月20日起至2011年2月20日止，如因建设周期延长，则本合同期限从一期工程交房之日起自动顺延。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，则本合同终止业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”；第三十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告重庆金易物业服务有限公司为该小区提供物业服务。2011年2月20日合同到期后，由于XXXX小区未选聘新的物业管理企业，原告继续为该小区提供物业服务，直到2015年12月31日。在物业服务期间，原告提出要求提高物业服务费的收费标准，因该小区未成立业主大会和选举产生业主委员会，该小区所在地的南川区XX街道XX社区居民委员会于2013年8月起就该小区物业服务费调整标准向小区业主征求意见。2013年10月15日，南川区XX街道XX社区居民委员会作出调查结果统计表，其调查统计结果为：同意的为299户，占小区建筑面积40.5%；不同意的为211户，占小区建筑面积28.6%；随大多数意见的为16户，占小区建筑面积2.2%；同意上调0.1-0.2元的为115户，占小区建筑面积15.6%；拒签及无法联系的97户，占小区建筑面积13.1%。2013年10月16日，南川区XX街道XX社区居民委员会、重庆金易物业服务有限公司作出二份《关于XXXX上调物业服务费的公告》（该两份公告上的业主代表签名处各有一个业主的签名），该公告载明从XXXX物业服务及相关费用从2013年11月1日起按以下标准执行：多层住宅为0.75元/建筑平方米/月，高层建筑为1.15元/建筑平方米/月（含电梯费），门市为1.8元/建筑平方米/月，公共能耗为10元/户/月。该公告在小区进行了张贴。随后原告从2013年11月起按照调整后的标准收取物业费，部分业主亦按照该标准交纳物业费。另查明，被告唐铃青系重庆市南川区XXXX小区X幢X单元X-X号门面的业主，该房屋建筑面积为80.49平方米。被告唐铃青从2011年起将该门面房屋出租给被告孙永红使用至2016年，双方约定在房屋租赁期间所有水、电、物管及其他费用由承租方孙永红承担。二被告未缴纳从2013年11月至2015年12月期间的物业管理费。在审理中，原告表示被告唐铃青所有的X-X-X-X门面的物管费已经交纳，X-X-X-X门面的物管费仍然未缴纳，并将诉讼请求变更为要求被告孙永红支付物业管理费3768元及违约金370元，被告唐铃青承担连带支付责任。在庭审中，被告唐铃青和孙永红对2013年11月2015年12期间产生的物业费共计3768元无异议。上述事实，有原、被告的陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、备案证明、资质证书、工商登记变更通知书、调查结果统计表、《关于XXXX上调物业服务费的公告》、照片，被告唐铃青提交的房屋等证据在案佐证，也经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，重庆市金易房地产开发（集团）有限公司与原告重庆金易物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，对本案原、被告双方均具有约束力。物业服务合同期限届满后，由于该小区未选聘新的物业服务企业，原告自愿继续提供物业服务，因此该物业服务合同自动延续到2015年12月31日即原告退出该小区之日。原告重庆金易物业服务有限公司为该小区提供物业管理服务后，依法享有收取物业费用的权利。对于2013年11月起执行的物业费收费标准，该物业费收费标准系该小区所在地的XX社区居民委员会在该小区未成立业主大会并选举产生业主委员会的情况下征求该小区业主意见的基础上形成的，并在该小区进行公告告知，小区部分业主也按照调整后的收费标准向原告交纳了相关物业费用，同时小区业主在知晓收费标准调整一事后，直到原告退出该小区物业服务前，并未依法主张权利请求撤销，因此被告应当按照调整后的收费标准交纳物业费用。本案中，因被告唐铃青和孙永红对2013年11月2015年12期间产生的物业费共计3768元无异议，本院亦予以确认。由于被告唐铃青在租赁合同中约定该门面的物业费用由被告孙永红交纳，根据《前期物业管理服务合同》第八条第三款和《物业管理条例》第四十一条第一款关于业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任的规定，即被告孙永红应当向原告交纳从2013年11月至2015年12月期间的物业费3768元，被告唐铃青负连带交纳责任。对于被告提出房屋漏水未处理等问题，属于原告在提供物业服务中的服务瑕疵，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务行为具有瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告孙永红于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金易物业服务有限公司2013年11月至2015年12月的物业服务费3768元，被告唐铃青负连带交纳责任。二、驳回原告重庆金易物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告孙永红负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 秦先俊二〇一七年十月十二日书记员 吴昱曦 搜索“”