（2017）内0581民初1679号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-11-13

案件名称

霍林郭勒市鑫磊物业服务有限公司与尹艳芝物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

霍林郭勒市人民法院

所属地区

霍林郭勒市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

霍林郭勒市鑫磊物业服务有限公司,尹艳芝

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十一条，第十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条

全文

内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民事判决书（2017）内0581民初1679号原告霍林郭勒市鑫磊物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所��内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市古城小区1号楼物业用房。法定代表人李艳春，职务董事长。委托代理人杜会勇,男,汉族,1973年3月8日出生,身份证号码×××,霍林郭勒市鑫磊物业服务有限公司职工,现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市吉祥家园1-3-701室。被告尹艳芝，女，汉族，1977年10月29日出生，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。原告霍林郭勒市鑫磊物业服务有限责任公司（以下简称霍市鑫磊物业公司）与被告尹艳芝物业服务合同纠纷一案，2017年8月26日本院受理后，依法由审判员包淑青独任审理，于2017年9月29日适用简易程序公开开庭进行了审理，霍市鑫磊物业公司委托代理人杜会勇与尹艳芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。霍市鑫磊物业公司诉称，2011年11月1日，霍市鑫磊物业公司与吉祥家园业主委员会签订了《物业服务合同》，自合同签订之日起，霍市鑫磊物业公司按照双方签订的物业服务合同约定，配齐了保安、保洁、清洁、维修等物业服务人员，全面启动物业服务，履行了合同中所规定的各项义务。在近三年来的物业服务中，霍市鑫磊物业公司及全体物业服务人员坚持做到小区街面、各楼到间保持定期清洁，生活垃圾及时清运，公用部位、公用设施、设备维修养护和管理正常，接到业主报修迅速赶到现场，及时进行维修，保证了业主的正常生活，得到多数业主的好评，因此，绝大多数业主都及时主动交纳物业服务费。然而尹艳芝自2013年11月1日起，就一直没有交纳物业服务费，经霍市鑫磊物业公司数次催要，尹艳芝总是以房屋渗水、单元门电控不能正常启动、自用部位的维修不到位、对门窗维修不及时、小区围墙没有封闭、自家财产被盗不予理赔等为由，对霍市鑫磊物业公司应收取的物业费拒绝缴纳。1、房屋渗水，是我市普遍存在的问题，与第一次的施工有关；2、单元门电控锁不能正常启动，按合同规定，对单元门物业公司只能保证开启与关闭（电子门铃及锁不在维修之内）；3、自用部位维修依据霍市物业管理办法霍政发（2014）号文件供热以锁闭阀为界，除共用的部位外都为自管部位；4、自家财务被窃，综上所述，自家财产不在物业服务范围之内，应自行投保；（门窗问题施工方质保两年，如施工方过保项目我无业积极配合提供有偿服务）5、吉祥家园物业费收费标准0.8元∕平方米∕月，因此，依据《中华人民共和国物业管理条例》以及霍林郭勒市人民政府颁布的物业管理办法等法律规定，向人民法院提起诉讼，请求依法判决，1、请求依法判令尹艳芝给付拖欠霍市鑫磊物业公司的物业服务费及物业服务费的滞纳金；物业费2011年11月至2015年7月30日按每月每平米0.8元计算；2015年8月1日至今按每月0.6元计算，滞纳金每日按年度总额的千分之三计算：2013年11月1日至12月31日，110.87平方米×0.8元×2个月﹦177.39元；2014年1月1日至12月31日，110.87平方米×0.8元×12个月﹦1064.35元，2015年1月1日至7月31日，110.87平方米×0.8元×7个月﹦620.87元，2015年8月1日至12月31日，110.87平方米×0.6元×5个月﹦332.61元，2016年1月至10月31日，110.87平方米×0.6元×10个月﹦665.22元，合计2860.44元，滞纳金，2014年1月1日至2016年11月1日，1030天，177.39×0.003元×1030天﹦548.13元；2015年1月1日至2016年11月1日，665天，1064.35元×0.003元×665天﹦2123.37元；2016年1月1日至11月1日，300天，620.87元×0.003元×300天﹦658.13元，合计3529.63元，总计6390元；2、本案各项费用由尹艳芝负担。尹艳芝答辩称，不同意给付，我从居住房屋后，我们的房屋就开始漏��，我就去找物业公司，物业公司说让我去找开发商，找到开发商，开发商让我去找物业，说都是一家的，他们推来推去，直到过保后，物业公司说已经过保了跟我们物业公司没有关系了，物业公司在事实及理由中说，财产被盗，但是我们家房屋没有被盗过，要是被盗我也不会去找物业，服务不到位，物业公司只清理生活垃圾，要求我交物业费，我拒交。霍市鑫磊物业公司为证明自己的主张向本院提举了以下证据：一、物业服务委托合同二份，证明物业公司与业主委员会签订的合同并一直履行合同为业主服务；二、前期物业服务合同一份、及吉祥家园前期物业管理服务协议一份，证明：我们的物业已经全部做到位，但是被告还是拒绝交纳物业费。尹艳芝质证认为，对原告出示的第一份及第二份证据均有异议，物业公司物业服务没有到位，楼道清理没有到位，路灯小区没有，监控不好使，路面坑洼问题一直没有处理，减速带刚刚拆除，管理工作宣传及企业文化没有过。尹艳芝为证明自己的主张向本院提举了图片5张，证明图片证明我家房屋漏雨，卫生不合格，我们小区楼道内的卫生经常不清理，经常是由业主在微信群里说完后，物业公司才去清理。霍市鑫磊物业公司质证认为，对被告出示的证据有异议，房屋质量问题是由施工方负责，物业可以配合业主去找施工方解决问题，物业不负责维修施工方遗留的问题，垃圾清理不到位业主可以监督及是给物业打电话沟通，被告出示的垃圾图片也许是雨后的，平时我们都及时清理。对霍市鑫磊物业公司提举的1、2份证据，因来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院对其真实性予以确认并采信。对尹艳芝提举的5张图片，本院对其真实性予以确认。经审理查明，尹艳芝系霍林郭勒市吉祥家园小区2-3-202号房屋业主，其房屋建筑面积110.87平方米，2011年9月1日鑫磊物业公司接管鑫龙小区物业服务，同日与尹艳芝订《吉祥家园前期物业管理服务协议》一份，约定由鑫磊物业公司为尹艳芝所在的吉祥家园小区提供物业服务，服务期间自2011年11月1日至小区业主委员会成立并签订《物业管理服务合同》之日止，约定物业费为住宅按建筑面积每月每平方米0.8元、营业用房按建筑面积每月每平方米0.6元、车库按建筑面积每月每平方米0.5元。合同签订后，尹艳芝交付了2011年11月1日至2013年11月1日期间共计2年的物业费。吉祥家园小区业主委员会成立后与鑫磊物业公司签订了《物业服务委托合同》，约定由鑫磊物业公司继续为吉祥家园小区提供物业服务，服务期间自2015年8月1日至2017年2月29��止。委托合同到期后，吉祥家园小区业主委员会与鑫磊物业公司签订了《物业服务委托合同》，约定由鑫磊物业公司继续为吉祥家园小区提供物业服务，服务期间自2017年3月1日至2018年3月1日止，约定物业费为每月每平方米0.6元。尹艳芝自2013年11月1日后未交纳物业费，截止2016年10月31日，拖欠物业费期限为3年，自2013年11月1日至2015年7月31日拖欠物业费1862.61元（110.87平方米×21个月×0.8元），自2015年8月1日至2016年10月31日拖欠物业费997.83元（110.87平方米×15个月×0.6元），合计拖欠物业费2860.44元。本院认为，鑫磊物业公司与赵岩签订的《吉祥家园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项的规定：”下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第三款规定��”业主大会决定本条例第（五）项和第（六）项规定的事项，......；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，但第十二条第四款规定：”业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力”、第七条第（三）项规定：”业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主��以授权业主委员会做出某些决定，故吉祥家园小区业主委员会与鑫磊物业公司签订的《物业服务委托合同》亦合法有效。《吉祥家园前期物业管理服务协议》及《物业服务委托合同》均对尹艳芝具有约束力，且鑫磊物业公司实际履行了物业管理义务，故鑫磊物业公司要求尹艳芝给付2013年11月1日至2016年10月31日物业费2860.44元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。鑫磊物业公司要求尹艳芝给付滞纳金，本案中的物业服务合同是平等主体之间的民事行为，而不是行政行为，在民事行为中由一方违约所应支付的是”违约金”而不是”滞纳金”，故将鑫磊物业公司主张的滞纳金定性为违约金，但《吉祥家园前期物业管理服务协议》及《物业服务委托合同》均没有约定交纳物业费的时间，故对鑫磊物业公司的该项请求不予支持。尹艳芝辩称，鑫磊物业服务公司的物业服务不合格，自家居住的房屋漏雨，开发商与物业互相推诿，直至过了保修期，并且说”自己家没有被盗过”。其提供了8张照片是因房屋漏雨给其家的墙壁及装修造成了损坏的，而开发商及物业公司相互推诿未予维修照成的，该部分损失尹艳芝应另案诉讼，与本案无关。并且提供了4张照片予以证明，卫生不合格，物业服务未到位，拒绝缴纳物业费的理由不能成立，物业公司是为整个小区服务的，如果业主与物业公司之间因卫生服务发生矛盾，可以要求物业公司整改服务，应另案诉讼。故对尹艳芝的辩解不予采信。依照《物业管理条例》第七条第三项、第十一条第四项、第十二条第三款、第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、尹艳芝于本判决发��法律效力后十日内给付霍林郭勒市鑫磊物业服务有限公司自2013年11月1日至2016年10月31日的物业费2860.44元；二、驳回霍林郭勒市鑫磊物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（霍林郭勒市鑫磊物业服务有限公司已预交），由被告尹艳芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员　　包淑青二〇一七年十月十二日书记员　　李　娜百度搜索“”