（2017）湘1002民初611号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-07
案件名称
范羽诉郴州市和意房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范羽,郴州市和意房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初611号原告范羽，男，瑶族。委托诉讼代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人李丽，湖南星河律师事务所律师。被告郴州市和意房地产开发有限公司。法定代表人李惠海，该公司董事长。委托诉讼代理人李健美，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人曾晶石，湖南福城律师事务所律师。原告范羽与被告郴州市和意房地产开发有限公司（以下简称和意房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丽、被告的委托诉讼代理人李健美、曾晶石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金38938元（自2016年10月31日暂计至2017年3月10日，直至商品房达到实际交付使用条件之日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年7月15日与被告签订合同编号为xxxx的《郴州市商品房买卖合同》，合同第九条第一款约定，被告应于2016年10月31日前，将经质监部门验收合格并符合商品房买卖合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按合同约定将购房款、维修基金支付完毕，至此原告已全面履行了自己的合同义务。截至2017年3月10日，被告仍未按合同约定向原告交付符合要求的商品房，逾期交付时间已达130天。按商品房买卖合同第十条第三款的约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，被告应向原告支付逾期交房的违约金，直至商品房达到实际交付使用条件之日止。被告辩称，1、涉诉房屋已完成竣工验收，且以多种方式通知原告收房。涉诉房屋已于2017年1月18日竣工，并经过勘察、设计、施工、监理等单位组织验收，经质监部门验收合格，符合合同约定的交付条件。被告出卖的房屋在满足交付条件后，就通过多种形式通知原告收房。被告提供的证据显示出多次通知收房的事实，但原告均以各种理由不收房，原告自身存在过错。就算被告存在逾期情形，逾期时间应终止至2017年1月18日，逾期的天数少于78天，按照双方买卖合同约定逾期未超过90天，出卖人支付已交付房价款万分之三违约金，原告按照万分之五计算违约金没有事实和法律依据。2、依据合同约定如被告逾期付款或施工期间受不可预见的客观因素影响，可据实予以延期。被告所建的项目地处郴州市燕泉路，距离郴州市九中、郴州市第二十完小不过百米，在中、高考期间为了给考生创造一个安静的学习、休息和考试环境，郴州市相关部门要求被告部分时间或全天停止施工，保障学生考试休息，致使工期延误。同时，因2016年、2017年雨水较多，阴雨或暴雨天气频繁，致使正常的施工被中断或停止，导致原本一天能完成的工序需要重复、多次施工。甚至返工，因此造成工期延误。这是被告无法预测的客观原因，按照合同约定，被告可据实予以延期3、如果被告存在延期交房，也未给原告造成实际损失，原告诉请的违约金过高。《合同法》第113条，从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。就算被告存在延期交房，也未给原告造成实际损失，不应承担违约金。原告起诉的违约金过高，请求依法核减。4、原告逾期交房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析确认如下：1、原告提交的证据7、照片，无法确定拍摄地点、拍摄时间，不能证明案涉房屋仍在施工，不具备交房条件，对于该证据本院不予采信。2、被告提交的证据2、《郴州市建设工程质量安全监督管理站关于加强中高考期间施工管理的紧急通知》（市质安监字[2016]18号）复印件，真实、合法，但中、高考期间，学校附近的工地不能施工早已有规定，被告作为专业的房产开发公司，在建设和意花园项目时对将相关情况应有所考虑，这不能作为被告延期交房的不可抗拒因素，故对于该证据本院不予采信。3、被告提交的证据3、2016年、2017年《郴州市利建混凝土外加剂厂晴雨表》复印件、《关于成立郴州和意花园工程项目部的任命书》，证据4、李安林《工作证》、《和意花园人员一览表》复印件，真实、合法，但是从《郴州市利建混凝土外加剂厂晴雨表》来看，2016年并不是阴雨天气居多，此两组证据不能被告的工地无法正常施工，是因为天气的影响。4、证据5、和意花园x#、x#栋的工程《竣工验收报告》、《郴州市建设工程施工质量安全监督管理站办公信息一览表》复印件，该验收报告只能辅助证明案涉房屋符合原、被告双方签订的房屋买卖合同里约定的交付使用条件。5、证据6、《顺丰速运快递单》及查询结果、《中国电信郴州分公司长途清单》复印件，该证据系复印件，且无法辨认出与本案是否有关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2016年7月15日，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市燕泉路的和意花园第x栋x层xx号房，房屋面积128.55㎡，总价款599043元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告付讫首期房款，余款向银行办理按揭。原告已于2017年4月20日收房。本院在另案中查明，郴州市公安消防支队于2017年3月17日出具《建设工程消防验收意见书》，评定“和意花园”项目x#、x#及地下室建设工程消防验收合格。本院认为，原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为被告和意房地产公司是否存在违约逾期交房，是否应向原告计付违约金的问题。根据原、被告双方签订商品房买卖合同的约定，原告购买案涉房屋，被告应于2016年10月31日前交房，“和意花园”于2017年3月17日经消防验收合格，本院予以认定该日具备交房条件；但该日期晚于合同约定的时间，被告存在逾期交房的情形。逾期交房时间从2016年11月1日计算至2017年3月17日，计为136天。原告要求按合同约定每日0.05%计付违约金过高，应予适当调减，本院依被告申请将违约金计付标准酌情调减至按每日0.02%计付，被告应向原告支付违约金16293.97元（599043元×0.02%×136天＝16293.97元）。对于被告提出原告逾期交款的答辩主张，因被告未提交证据证明原告逾期付款，亦未明确是否在本案中追究原告的责任，故对于被告提出的原告逾期付款的事宜，本院在本案中不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郴州市和意房地产开发有限公司向原告范羽支付违约金16293.97元，此款限被告郴州市和意房地产开发有限公司在本判决生效后十日内付清；二、驳回原告范羽的其他诉讼请求。如果被告郴州市和意房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费773元，由原告范羽负担450元，被告郴州市和意房地产开发有限公司负担323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长 唐 伟审判员 侯 勋审判员 王 琴二〇一七年十月十二日书记员 揭艳利附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：逾期付款的，按照为辅购房款总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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