（2017）粤06民终7517号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-04-30
案件名称
佛山市顺德区晖龙物业管理有限公司、霍润忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市顺德区晖龙物业管理有限公司,霍润忠,佛山市利保置业投资有限公司,深圳地质建设工程公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7517号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区晖龙物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙洲西路,组织机构代码证73144381-7。法定代表人：张伟冲。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍润忠，男，汉族，1970年5月1日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：佛山市利保置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇新华西村委会325国道旁华西段1-2号地块首层商铺，统一社会信用代码91440606570112506K。法定代表人：邓永炬。委托诉讼代理人：符建强，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳地质建设工程公司，住所地广东省深圳市福田区燕南路98号。法定代表人：刘都义。委托诉讼代理人：肖敬华，广东龙昌律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区晖龙物业管理有限公司（以下简称晖龙公司）因与被上诉人霍润忠、佛山市利保置业投资有限公司（以下简称利保公司）、深圳地质建设工程公司房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。晖龙公司上诉请求：撤销佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第663号民事判决，改判霍润忠的损失由利保公司与深圳地质建设工程公司共同承担；一、二审诉讼费用及鉴定费用均由霍润忠、利保公司、深圳地质建设工程公司共同负担。事实和理由：一、晖龙公司与霍润忠之间的合同尚未到期，霍润忠自行终止合同属其违约，应无权收回保证金，故晖龙公司无需返还保证金80000元给霍润忠。二、霍润东的损失应由利保公司、深圳地质建设工程公司承担。一审法院判决晖龙公司赔偿98625.42元给霍润忠，该数额是由两部分损失构成，一部分是租金损失30000元，另一部分是装修损失68625.42元。但霍润忠不存在租金损失，其自2002年至2015年8月31日均租用涉案商铺，且按时支付租金，正常营业；如果霍润忠认为商铺不能正常营业也不会支付租金。霍润忠自2015年9月1日退出商铺，但要求晖龙公司保留现场作为起诉利保公司的证据，期间该商铺空置未有出租，已造成晖龙公司租金损失。此外，在涉案商铺发生下陷至搬离期间，霍润忠未有向晖龙公司要求修复商铺，只是通过晖龙公司向利保公司递交损失情况。至于装修损失，霍润忠明知涉案商铺地面下陷不属于晖龙公司房屋的内在问题，是由于利保公司、深圳地质建设工程公司在建工地造成，且造成整个豪俊材料城的建筑物开裂、地面下陷等情况，目前在建工地已被政府相关部门责令停工改进。据此，霍润忠的损失与晖龙公司无任何的因果关系，不应由晖龙公司承担赔偿责任，应由利保公司、深圳地质建设工程公司共同承担。三、一审法院应查明造成损失的原因，判决相关责任人承担相应的赔偿责任。一审法院基于霍润忠主张本案属于租赁合同纠纷，不属于侵权责任纠纷，从而对霍润忠造成损失的原因不予审查，要求晖龙公司另案起诉追究利保公司、深圳地质建设工程公司的责任。晖龙公司认为，为了查清霍润忠的损失，应查清起因，追究相关责任人的赔偿责任。既然本案已有多方利害关系当事人参与诉讼，为避免诉累，法院应查明损失原因，并直接判决相关责任人承担赔偿责任。霍润忠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。目前涉案场地都已经停止运作，场地地址就在一审法院旁边，一审法院对此完全清楚。利保公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意晖龙公司的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。本案并无直接证据证明晖龙公司的损失是由利保公司和深圳地质建筑工程公司造成，因此晖龙公司认为利保公司与深圳地质建筑工程公司承担责任的主张是没有任何依据的。深圳地质建筑工程公司辩称，本案案由是合同纠纷，利保公司与深圳地质建筑工程公司均不是涉案商铺租赁合同的当事人，晖龙公司请求由利保公司与深圳地质建筑工程公司承担责任于法无据，应予驳回。霍润忠向一审法院起诉请求：1.解除霍润忠与晖龙公司于2013年11月29日签订的《豪俊家具装饰材料城物业租赁合同书》及《协议书》；2.晖龙公司立即向霍润忠返还合同保证金80000元，并赔偿霍润忠损失181160元；3.本案诉讼费由晖龙公司负担。如果法院认定利保公司、深圳地质建设工程公司应在本案中承担民事责任，则要求利保公司、深圳地质建设工程公司在本案中直接向霍润忠承担民事责任。一审法院认定事实：2013年11月29日，霍润忠与晖龙公司分别签订《豪俊家具装饰材料城物业租赁合同书》及《协议书》，双方约定霍润忠向晖龙公司承租位于豪俊家具装饰材料城内F座17、19号商铺，用于经营五金家具材料，租赁期限为2013年12月1日至2015年12月30日，月租金为4482元，另每月商铺维护、广告宣传费6750元、管理费675元。霍润忠应一次性向晖龙公司缴纳保证金80000元。同日，晖龙公司同时出具证明，因商铺地板下沉，霍润忠申请重砌地板及装修，同意免收一个月租金。2013年12月7日，晖龙公司出具收据确认收到霍润忠交付的租赁保证金80000元。此后，因上述涉案商铺地面下陷影响霍润忠承租经营，霍润忠多次向晖龙公司反映并要求解决相关问题。另查明，霍润忠已向晖龙公司交纳租金至2015年8月。2015年8月，霍润忠向晖龙公司发出《告知书》，将其决定搬离并停止使用涉案商铺等事宜告知晖龙公司，并于2015年9月1日起停止使用涉案商铺。因涉案豪俊家具装饰材料城地面沉降的问题，晖龙公司多次向利保公司发出书面通知，要求利保公司赔偿损失等。本案一审审理期间，根据霍润忠的申请，一审法院依法委托广东丰帆工程咨询有限公司对涉案豪俊家具装饰材料城内F座17、19号商铺的室内装修工程造价进行鉴定，鉴定结论为工程造价：137250.84元。霍润忠为此现行垫付鉴定费6800元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，一审法院依法应先审查涉案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，晖龙公司出租给霍润忠的物业未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，依据上述司法解释的规定，霍润忠与晖龙公司签订的《豪俊家具装饰材料城物业租赁合同书》及《协议书》应认定为无效。因此，霍润忠诉请要求解除《豪俊家具装饰材料城物业租赁合同书》及《协议书》的前提条件（即租赁合同有效）不存在，一审法院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于涉案《豪俊家具装饰材料城物业租赁合同书》及《协议书》无效，根据上述法律的规定，对于霍润忠已缴纳给晖龙公司的保证金80000元，晖龙公司应当予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条及相关规定，晖龙公司作为出租人负有在租期期间保持租赁物符合约定用途的义务以及对租赁物维修的义务。本案中，晖龙公司出租给霍润忠的涉案租赁物出现开裂、地面沉降等问题，导致租赁物危及霍润忠的生命财产安全，致使霍润忠不能实现合同目的，霍润忠可依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条（因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。）的规定，搬离租赁物，并要求晖龙公司承担违约责任。对于晖龙公司提出的租赁物开裂、地面沉降等问题是因利保公司、深圳地质建设工程公司施工建设行为引起的抗辩意见，经一审法院释明，霍润忠明确其提起本案诉讼是基于霍润忠与晖龙公司存在租赁合同关系，并选择要求晖龙公司承担违约责任，因此，根据合同相对性原则以及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条（当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。）的规定，如果晖龙公司的上述抗辩理由属实，即晖龙公司因利保公司、深圳地质建设工程公司的原因造成违约，晖龙公司也应当向霍润忠承担违约责任，并向霍润忠赔偿相应的损失。晖龙公司与利保公司、深圳地质建设工程公司之间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定另行解决处理。对于霍润忠主张的损失，一审法院作如下认定：1.租金损失，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，涉案租赁物在霍润忠承租期间（2014年8月至2015年8月）发生开裂、地面沉降等问题，该事由不可归责于霍润忠，霍润忠已向晖龙公司交纳租金至2015年8月，依据上述法律的规定，霍润忠可以要求减少租金或者不支付租金。一审法院综合本案合同的实际履行情况、霍润忠的诉请、当事人的过错程度以及霍润忠的实际损失情况，酌定晖龙公司向霍润忠赔偿租金损失30000元；2.装修损失，一审法院已委托广东丰帆工程咨询有限公司对该项损失进行鉴定。晖龙公司、利保公司、深圳地质建筑工程公司虽对鉴定结论提出异议，但仅为其单方陈述，未提供有效证据予以反驳，一审法院依法对其异议不予采纳，并依法采信鉴定结论认定的损失价格137250.84元。霍润忠诉请主张晖龙公司按损失价格的50%赔偿，与本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及霍润忠的实际损失情况基本相符，且符合公平原则，一审法院予以支持。因此，晖龙公司应向霍润忠赔偿该项损失为68625.42元（137250.84元×50%）；3.经营和商誉损失，该损失不属于因晖龙公司违约造成的直接损失，也不属于晖龙公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且霍润忠未提供有效证据证明其该项损失的具体数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，一审法院对霍润忠的该项诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条，第一百二十一条、第一百二十二条，第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、晖龙公司应在判决发生法律效力之日起十日内向霍润忠返还保证金80000元；二、晖龙公司应在判决发生法律效力之日起十日内向霍润忠赔偿损失98625.42元；三、驳回霍润忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费为5217.4元（霍润忠已预交），由霍润忠负担1717.4元，晖龙公司负担3500元。鉴定费6800元（霍润忠已预交），由霍润忠负担2300元，晖龙公司负担4500元。晖龙公司、霍润忠、利保公司、深圳地质建筑工程公司在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人晖龙公司和被上诉人霍润忠、利保公司、深圳地质建筑工程公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、晖龙公司是否应向霍润忠返还保证金80000元；二、霍润忠的损失应由晖龙公司承担，还是利保公司与深圳地质建筑工程公司承担。关于第一个争议焦点。晖龙公司上诉主张其无需向霍润忠返还保证金80000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，晖龙公司出租给霍润忠的物业未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据上述司法解释的规定，霍润忠与晖龙公司签订的《豪俊家具装饰材料城物业租赁合同书》及《协议书》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《豪俊家具装饰材料城物业租赁合同书》及《协议书》无效，根据上述法律的规定，对于霍润忠已缴纳给晖龙公司的保证金80000元，晖龙公司应当予以返还。据此，晖龙公司上诉主张其无需向霍润忠返还保证金80000元，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。晖龙公司上诉主张涉案商铺地面下陷是利保公司与深圳地质建筑工程公司在建工地造成的，故霍润忠的损失应由利保公司与深圳地质建筑工程公司承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，经一审法院释明，霍润忠明确其提起本案诉讼是基于其与晖龙公司存在租赁合同关系，并选择要求晖龙公司承担违约责任，故即使晖龙公司主张的涉案商铺地面下陷是利保公司与深圳地质建筑工程公司在建工地造成的这一理由属实，即晖龙公司因利保公司、深圳地质建设工程公司的原因造成违约，晖龙公司也应当依照上述法律规定向霍润忠承担违约责任，赔偿相应的损失，至于晖龙公司与利保公司、深圳地质建设工程公司之间的纠纷，应另行解决。据此，因涉案商铺地面下陷必将影响霍润忠对商铺的使用，造成租金损失，且因霍润忠对涉案商铺进行了装修，亦造成其装修损失，故一审法院综合本案合同的实际履行情况、霍润忠的诉请、当事人的过错程度以及霍润忠的实际损失等情况，判决晖龙公司向霍润忠赔偿租金损失30000元及装修损失68625.42元，合计98625.42元，该处理正确，本院予以维持。晖龙公司上诉主张法院应查明涉案商铺地面下陷的原因，判令利保公司与深圳地质建筑工程公司承担霍润忠的损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，晖龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3872.5元，由上诉人佛山市顺德区晖龙物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟代理审判员 安 静二〇一七年十月十二日书 记 员 黎嘉鸿 来自：