（2017）沪0110民初16323号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
孙剑峰与上海共清企业管理咨询有限公司、上海上风科盛投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙剑峰,上海共清企业管理咨询有限公司,上海上风科盛投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第十四条，第三十九条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初16323号原告：孙剑峰，男，1974年10月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩岑，上海汇隽律师事务所律师。被告：上海共清企业管理咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：赵俊松，执行董事。委托诉讼代理人：王进盛，上海国策律师事务所律师。被告：上海上风科盛投资有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈继谨，执行董事。委托诉讼代理人：徐珠铭。原告孙剑峰与被告上海共清企业管理咨询有限公司(以下简称共清咨询公司)、被告上海上风科盛投资有限公司(以下简称上风科盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告孙剑峰的委托诉讼代理人韩岑、被告共清咨询公司的委托诉讼代理人王进盛、被告上风科盛公司的委托诉讼代理人徐珠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙剑峰向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告同被告上风科盛公司于2011年11月28日签署的《租赁合同》，以及原告同被告共清咨询公司和被告上风科盛公司于2014年8月25日签署的《房屋租赁合同》有效；2、要求判令被告共清咨询公司按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付自2016年9月起至2017年8月止的房租租金计人民币200万元整(本案币种均为人民币)。事实和理由：原告同被告上风科盛公司于2011年11月28日签署《租赁合同》，约定由原告向被告上风科盛公司租赁位于上海市杨浦区国权路XXX号XXX-XXX层(整栋)房屋(以下简称系争房屋)，原告拥有房屋转租权。2014年8月25日，原告同被告共清咨询公司和被告上风科盛公司签署《房屋租赁合同》，约定由被告共清咨询公司向原告和被告上风科盛公司租赁系争房屋，租赁期限自2014年9月1日起至2029年8月30日止共15年，租赁合同约定前三年租金由被告共清咨询公司直接向原告支付年租金计200万元整。被告共清咨询公司自2016年9月起停止向原告支付租金，违反了租赁合同的约定，故诉至法院。被告共清咨询公司辩称，我方确认原、被告于2011年11月28日及2014年8月25日签署的两份《房屋租赁合同》是有效的，同意原告第一项诉请，原告和被告共清咨询公司主要是2014年8月25日《房屋租赁合同》中产生权利义务关系，原告将被告上风科盛公司产权下的房屋转租给被告共清咨询公司，并经被告上风科盛公司同意，三方签订了房屋租赁合同，被告共清咨询公司租赁下系争房屋后用于开设“上海共清护理院”。关于原告第二项诉请，我方确实是2016年9月起未直接向原告支付房屋租赁合同约定的房屋租金，原因是我方收到上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)协助执行通知书，二中院要求我们把房屋租金直接支付到二中院，因为被告上风科盛公司是二中院一起执行案件中的被执行人，故2016年9月至2017年1月系争房屋上的全部租金均支付到了二中院，2017年2月开始我方未再向二中院支付房屋租金，也未向原告和第二被告支付，该房屋的租金支付数额由法院依法裁决。被告上风科盛公司辩称，同意原告第一项诉请，第二项诉请与我方无关，故不发表意见。2011年11月28日的租赁合同是我方以抵债方式将系争房屋租赁给了原告，合同明确约定可以转租，2014年8月25日的租赁合同是两被告一起和原告签订的，目前系争房屋产权人仍为我方，这两份租赁合同都是真实有效的，应该按照合同继续履行下去。本院经审理认定事实如下：系争房屋为被告上风科盛公司名下的产权房。登记日期为2010年9月29日，证号为沪房地杨字(2010)第019059号《上海市房地产权证》记载：权利人为上海上风科盛投资有限公司，房地坐落在国权路29、31、33号，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，用途为科技办公，建筑面积为13264.43平方米。上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息载明：权利人上海上风科盛投资有限公司，房屋坐落国权路29、31、33号，幢号33号，房屋类型办公楼，部位1层建筑面积907.58平方米，部位2层建筑面积907.58平方米，部位3层建筑面积924.40平方米，部位4层建筑面积924.40平方米。2011年11月28日，原告作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的被告上风科盛公司签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将国权路XXX号XXX-XXX层(整栋)绿色米兰广场物业出租给乙方，用途为科技办公，建筑面积为3663平方米；租赁期限由2011年11月28日至2022年3月28日，共10年，其中2011年11月28日至2012年3月28日为免租期；租赁期租金为每月89,000元，乙方先期交纳20个月租金共计178万元；公用事业费水、电、煤、电话费由乙方每月按账单支付，甲方确保水、电、中央空调正常使用；从实际使用之日起年度物业管理费用10万元(包括物业管理公司规定的相关合理的费用)由乙方支付；交房日期定于2011年11月28日或之前。乙方之义务条款明确：甲方同意，乙方可以将该物业转租第三者，或与第三者合租、分租，甲方给予必要的协助。2014年8月25日，被告上风科盛公司作为甲A方、原告孙剑峰作为甲B方与作为乙方的被告共清咨询公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：鉴于甲A方、甲B方于2011年11月28日就甲B方租用甲A方所有的国权路XXX号物业签订了《租赁合同》，甲B方已经按照合同约定向甲A方支付了租金，乙方对该情形明知，现乙方欲租用本物业并签订租赁合同，甲B方予以认可，甲A方也同意转租；租赁物业的基本情况为国权路XXX号XXX-XXX层(整栋)，用途为科技办公，该物业建筑面积为3663.93平方米；租赁期限为乙方租赁本物业的期限为正式移交之日起15年(暂定移交日为2014年9月1日)，即2029年8月30日止，正式移交之日起三个月为免租期，作为乙方改造装修周期；租金标准为乙方租赁本物业的租金标准为每天每平方米(建筑面积)2.5元，每年租金3,343,363元，月租金为278,613元，该租金标准在第一、第二个租赁年度内不变，自第三个租赁年度起，每隔一年递增4%，递增幅度至20%封顶；租金支付中约定，房屋租金每6个月支付一次，先付后用，第一期租金(第一个租赁年度的6个月租金)由乙方于本合同签订之日起30个日历日内支付至甲A方、甲B方指定账户，此后租金的支付时间依此类推，在本合同租赁期的第一、第二、第三个租赁年度内，乙方每年向甲B方支付租金2,000,000元，该三个租赁年度内的剩余租金由乙方向甲A方支付，在本合同租赁期的第四、第五、第六、第七个租赁年度内，乙方每年向甲B方支付租金1,000,000元，该四个租赁年度内的剩余租金由乙方向甲A方支付，本合同租赁期第八个租赁期限开始日起至2022年3月28日的租赁期限内，乙方向甲B方支付租金320,000元，该期限内的剩余租金由乙方向甲A方支付，自2022年3月29日开始至本合同期满的期限内的租金，由乙方全部支付给甲A方。合同并就公用事业费、物业管理费、乙方义务、甲方义务、交房标准、违约责任等事项进行了约定。另查，2017年5月15日，经上海市工商行政管理局核准，“上海共清投资管理有限公司”更名为“上海共清企业管理咨询有限公司”。2016年9月27日、2016年10月13日、2016年11月11日、2016年12月15日、2017年1月9日，被告共清咨询公司分别向二中院支付了五笔钱款，每笔款项金额均为26万元。2017年7月14日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原告向本院提交一份二中院(2016)沪02执异19号《执行裁定书》，系2016年6月2日二中院作出的“驳回执行异议人孙剑峰提出的执行异议”《执行裁定书》。《执行裁定书》载明：本院在执行已经发生法律效力的上海市长宁公证处(2012)沪长证执行字第26号执行证书过程中，于2012年9月28日查封被执行人上海上风科盛投资有限公司(以下简称“上风公司”)名下位于本市国权路XXX号XXX-XXX层房产。2013年6月，本院依法委托评估拍卖上述涉案房产。对此，孙剑峰向本院提出执行异议称，2011年11月28日，其与被执行人上风公司签订上述房产的《房屋租赁合同》，租期至2022年3月28日。2014年8月25日，其和上风公司又与上海共清投资管理有限公司签订转租合同。因本院查封时在上述涉案房产中的第3层张贴封条，故认为其与上风公司签订《租赁合同》的时间早于法院的执行查封时间，属合法租赁合同。现因法院的执行查封影响其转租，请求本院撤销封条。本院查明，2015年6月29日本院在上述涉案房产处张贴拍卖清场公告及封条，公告中明确要求占用上述涉案房产的相关人员须在2015年7月30日前搬离；如有异议，则应在2015年7月10日前书面向本院提出，但在2016年以前，本院未收到任何有关33号1-4层的异议。本院认为，异议人孙剑峰向本院提供异议材料中虽然有签约落款时间为2011年11月28日的《租赁合同》和盖有被执行人上风公司财务专用章金额金额分别为245万元和178万元的收据贰张，但并无相对应的银行转账凭证或其他材料予以佐证。另，本院2015年6月29日到现场公告和封条时，涉案的33号1-4层房产均为空置，本院在限期内亦未收到任何针对33号1-4层房产的执行异议。审理中，经本院于2017年8月31日前往系争房屋所在地上海市杨浦区国权路XXX号现场核实，确认系争房屋现由“上海共清护理院”实际使用，使用部位为1-4层整幢系争房屋，“上海共清护理院”目前正常对外接诊和接收住院护理病患，系争房屋1层现为“上海共清护理院”的挂号及内科、外科等各门诊室，2层为康复、护理、针灸等诊疗室及院办，3层和4层为住院部，现有177名住院病人。系争房屋目前无闲置楼层或空置房屋。被告共清咨询公司系“上海共清护理院”开办单位；2014年8月，被告共清咨询公司向政府部门提交了申请开办“上海共清护理院”的设置手续，并对系争房屋进行医疗机构的专业装修、设备置办及工作人员招聘等工作；2014年11月12日，上海市卫生和计划生育委员会签发沪卫医名准字(2014)第250号《医疗机构名称核准通知》，明确收到上海共清投资管理有限公司提交的“上海共清护理院”医疗机构名称申请核定表及有关文件、材料，并核准开办单位使用“上海共清护理院”医疗机构名称；2014年12月5日，上海市杨浦区卫生和计划生育委员会签发杨卫医设准字(2014)第000020号《设置医疗机构批准书》，核准同意开办单位上海共清投资管理有限公司设置医疗机构“上海共清护理院”，类别为护理院，选址在上海市杨浦区国权路XXX号，经营性质为非营利(非政府办)，服务对象为社会；2015年7月27日，上海市杨浦区卫生和计划生育委员会向“上海共清护理院”签发“非营利性医疗机构”《中华人民共和国医疗机构执业许可证》，机构名称为“上海共清护理院”，地址位于上海市杨浦区国权路XXX号；2016年8月29日，上海市杨浦区民政局向“上海共清护理院”签发统一代码(登记证号)为XXXXXXXXXXXXXXXXXU的《民办非企业单位登记证书》(法人)，注明名称为“上海共清护理院”，住所为上海市杨浦区国权路XXX号。2016年3月28日，二中院向“上海共清护理院”送达(2012)沪二中执字第545号《协助执行通知书》，载明：关于姜小来等诉上海上风科盛投资有限公司等一案，我院作出的(2012)沪二中执字第545号执行裁定书已经发生法律效力，因执行，请协助执行以下事项：冻结你院从2016年1月起租赁国权路XXX号XXX-XXX层应支付的租金，未经本院同意，不得向任何单位或个人支付，并责令你院对该房号进行监管，未经本院同意，该房号不得移交任何单位或个人保管，否则你院将承担相应法律责任。以上事实，有房屋租赁合同、证明、银行进账单、收据、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿信息、执行裁定书、协助执行通知书、上海银行业务回单、《医疗机构名称核准通知》、《设置医疗机构批准书》、《非营利性医疗机构执业许可证》、《民办非企业单位登记证书》及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。本院认为，系争房屋权利人登记在被告上风科盛公司名下，其可就该房屋的占有使用权作出处分。2011年11月28日，被告上风科盛公司与原告签订《租赁合同》，将系争房屋出租给原告，并约定经被告上风科盛公司同意，原告可以将该物业转租第三方，或与第三方合租、分租，被告上风科盛公司给予必要的协助。2014年8月25日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，明确被告上风科盛公司与原告于2011年11月28日就被告上风科盛公司所有的国权路XXX号物业签订了《租赁合同》，原告方已经按照合同约定支付了租金，被告共清咨询公司对该情形明知，现原告予以认可，被告上风科盛公司也同意转租，约定了系争房屋由被告共清咨询公司租赁使用。此后，被告共清咨询公司开办了“上海共清护理院”，并于2014年8月向政府相关部门提交了开办申请；2014年11月12日，被告共清咨询公司取得开办“上海共清护理院”的《医疗机构名称核准通知》；2014年12月5日，被告共清咨询公司取得设置“上海共清护理院”的《设置医疗机构批准书》，明确选址位于上海市杨浦区国权路XXX号；2015年7月27日，“上海共清护理院”取得《非营利性医疗机构执业许可证》，地址位于上海市杨浦区国权路XXX号；2016年8月29日，“上海共清护理院”取得《民办非企业单位登记证书》，住所为上海市杨浦区国权路XXX号。经本院实地核实，系争房屋现由“上海共清护理院”实际使用。由此可见，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》和《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效，合同各方均应依约履行。被告共清咨询公司理应依照合同约定，支付房屋租金。故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、确认原告孙剑峰与被告上海上风科盛投资有限公司于2011年11月28日签订的上海市杨浦区国权路XXX号XXX-XXX层(整栋)房屋《租赁合同》有效；二、确认原告孙剑峰与被告上海共清企业管理咨询有限公司、被告上海上风科盛投资有限公司于2014年8月25日签订的上海市杨浦区国权路XXX号XXX-XXX层(整栋)房屋《房屋租赁合同》有效；三、被告上海共清企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙剑峰自2016年9月起至2017年8月止的上海市杨浦区国权路XXX号XXX-XXX层(整栋)房屋租金人民币2,000,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币22,800元，减半收取计人民币11,400元，由原告孙剑峰负担人民币1,400元，由被告上海共清企业管理咨询有限公司负担人民币5,000元，由被告上海上风科盛投资有限公司负担人民币5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一七年十月十二日书记员 袁甄乙李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 来源：百度搜索“”