（2016）闽04民初204号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-11-22

案件名称

三明市国土资源局与海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

法院

福建省三明市中级人民法院

所属地区

福建省三明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

三明市国土资源局,海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民初204号原告：三明市国土资源局，住所地：三明市梅列区。法定代表人：林建星，局长。委托诉讼代理人：廖爱清，福建如贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖宝林，福建如贤律师事务所律师。被告：海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地：三明市三元区。法定代表人：傅卫华，董事长。委托诉讼代理人：廖贵勤，福建闽方律师事务所律师。原告三明市国土资源局与被告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼瑞都公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，公开开庭进行了审理。原告三明市国土资源局的委托诉讼代理人廖爱清、廖宝林，被告海翼瑞都公司的法定代表人傅卫华及委托诉讼代理人廖贵勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三明市国土资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告海翼瑞都公司支付三明市国土资源局马道山－新田巷片区E地块国有建设用地使用权出让金32200000元，并支付违约金20986400元（该违约金暂计至2016年10月20日，此后的违约金按《国有建设用地使用权出让合同》的约定，继续计算至土地出让金实际支付之日止）；2.判令被告海翼瑞都公司负担诉讼费用。事实与理由：2014年4月10日，经三明市人民政府批复，同意以挂牌交易方式整体出让包括涉案的E地块在内的马道山－新田巷片区6个地块。6个地块挂牌起始价合计为33000万元，其中E地块挂牌起始价为4030万元。2014年4月12日，三明市国土资源局在《三明日报》发布出让公告，就马道山－新田巷片区6个地块的国有建设用地使用权挂牌出让事项进行了详细公告，包括地块情况、竞买人资格及要求、土地出让条件等内容。海翼瑞都公司于2014年5月9日提出竞买申请，并按要求共交纳了竞买保证金6620万元，其中涉案E地块的保证金为810万元。2014年5月12日，海翼瑞都公司签署《成交确认书》，确认其以人民币4030万元竞得涉案的马道山－新田巷片区E地块，竞买保证金810万元已在2014年5月9日前交付，在签署成交确认书后10日内，与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并保证按期支付成交款。2014年5月22日，三明市国土资源局作为出让人，海翼瑞都公司作为受让人，共同签订合同编号为×××的《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定三明市国土资源局将坐落于三元区城关至下洋新市××路南侧宗地编号为×××的国有建设用地（即涉案的E地块）使用权出让给海翼瑞都公司，宗地面积为32636.19平方米，其中出让地面积为32636.19平方米，用途为住宅用地、商服用地，出让年期为70年，自2014年6月21日起算。出让价款为4030万元，定金810万元抵作土地出让价款。海翼瑞都公司分二期向三明市国土资源局支付出让金，第一期为2014年6月21日前支付2015万元，第二期为2015年5月7日之前支付2015万元。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。合同签订之后，海翼瑞都公司未再支付出让金。截至2016年10月20日，海翼瑞都公司尚欠三明市国土资源局32200000元土地出让金未支付，并产生20986400元滞纳违约金。海翼瑞都公司辩称，一、涉案E地块至今不符合交付，以及开发、利用条件，其完全有理由相信三明市国土资源局可能丧失履行交付义务的能力，合理中止部分土地出让款的支付，不构成违约。三明市国土资源局至今未能完成诉争地块及房屋的全部征收手续，至今未能交付土地，致使海翼瑞都公司合同目的难以实现，已给海翼瑞都公司造成重大经济损失，已构成严重违约，应承担违约责任。二、海翼瑞都公司在E地块合同履行过程中，实际交付安置房面积6864.981㎡，折算支付金额达5188.55万元。安置房作为挂牌出让方案和出让合同的重要条件及组成部分，三明市国土资源局迟延交付土地构成违约，由此产生的违约金应依该基数计算。海翼瑞都公司在三明市国土资源局未全面履行土地交付义务前，先行并超额履行安置房交付义务，已交付安置房应当作为国有建设用地使用权出让价款的重要组成部分，应当作为计算三明市国土资源局承担违约责任的依据。依据合同约定，参照A、B、C地块交付日期以及土地出让款付款日期，自2014年6月22日起，以5998.55万元为基数，按每延期一日1‰比例计算，暂截止至2017年1月21日止，三明市国土资源局应支付违约金合计57766037.36元。综上，海翼瑞都公司有证据且完全有理由认为三明市国土资源局可能丧失交付适格地块的能力，致使其合同目的不能实现，暂缓支付部分土地出让款不构成违约，无需承担违约责任。但三明市国土资源局不能如期交付符合挂牌或约定条件土地的行为构成违约，依法、依约应承担违约责任。三明市国土资源局的诉请不具有事实和法律依据，应依法驳回。三明市国土资源局围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《三明市人民政府关于三元区棚户改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让的批复》（明政地×号文），拟证明三明市人民政府同意以挂牌交易方式出让包含涉案E地块在内的马道山-新田巷片区6个地块。2.《三明日报》，拟证明三明市国土资源局在三明日报就挂牌出让有关事项进行详细公告。3.《成交确认书》，拟证明海翼瑞都公司签署成交确认书，确认其竞得涉案的E地块，竞买保证金已在2014年5月9日前交付，在签署成交确认书后10日内，将与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。4.《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明三明市国土资源局与海翼瑞都公司签订出让合同，就涉案的E地块出让事项进行详细约定。5.缴款通知书、土地出让金票据,拟证明海翼瑞都公司交纳土地出让金情况。6.违约金计算清单，拟证明海翼瑞都公司应未支付出让金应承担的违约责任。海翼瑞都公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为其已经交付安置房6864.981平方米和部分土地出让金，履行了合同主要义务，三明市国土资源局至今未交付土地，致使合同目的不能实现，海翼瑞都公司暂缓缴纳部分土地出让金不构成违约。海翼瑞都公司向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明，拟证明海翼瑞都公司的主体情况。2.照片，拟证明E地块现状及E地块至今未完成全部征迁手续，不符合土地交付条件的事实。3.会议纪要，拟证明新田巷棚户区改造困难重重，政府各级部门至今未全面完成各地块土地征迁工作和手续，何时能够按照挂牌出让方案和出让合同要求交付土地，没有时间表，三明市国土资源局可能丧失履行交付义务的能力。4.瑞都-山水御园现房、期房安置房汇总表，拟证明海翼瑞都公司实际交付安置房现房、期房套数、面积、安置对象等基本情况。5.《三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让方案》，拟证明海翼瑞都公司交付安置房后，三明市国土资源局逾期交地的违约金应以安置房每平方米的价值为计算基数。三明市国土资源局对上述证据一的真实性、证明内容及证据三、证据五的真实性没有异议，但认为证据三仅能证明相关部门正在积极处理征迁事宜，并不能证明已丧失交付能力，证据五的证明内容无相关依据，且海翼瑞都公司应先就相关问题提起反诉；对证据二、证据四的真实性无法确认，认为无法确认是否与本案有关联性，且不能因履行了交付安置房的义务而免除缴纳土地出让金的义务。本院认为，海翼瑞都公司对三明市国土资源局提供的证据真实性没有异议，三明市国土资源局对海翼瑞都公司提供的证据一、证据三、证据五的真实性没有异议，本院予以确认；对于海翼瑞都公司提供的证据二，因三明市国土资源局无法确认真实性，且本院亦无法确认该照片拍摄的地点及拍摄时间，故对该证据本院不予确认；对相关证据的证明内容，本院将结合案件事实予以综合认定。经本院审理查明：一、2014年4月10日，三明市人民政府做出《三明市人民政府关于三元区棚户区改造马道山－新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让的批复》（明政地×号），同意以挂牌交易方式一并出让包括涉案E地块在内的马道山－新田巷片区6个地块；6个地块挂牌起始价合计为33000万元，其中E地块挂牌起始价为4030万元；挂牌出让工作由三明市国土资源局和三明市公共资源交易中心负责实施。二、2014年4月12日，三明市国土资源局和三明市公共资源交易中心在《三明日报》发布《三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让公告》，包括地块情况、竞买人资格及要求、土地出让条件等内容。6个地块的竞买保证金6620万元，其中涉案E地块的保证金为810万元。三、2014年5月12日，三明市国土资源局、三明市公共资源交易中心与海翼瑞都公司签订《挂牌成交确认书》，确认海翼瑞都公司以4030万元竞得三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区E地块国有建设用地使用权；海翼瑞都公司竞买保证金810万元已于2014年5月9日前交付；海翼瑞都公司须在十日内与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并保证于签订出让合同后30日内付成交价款50%即2015万元，签订出让合同后350日内付成交价款50%即余额2015万元。四、2014年5月22日，三明市国土资源局与海翼瑞都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××），约定：本合同项下宗地编号为×××（即涉案的E地块），面积32636.19平方米，其中出让用地面积为32636.19平方米，坐落于三元区城关至下洋新市××路南侧；三明市国土资源局同意在签订房屋征迁协议、付清征收补偿费后将出让宗地交付给海翼瑞都公司，同意在交付土地时该宗地达到完成土地、房屋征收手续后的现状；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为4030万元，定金为810万元；海翼瑞都公司同意分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期为2014年6月21日前付2015万元，第二期为2015年5月7日之前付2015万元；海翼瑞都公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金；三明市国土资源局未能按期交付土地，海翼瑞都公司有权要求三明市国土资源局按照规定的条件履行义务，并赔偿延误履行造成的直接损失。五、截至目前，海翼瑞都公司就涉案地块已支付国有建设用地使用权出让金810万元，尚欠3220万元未支付；三明市国土资源局尚未交付涉案E地块。本案的争议焦点为：海翼瑞都公司是否应支付国有建设用地使用权出让金及违约金问题。1.关于海翼瑞都公司是否应支付国有建设用地使用权出让金问题。本院认为，三明市国土资源局与海翼瑞都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××），约定三明市国土资源局同意在签订房屋征迁协议、付清征收补偿费用后将出让宗地交付给海翼瑞都公司，海翼瑞都公司同意分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期为2014年6月21日前付2015万元，第二期为2015年5月7日之前付2015万元。根据双方合同内容，明确约定了海翼瑞都公司分期支付国有建设用地使用权出让金的时间及金额，但仅约定在签订房屋征迁协议、付清征收补偿费用后将涉案E地块交付受让人海翼瑞都公司，并未约定支付国有建设用地使用权出让金以交地为条件和前提，是否交付土地不构成价款的支付条件，故海翼瑞都公司应按双方合同约定支付国有建设用地使用权出让金。海翼瑞都公司认为，其无违约行为且已以交付安置房的方式超额履行了合同义务，但《国有建设用地使用权出让合同》中约定相关安置房系无偿移交政府，且从合同约定的内容来看，海翼瑞都公司应履行的主要合同义务为依据合同约定的时间及金额支付国有建设用地使用权出让金，交付安置房并不是取得涉案E地块的对价，海翼瑞都公司的前述主张，本院不予支持。2.关于是否应支付违约金问题。本院认为，《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××）中约定，海翼瑞都公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。海翼瑞都公司虽未按照合同约定的时间及金额按期支付国有建设用地使用权出让金，但三明市国土资源局未完成征迁工作，至今尚不具备交地条件，故三明市国土资源局关于违约金的主张，本院不予支持。综上所述，本院认为，三明市国土资源局与海翼瑞都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××）系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人理应按照合同的约定履行义务。涉案E地块尚欠3220万元国有建设用地使用权出让金未支付，故三明市国土资源局要求海翼瑞都公司支付3220万元国有建设用地使用权出让金的主张，本院予以支持。涉案E地块至今不具备交地条件，三明市国土资源局要求海翼瑞都公司支付违约金的主张，本院不予支持。经本院释明，鉴于本案三明国土局与海翼瑞都公司协商，海翼瑞都公司表示同意在六十日内付清涉案土地出让金，并要求三明国土局依约及时交地，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内向三明市国土资源局支付国有建设用地使用权出让金3220万元；二、驳回三明市国土资源局的其他诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307732元，由三明市国土资源局负担121432元，海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司负担186300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审　判　长　　董克云审　判　员　　孙　斌人民陪审员　　吕士北二〇一七年十月十二日书　记　员　　陈文奇附：主要法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 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