（2017）粤18民终2060号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-07-18
案件名称
叶伙新、清远市恒俊物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶伙新,清远市恒俊物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤18民终2060号上诉人（原审被告）：叶伙新，男，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：清远市恒俊物业管理有限公司。法定代表人：张永洪。委托代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所工作人员。上诉人叶伙新因与被上诉人清远市恒俊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶伙新的上诉请求：1.请求法院撤销清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初490号民事判决,依法改判；2.一、二审案件诉讼费由清远市恒俊物业管理有限公司承担。事实和理由：1.一审事实不清，证据不足，依法无据,清远市恒俊物业管理有限公司存在违约行为；2.清远市恒俊物业管理有限公司要求叶伙新支付2012年2月1日至2015年3月14日部分物业管理费的请求已经超过诉讼时效。被上诉人清远市恒俊物业管理有限公司辩称：一审法院判决认定正确，请求二审法院维持原判。事实和理由：1.不存在超过诉讼时效的问题，欠费期间清远市恒俊物业管理有限公司已经在小区多出张贴公告催缴物业管理费；2.一审法院采信证人证言是可信的，清远市恒俊物业管理有限公司提交的证据可以和证人证言相互印证。清远市恒俊物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求叶伙新给付拖欠清远市恒俊物业管理有限公司的物业管理服务费人民币4290元，滞纳金9395.10元，合计金额13685.10元；2.本案的诉讼费由叶伙新承担。一审法院认定事实：叶伙新于2006年购买位于清远市清新区太和镇府前路23号富康花园×房，涉案房屋房产证登记的建筑面积为138平方米。2012年1月17日，清远市恒俊物业管理有限公司与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，约定委托管理服务期限为5年，从2012年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费按每月每建筑平方米0.5元收取，约定清远市恒俊物业管理有限公司提供的服务需按三级物业管理服务标准执行，主要包括固定门岗24小时值班；流动岗位24小时巡逻；实行车辆出入证、卡管理制度；车辆停放有序；小区庭院每日清扫；公共部位的照明系统每日巡查，供电系统出现一般故障在24小时修复；有专业人员管理养护绿化，定期修剪，打药、浇水、施肥；保障消防设施设备运行良好、安全有效，灭火器定期检验，更新填料等。富康花园第二届业主委员会于2012年1月7日选举成立。叶伙新从2012年1月起未向清远市恒俊物业管理有限公司交纳物业服务费。后清远市恒俊物业管理有限公司因故于2017年3月31日撤出该小区，不再提供物业管理服务。清远市恒俊物业管理有限公司在管理富康花园期间，存在小区庭院的清洁工作做得不到位，公共部位的照明灯损坏未及时修补,小区灭火器未更新填料等现象。一审法院认为,本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、清远市恒俊物业管理有限公司、叶伙新是否违约；二、清远市恒俊物业管理有限公司主张的各项费用如何计付。一、关于清远市恒俊物业管理有限公司、叶伙新是否违约的问题。清远市恒俊物业管理有限公司与富康花园第二届业委会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，小区业委会签订的《物业管理服务委托合同》对业主具有约束力，且清远市恒俊物业管理有限公司为叶伙新提供了物业服务，叶伙新应当支付物业服务费，叶伙新没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。根据叶伙新提供的证据，清远市恒俊物业管理有限公司提供的物业服务水平未能达到《富康花园物业管理服务委托合同》约定的标准，存在瑕疵，可对物业服务费进行适当调整。对于叶伙新抗辩称清远市恒俊物业管理有限公司在提供物业服务期间小区出现房屋财物被盗、车辆被盗等现象，能找到实际侵权人的，可直接向实际侵权人主张权利；能证明物业服务公司在履行物业服务合同时对上述事件存在过错及相应的财物损失的，可另行起诉主张权利。二、关于清远市恒俊物业管理有限公司主张的各项费用如何计算的问题。1、物业服务费，叶伙新从2012年1月起未支付物业服务费，至起诉至开庭前（2017年2月28日），共欠物业服务费4278元（0.5元/月/平方米×138平方米×62个月），但鉴于清远市恒俊物业管理有限公司提供的物业服务水平未达合同约定的标准，一审法院酌情予以调整物业费，叶伙新应支付上述物业费的90%，即3850元。2、滞纳金，《富康花园物业管理服务委托合同》第十七条约定：“……如业主未能按时交纳管理费用，清远市恒俊物业管理有限公司有权对逾期缴纳的物业服务费按日息5‰加收滞纳金，直至所有业主缴清费用为止。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。叶伙新抗辩称清远市恒俊物业管理有限公司要求按日息5‰收取滞纳金没有法律依据，请求法院驳回清远市恒俊物业管理有限公司此诉求。一审法院认为，虽然清远市恒俊物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为叶伙新拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，叶伙新拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，清远市恒俊物业管理有限公司在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于叶伙新未依约支付物业服务费，清远市恒俊物业管理有限公司要求叶伙新支付滞纳金（违约金）符合合同约定，但约定的违约金过高，因清远市恒俊物业管理有限公司未举证证明其因叶伙新违约造成其实际损失，违约金应以中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、叶伙新应于判决生效之日起十日内向清远市恒俊物业管理有限公司支付物业服务费3850元及违约金（违约金以62.1元为基数，从2012年2月1日起每月递增62.1元至2017年2月28日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止；二、驳回清远市恒俊物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费71元，由叶伙新负担。此款清远市恒俊物业管理有限公司已预交，一审法院不作退回，由叶伙新在履行上述判决时迳付给清远市恒俊物业管理有限公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决所查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、叶伙新以清远市恒俊物业管理有限公司违约为由拒交物业服务费的依据是否充分；2、叶伙新以诉讼时效抗辩的依据是否充分。关于叶伙新以清远市恒俊物业管理有限公司违约为由拒交物业服务费的依据是否充分的问题。对此，根据合同法及其司法解释的相关规定，合同履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡以实现民法诚实信用等基本理念。当抗辩行为的结果违背民法的基本原则时，就应当予以限制或否定。物业服务合同的标的具有一定的公共产品属性，直接关乎区域内众人的基本生活质素。同时，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个区域的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割和相互依赖性。本案中，叶伙新拒绝履行支付物业服务费义务，但叶伙新未能提供充分证据证实其具备《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定的业主可拒绝交纳物业服务费的正当理由，即叶伙新未能提供证据证实清远市恒俊物业管理有限公司不履行物业服务合同的主要义务或履行物业服务合同存在重大瑕疵。叶伙新以清远市恒俊物业管理有限公司的管理服务行为存在小瑕疵为由，长期拒绝支付物业服务费用，显然违背了合同的约定及诚实信用原则。原审法院据此判令叶伙新支付相应的物业服务费用及违约金，处理正确。关于叶伙新以诉讼时效抗辩的依据是否充分的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。而本案情况反映，清远市恒俊物业管理有限公司一直通过各种方式向各业主催交拖欠的物业服务费用，客观上并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效期间确实存在中断后又重新起算的情形。叶伙新上诉提出诉讼时效抗辩，理据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由叶伙新负担。本判决为终审判决。审判长 苏永术审判员 钟莹莹审判员 成振平二〇一七年十月十二日书记员 汤有金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来自