（2017）沪01民终9104号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-03
案件名称
贾文清诉曹晨房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾文清,曹晨,杨颖悦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9104号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾文清，女，1972年9月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄佳，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡孝元，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹晨，男，1987年10月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨颖悦，女，1990年12月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人贾文清因与被上诉人曹晨、杨颖悦房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾文清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹晨、杨颖悦一审诉讼请求，支持贾文清一审反诉请求。事实和理由：依据双方签订的《上海市房地产买卖合同》合同附件三第1.1条及《房地产买卖合同补充协议书》第9条的约定，在曹晨、杨颖悦未支付首期房价款人民币228万元之前，贾文清并无配合办理还款、抵押撤销和过户等手续。合同履行过程中，贾文清及时办理了还贷手续，并配合曹晨、杨颖悦办理了贷款申请手续，履行了合同约定的主要义务。相反，曹晨、杨颖悦存在和中介串通，未经贾文清同意擅自进行网签，为达避税目的编制阴阳合同，欺骗贾文清和贷款银行以首套房身份购买系争房屋，持有系争房屋房产证原件但拒绝配合贾文清办理抵押注销手续，未按约支付首期房价款中剩余的98万元等一系列违约行为。曹晨、杨颖悦辩称，系争《上海市房地产买卖合同》附件三第1.1、1.2条及《房地产买卖合同补充协议书》第9条约定，曹晨、杨颖悦支付130万元后，贾文清即应当履行注销系争房屋上设定的抵押的义务。98万元应当于过户当天支付贾文清。双方交易未能完成的原因在于贾文清拒绝办理过户手续。为表明履约诚意及履约能力，曹晨、杨颖悦已将剩余房款300万元付至一审法院账户。请求驳回上诉，维持原判。曹晨、杨颖悦向一审法院起诉请求判令：1、贾文清涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上设定的抵押；2、贾文清协助曹晨、杨颖悦办理将系争房屋产权过户至曹晨、杨颖悦名下的手续；3、贾文清于曹晨、杨颖悦取得系争房屋产权证之日起十四日内向曹晨、杨颖悦交付系争房屋；4、贾文清支付曹晨、杨颖悦以总房价款640万元为基数，按每日万分之五计算自2016年12月10日起至实际办理过户手续之日止的逾期过户赔偿金。贾文清向一审法院反诉请求判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、曹晨、杨颖悦以总房价款640万元为基数，按每日万分之五计算支付贾文清自2016年12月11日起至判决生效之日止的逾期付款赔偿金。一审法院认定事实：2016年8月23日，曹晨作为买受方（乙方）、贾文清作为出售方（甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定贾文清以640万元的价格向曹晨转让系争房屋。协议第3.4条约定，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计340万元。甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人的借款余额，甲方须于签署示范文本后30日内办理还贷申请手续，授权丙方陪同办理入账注销手续（专项用于办理还贷手续）。当天，曹晨、杨颖悦方向贾文清支付购买系争房屋定金40万元。2016年9月8日，曹晨、杨颖悦作为乙方（买受人）、贾文清作为甲方（卖售人）签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定由贾文清将系争房屋以430万元的价款转让给曹晨、杨颖悦。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）约定：（1）甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未于签署本合同后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续的；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。（2）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三约定：一、首期房价款。1、乙方应支付甲方首期房价款计228万元整。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后9月10日前直接支付甲方部分首付款130万元整。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方告知，乙方已知晓上述风险。甲方须于签署本合同并收到全额首期房价款后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的合理时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。2、乙方应于过户前但不晚于2016年12月10日直接支付甲方其余首期房价款98万元整。二、第二期房价款。乙方应支付甲方第二期房价款200万元。乙方通过如下方式支付：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。乙方应支付甲方尾款2万元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后14日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款。2016年9月8日，曹晨、杨颖悦作为乙方（买受方），贾文清作为甲方（出售方）还签署《房地产买卖合同补充协议书》，约定就系争房屋买卖作出补充约定：1、在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为430万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方210万元装修款。该笔款项中40万元整已支付给甲方，乙方应于2016年9月10日前直接支付给甲方剩余部分170万元整。3、……本协议第1条和第2条所述价格合计为640万元，为甲方出售该房地产净到手价格……。4、若甲、乙双方存在违约情况的，双方一致同意按照甲、乙双方实际成交价640万元承担相应的违约责任（违约责任参照买卖合同之补充条款（一）执行）。5、乙方同意：若甲方在办理产权过户前办理完毕该房地产的抵押注销手续，视为甲方完成购房合同下的相关义务而无需承担违约责任。6、甲、乙双方约定款清后两周交房……。9、甲方在收到买卖合同中约定的130万元首期款和全额装修款之前，无需配合办理还款抵押撤销和过户等手续。2016年9月9日，杨颖悦向贾文清支付300万元房款，其中130万元用途注明“房子首付”，170万元用途注明“装修补偿”。2016年10月7日，曹晨、杨颖悦方通过微信告知贾文清“你那边贷款还清了吗？我明天和下家办理过户了”。2016年10月8日，曹晨作为转让人、案外人林某作为受让人共同申请办理了曹晨、杨颖悦方原名下房屋的《上海市不动产登记申请书》。2016年10月13日，贾文清通过微信语音告知曹晨、杨颖悦方“为了把你收到的房子清掉，还清贷款，把这个身份变成首套房的买房身份，那你这里耽搁太久了，我们这里没办法等那么久，这是一个，第二个就是我们小朋友就是幼升小，上学涉及到一个房产，房产所在地和户口的问题，所以几个因素累加起来的话，所以这个交易我们肯定要取消掉了，没办法做了啊”。贾文清通过微信语音还表示“市场变化那么，那么大，几个因素，一个是其实我们那个时间长，我们户口跟房地产的所在地，然后影响到我们上学，这个就学的问题，第二的话，市场变化特别大，啊是伐，我等你们几个月，然后我们那边再清，没有下家，我再买房子买不了，跟人家签了意向书，人家也不愿意等那么久，所以宁愿降价卖给别人，也不肯等几个月，对伐，然后现在这个市场变化那么大，我自己原定，比如说我当时，啊，一买一卖，我自己计划加几百万可以买一个新的房子，但现在的话市场的定价都变了，加了比较多，所以啊，反正就是我这边我觉得没有义务等你完成前手的这个交易，前手的交易，等得时间太长了，如果等几天可以的，你等等到11月份，这个太离奇了。所以这个交易呢，确定取消掉了哦”。2016年10月19日，曹晨、杨颖悦方微信回复贾文清“我这边该办的手续已经全部都办好了，我们是为了结婚用的，是否考虑继续卖我们，我们也问了别的几个房子，价格都太高，我觉得11月中旬给到这边全款时间是比较合理的，希望可以继续合同”。2016年10月19日，曹晨向贾文清寄送《催告函》，表示根据合同约定，贾文清应于曹晨、杨颖悦支付完毕首付款后五个工作日内至抵押权人处全额还清尚欠的贷款余额，故催告贾文清于2016年10月25日16时前前往抵押权人处全额还清尚欠的贷款余额。2016年11月11日至2016年11月23日期间，曹晨、杨颖悦与贾文清曾通过微信协商解除合同事宜，但最终因意见不一，未能签署解约协议。11月23日，曹晨、杨颖悦方微信表示：目前只接受继续履行合同，不接受任何其他方式。贾文清微信回复：9月份已通知终止，不存在继续合同事宜。2016年11月26日，曹晨、杨颖悦向贾文清寄送《催告函》，表示剩余房款200万元系由贾文清办理还清贷款并注销房屋抵押手续后，才能配合银行办理相关房款手续，而贾文清不配合还清贷款并注销抵押手续，导致房屋剩余款项的贷款手续迟迟未能完成，故再次催告贾文清于接函后立即向银行提交还清贷款申请、办理注销抵押手续，配合银行办理相关房款手续；并于2016年12月10日上午八点半，前往房产交易所办理过户手续。若贾文清在接函后五日内仍未履行自己的合同义务，并于2016年12月10日不出现以及不配合过户手续，将视为贾文清不再履行双方所签订的《房地产买卖合同》。2016年12月10日，贾文清未前往房地产交易中心。截至2017年5月26日，系争房屋上仍设定有抵押权人为上海浦东发展银行普陀支行、上海市XX有限公司，债权数额为985,000元，债务履行期限从2007年11月23日至2037年11月23日、登记日期为2010年9月25日的抵押登记。一审审理中，曹晨、杨颖悦表示，签订合同之前确曾提过等自己原来的房屋变卖后再行贷款以符合首套房贷款资格。但在9月8日合同签署后未再提过；微信中表示“11月中旬给到这边全款”系因贾文清起意不卖房屋，故表态愿意提前支付全款以求继续履行合同。曹晨、杨颖悦还表示，放弃逾期过户赔偿金的诉讼请求，另要求贾文清交房，并非特定要求在曹晨、杨颖悦取得产证后十四个工作日再交房。一审审理中，贾文清提供上海浦东发展银行凭证三份，显示贾文清于2016年10月8日办理个人贷款提前还款入账，分别归还本金152,644.08元、556,039.88元、89,296.76元。贾文清还提供上海浦东发展银行普陀支行出具的《贷款结清证明》两份，分别记载“借款人贾文清购买本市XX路XX弄XX号XX室住房一套，于2007年11月23日向我行借住房公积金贷款，金额为20万元，借款期限25年。该笔贷款已于2016年10月8日提前还清”；“借款人贾文清购买本市XX路XX弄XX号XX室住房一套，于2007年11月23日向我行借住房公积金装修贷款，金额为11.7万元，借款期限25年。该笔贷款已于2016年10月8日提前还清”。一审法院认为，曹晨、杨颖悦与贾文清签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。但双方在《上海市房地产买卖合同》中约定房款为430万元应属无效，房屋总价仍应以640万元为准。双方约定于2016年12于10日之前办理过户，贾文清未按约配合过户是事实。现贾文清主张，其不配合过户系因曹晨、杨颖悦提出要等其处理掉名下房产后再申请贷款以及曹晨、杨颖悦未支付剩余的98万元房价款而行使不安抗辩权。首先，对于贾文清主张的曹晨、杨颖悦要求延后申请贷款的事实，曹晨、杨颖悦予以否认，而贾文清就此并未提供任何证据予以证明，且与贾文清所作9月中旬前往配合曹晨、杨颖悦办理贷款手续的陈述不相一致。对贾文清主张的该事实，一审法院实难采信。即便曹晨、杨颖悦在合同履行过程中确实提出这一变更合同约定的要求，是否同意变更皆在于贾文清的自主决定，贾文清不同意变更合同约定并不当然成就其不安抗辩权。贾文清以此为由拒绝过户，全无法律依据。至于贾文清完成抵押注销手续这一义务的履行期限，合同附件三中虽约定为“签署本合同并收到全额首期房价款后伍个工作日”，但根据该条款上下文及《房地产买卖合同补充协议书》的约定并98万元支付时间的约定，显然此处“首期房价款”指的是130万元房款，而非贾文清主张的228万元。贾文清逾期未完成抵押注销，且明示拒绝过户，已经构成违约。贾文清抗辩曹晨、杨颖悦未支付98万元钱款，违约在先，毫无依据，不予采信。贾文清还抗辩，合同已经双方合意解除。因双方虽曾就合同解除进行协商，但终未达成一致，不能发生解除的效力。鉴于此，曹晨、杨颖悦主张贾文清涤除抵押配合过户的诉讼请求于法有据，予以支持。曹晨、杨颖悦主张交房，亦系合同约定义务，予以支持。曹晨、杨颖悦放弃主张逾期过户赔偿金，属其对诉讼权利的自主行使，予以准许。贾文清的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于二○一七年六月六日作出判决：一、贾文清应于判决生效之日起十日内涤除其设定于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押；二、贾文清应于履行前述第一条判决主文确定的义务后立即配合曹晨、杨颖悦办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至曹晨、杨颖悦名下的手续；三、曹晨、杨颖悦应于贾文清履行前述第二条判决主文确定的义务后当日内支付贾文清剩余房款298万元；四、贾文清应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付曹晨、杨颖悦；五、曹晨、杨颖悦应于贾文清履行前述第四条判决主文确定的义务后当日内支付贾文清剩余房款2万元；六、驳回贾文清的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56,600元，减半收取计28,300元，保全费5,000元，合计33,300元，由贾文清负担。反诉案件受理费4,948元，由贾文清负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议在于合同履行过程中究竟系哪一方存在违约行为。至于中介公司在履行居间义务过程中是否存在违约或者违规行为，即是否存在擅自办理网签以及持有产证原件拒绝配合贾文清办理抵押注销手续等，与本案无关。依据双方签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同补充协议书》，系争房屋的交易价格为640万元，而非《上海市房地产买卖合同》约定的430万元。对于做低房价，逃避国家税收，贾文清应为明知，而做低房价本身显然不应认定为任何一方存在违约行为，其所产生的民法上的法律后果不过为合同相关条款无效。双方在合同履行过程中是否存在违约行为，应当根据双方合同约定义务予以判断。《上海市房地产买卖合同》附件三第1.1条虽然约定首期房价款为228万元，但附件三同时约定，其中130万元于2016年9月10前支付，98万元于过户前但不晚于2016年12月10日支付，结合《房地产买卖合同补充协议》第9条的约定，可以认定贾文清偿还贷款、注销系争房屋上原设定的抵押应当系在曹晨、杨颖悦支付130万元首期款及210万元所谓装修款之后，而非以曹晨、杨颖悦全额支付首期房价款228万元为前提。双方微信往来中，贾文清从未催告曹晨、杨颖悦支付98万元，亦可印证该节事实。根据查明事实，曹晨、杨颖悦已按约支付了130万元房款及所谓的210万元装修款，并不存在逾期支付房款的违约行为，而贾文清并未按约注销系争房屋上设定的抵押，且于双方约定的过户时间即2016年12月10日前明确表示要取消交易，显属违约。曹晨、杨颖悦作为守约方有权要求贾文清承担包括继续履行合同在内的违约责任。综上，贾文清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56,600元，由上诉人贾文清负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 许 军二〇一七年十月十二日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”