（2017）苏08民终2436号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-11-16

案件名称

高金鼎与汪永平、韦如芹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

汪永平,韦如芹,高金鼎

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终2436号上诉人（原审被告）：汪永平。上诉人（原审被告）：韦如芹。被上诉人（原审原告）：高金鼎。委托诉讼代理人：徐建昌。上诉人汪永平、韦如芹因与被上诉人高金鼎房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2017年7月13日作出的(2017)苏0812民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汪永平、韦如芹共同提起上诉，请求二审改判驳回被上诉人提出的诉讼请求。主要理由是：双方当事人在租赁合同中已作约定，被上诉人无权获得拆迁补偿；在上诉人向被上诉人交付租赁物时，附属物即存在，只是被被上诉人使用损坏后进行修复，不存在被上诉人另行装修的事实。例如深水井本来就存在，被被上诉人损坏后另打了一口井，不应由上诉人承担该费用；三楼的设施均不应对被上诉人予以补偿；被上诉人在知道政府拟对棚户区改造后，在上诉人不知晓的情况下于2016年5月对涉案房屋突击装修，企图获得高额拆迁补偿，对此不应支持。高金鼎答辩称：原审判决正确，请求二审维持。原告高金鼎提起一审诉讼，请求判令：1、被告返还拆迁补偿款28万元；2、被告赔偿原告被盗损失3万元；3、被告返还原告租金1万元及押金3000元。原审认定事实为：原、被告于2012年5月16日签订房屋租赁协议，约定：被告将延安西路雨泉浴室租给原告经营使用，租期5年，从2012年5月18日至2017年5月17日止；房屋年租金为2万元，按每半年收取，原告在合同签字生效后付押金3000元；被告提供完好空调12台，挂机10台、柜机2台，热水泵3组，租赁期满时，原告完好退还被告，如有损坏，由原告修复，修复不成照价赔偿；如遇政府拆迁等人力不可抗拒事宜，原告无条件退出，被告不承担任何经济补偿。协议签订后，原告支付被告押金3000元，并按约支付租金至2016年11月18日。被告将浴室交给原告经营时，双方未办理书面交接手续。原告经营浴室期间，对浴室进行了整改及装修。2016年5月份左右，原告对涉案浴室进行最后一次装修。2016年12月份，被告与淮安市清浦区人民政府签订房屋征收补偿安置协议书，被告领取了政府对涉案浴室的补偿。本案审理过程中，在政府给予涉案浴室的补偿明细表中，对于房屋装修及附属设施价格清单中记载的门楼1500元、木移门、套装门100元、监控摄像头50元、LED显示屏80元，被告认可是原告安装的，但认为被告浴室原有门楼被原告拆除了。对于浴室装修及附属设施补偿价格明细表中的一层墙纸547元，被告认可系原告安装的；对原告主张的一层补偿项目中的地砖13009元、面砖10884元、PVC吊顶1197元、浴室衣柜4637元、木工板吊顶5560元、铝合金平开门1181元、面砖2098元，被告认为其浴室出租给原告时就有这些物品，衣柜被原告用坏后，原告进行了维修。对原告主张的二层补偿项目中的木工板隔断1210元、墙纸9110元、木工板吊顶9072元，被告认可系原告安装；对原告主张的广告牌2268元，被告主张系被告制作。对原告主张的三层补偿项目中摄像头600元，被告认可系原告安装。对原告主张的其他项目补偿中的土建、水电改造35632元、有线电视50元、宽带208元，浴池16006元，被告认可土建、水电改造、电视、宽带系原告安装，认可一楼女浴池系原告后增加的，但认为改造均系原告私自进行的，补偿应归被告所有；对原告主张的涂料13860元，被告认为三楼原告没有重新涂涂料。对原告主张的深水井37440元，被告认可原告后装了一口井，但主张被告原有一口井被原告用坏了。对于原告主张的PPR63补偿款5775元、管道DN75、50、32补偿款3591元、5376元、645元，被告请求法庭根据证人证言合理认定。另查明，浴室装修及附属设施补偿价格明细表中一层补偿明细中有水井补偿项目，补偿单位为1个，单价为270元，总价为270元。原告主张的深水井在补偿明细表中其他项目项下，补偿单位为160米，单价为234元，总价为37440元。证人费某、祁某出庭证明：其于2016年5、6月份为原告经营的浴室装修，原告新打井，证人从某打的井处放管子到楼顶的出水管，贴墙纸、一楼大厅重新吊顶、重新铺地砖、面砖，进行水电改造等。至2016年11月18日前，原告并未将浴室交还给被告。本案审理过程中，原告于2017年2月份将房屋交给政府拆除。原告就其主张的物品被盗损失3万元未向法庭提供证据。原审认为，原告要求被告返还押金3000元，被告同意返还，对此予以支持。本案中，原、被告双方争议焦点为：1、原告对浴室进行了哪些装修及改造？2、原告对浴室进行的装修及改造所获得的征收补偿，被告应否返还给原告？3、被告应否退还原告租金1万元？4、被告应否赔偿原告被盗损失？关于争议焦点1，被告认可原告主张的门楼1500元、木移门、套装门100元、监控摄像头50元、LED显示屏80元、墙纸547元、木工板隔断1210元、墙纸9110元、木工板吊顶9072元、摄像头600元、土建、水电改造35632元、有线电视50元、宽带208元、浴池16006元、深水井37440元系原告安装，故确认上述物品系原告出资装修及改造。对原告主张的涂料补偿款13860元，被告认为三楼原告没有重新涂涂料，原告提供的证人证言等证据能够证实原告装修时对三楼使用了涂料，故对原告主张的其装修中使用了涂料的事实予以支持。对原告主张的地砖13009元、面砖10884元、PVC吊顶1197元、浴室衣柜4637元、木工板吊顶5560元、面砖2098元，被告认为其浴室出租给原告时就有这些物品，衣柜被原告用坏后，原告进行了维修，结合证人证言等证据，对原告主张的其对浴室地砖、面砖、吊顶、衣柜进行了装修改造的事实予以支持。对于原告主张的PPR63补偿款5775元、管道DN75、50、32补偿款3591元、5376元、645元，被告请求法庭根据证人证言合理认定，结合证人证言及照片等证据，确认原告对浴室改造过程中使用了PPR63、管道DN75、50、32等材料。对原告主张的广告牌2268元、铝合金平开门1181元，被告不予认可，原告提供的证据不足以证实系其安装，故对原告该主张不予支持。关于争议焦点2，原、被告在租赁协议中约定如遇政府拆迁等人力不可抗拒事宜，原告无条件退出，被告不承担任何经济补偿；双方对此条款的涵义理解不一。原告认为其要求被告返还的是政府对原告装修给予的补偿，而非要求被告出资给予原告经济补偿，被告应当将其领取的政府支付给原告的补偿款返还给原告；被告对此不予认可，被告认为政府补偿亦应归被告所有，被告不应给予原告任何经济补偿。原审认为，因原告要求被告返还的补偿款确系政府给予的补偿，而非被告自行出资给予的经济补偿，故对原告该主张予以支持，对被告不予返还补偿款的辩解不予采信。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案租赁合同因不可归责于双方的事由而提前解除，对剩余租赁期限内的已形成附合的装饰装修残值损失，因双方在租赁协议中未约定如何处理，故应按公平原则由双方予以分担。原告主张的木移门、套装门100元、监控摄像头50元、LED显示屏80元、墙纸547元、木工板隔断1210元、墙纸9110元、木工板吊顶9072元、摄像头600元、有线电视50元、宽带208元、浴池16006元、深水井37440元，被告认可上述物品系原告经营浴室后原告自行装修、添置，故该部分补偿合计74473元，被告应返还给原告。原告主张的门楼1500元、土建、水电改造35632元、涂料13860元、地砖13009元、面砖10884元、PVC吊顶1197元、浴室衣柜4637元、木工板吊顶5560元、面砖2098元、PPR63补偿5775元、管道DN75、50、32补偿款3591元、5376元、645元，上述物品补偿合计103764元，虽然原告出资对上述物品进行了装修及改造，但被告出租给原告的房屋原本经营浴室，根据常理，正常经营的浴室中应具有上述物品，故对被告关于浴室原本也有上述物品的辩解予以采信。考虑到未履行的租赁期限及原告于2016年5月份重新装修的情况，酌定上述补偿款103764元中，被告返还原告补偿款10376元。综上所述，被告应返还原告补偿款合计为84849元。关于争议焦点3、原告要求被告返还租金1万元，原告交付涉案浴室租金至2016年11月18日，被告于2016年12月份与政府签订征收协议，虽然涉案浴室面临征收，但是原告直至2017年才将浴室交出，故原告要求被告返还租金的请求不符合法律规定，对此不予支持。关于争议焦点4、原告要求被告赔偿被盗损失3万元证据不足，对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告汪永平、韦如芹于判决生效后10日内返还原告高金鼎补偿款84849元、押金3000元，合计87849元；二、驳回原告高金鼎其他诉讼请求。案件受理费6145元，由原告高金鼎负担4145元，由被告汪永平、韦如芹负担2000元。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：被上诉人是否应当通过两上诉人获得拆迁补偿，即两上诉人是否应当从拆迁款中向被上诉人支付补偿。本院认为，民事活动应当遵循公平原则。本案中，双方当事人在租赁合同中约定，如遇政府拆迁等人力不可抗拒事宜，承租人无条件退出，出租人不承担任何经济补偿。因实施拆迁时，双方的租赁合同尚在履行期间内，被上诉人作为承租人，租赁案涉房屋从事经营活动，依法享有拆迁权益，应由拆迁人给予补偿。因拆迁事宜均由上诉人与拆迁人协商确定，上诉人获得的拆迁补偿中，包含了被上诉人的拆迁权益，应由上诉人向被上诉人返还。因而应认定被上诉人所主张返还的补偿款系拆迁人给予的补偿，而非上诉人自行出资给予的补偿。被上诉人提出该请求，与租赁合同的约定并不矛盾。原审对上诉人称不应给予被上诉人补偿的主张未予采纳并无不当，本院对其该主张亦不予采纳。对于被上诉人应享的补偿款数额，原审已作详尽的分析论证，双方当事人在二审期间均未提交新的证据来否定原审的相关认定，故本院对原审确认的补偿款数额予以确认。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6145元，由上诉人汪永平、韦如芹负担。本判决为终审判决。审判长　　蒋同宝审判员　　张桂林审判员　　孙　艳二〇一七年十月十二日书记员　　徐　丹 来源：百度“”