（2017）内0102民初3604号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2018-09-26

案件名称

邢宜蓉、李钧与内蒙古滨海投资股份有限公司、呼和浩特市友信商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市新城区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邢宜蓉,李钧,内蒙古滨海投资股份有限公司,呼和浩特市友信商业管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市新城区人民法院pt;”>民事判决书（2017）内0102民初3604号原告：邢宜蓉。委托诉讼代理人：于丹丹，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告：李钧。委托诉讼代理人：于丹丹，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：内蒙古滨海投资股份有限公司。法定代表人：仲刚，董事长。委托诉讼代理人：李志刚，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，恒信长城律师事务所律师。被告：呼和浩特市友信商业管理有限公司。法定代表人：李园园。原告邢宜蓉、李钧诉被告内蒙古滨海投资股份有限公司（简称滨海公司）、呼和浩特市友信商业管理有限公司（简称友信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢宜蓉、李钧的委托诉讼代理人于丹丹、张飞，滨海公司的委托诉讼代理人李志刚、高乐到庭参加诉讼，被告友信公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邢宜蓉、李钧向本院提出诉讼请求，1、请求依法判令解除原告与被告滨海公司、友信公司之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》、《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》；2、请求依法判令滨海公司返还原告购房款49723元，并按照中国人民银行同期贷款利率自2015年5月31日起支付利息至实际返还之日止，暂计算至2017年6月5日为4925.34元；3、请求依法判令被告滨海公司、友信公司承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月31日，二被告以售后返租的形式向原告出售房屋，原告分别与被告滨海公司、友信公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》、《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》。买卖合同及补充合同约定，被告滨海公司将其开发的位于呼和浩特市××区南“滨海友谊商业广场”B区2层2503号房出售给原告，购房总价款为81723元，付款方式为按揭贷款。委托经营合同约定：原告将“滨海友谊商业广场”B区2层2503号房委托给被告友信公司经营，委托经营期限为八年，被告友信公司按约定向原告支付收益金。合同签订后，原告按照合同约定向滨海公司支付款项49723元，滨海公司出具了收款收据。但因滨海公司原因，导致无法办理银行按揭抵押贷款手续，致使买卖合同及补充合同不能继续履行。因委托经营合同本质内容是返本销售，其与买卖合同及补充合同是一个不可分割的整体，所以也不能继续履行。被告滨海公司答辩称，一、滨海公司与友信公司是两个独立的公司法人，原告与滨海公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，与友信公司签订了《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》，合同签订主体是两家独立公司法人，合同本身也是两个相互独立的合同，均不是同一法律关系，被告应当分别起诉。二、原告无权解除合同，要求答辩人返还购房款及支付利息无事实及法律依据。本案不符合法定解除的条件，且未在一年的法定期间行使解除权。并且原告向答辩人支付了41723元，并非49723元，有票据佐证。三、办理银行按揭贷款非答辩人的合同义务，且贷款办理与否不是被答辩人解除合同的条件，被答辩人不能基于此主张解除合同。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3.2.1条明确约定“买受人承诺在签订《合同》及本补充合同时，已经充分了解担保贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合该办理条件。”由此可见，办理银行按揭贷款是被答辩人的合同义务，且其在签订合同时已经承诺自己的实际情况完全符合贷款条件，现无法办理银行贷款，与答辩人无关，非答辩人所致。原告向银行办理贷款手续，本就是其与银行之间的借贷关系，需要其与银行之间达成借贷关系的合意，不受答辩人意志的影响。3、办理银行按揭贷款仅仅是一种付款方式，并不会必然导致合同无法继续履行，原告还可以选择向其他银行申请贷款或是一次性付清全款，合同能否继续履行，不会因为付款方式的选择而导致无法履行的后果。被告友信公司未到庭、未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年5月31日，滨海公司与二原告签订商品房买卖合同，滨海公司将其开发的位于呼和浩特市××区与哲里木路的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区交口南滨海友谊商业广场B区2层2503号商铺出售给二原告，该商铺面积5.70平方米，单价14337.37元/平方米，总价81723元，付款方式为按揭贷款，首付款41723元，贷款40000元，交房期限2015年12月31日。双方另签订《商品房买卖合同补充合同》，该合同3.2条约定“如买受人选择担保贷款：3.2.1买受人承诺在签订《合同》及本补充合同时，已经充分了解担保贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合该办理条件。买受人应当在《合同》签署之日起3日内主动向银行提交担保贷款所需要的全部资料，交纳所需费用，无条件地配合银行等相关单位办理担保贷款手续，在办理贷款手续的过程中，应根据与银行签订的《借款合同》的约定交纳办理公证（或律师见证）、保险等发生的相关费用”。同日，二原告向滨海公司交纳购房款41723元。在签订上述合同同时，友信公司与二原告签订《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》，二原告将上述购买商铺委托友信公司经营管理，委托经营期限8年，自2015年10月1日起算，年回报率前三年无需支付收益金，第四至六年为总房款14%，第七、八年为总房款的18%。另查明，滨海公司出售的涉案商铺在签订合同时已经取得商品房预售许可证，滨海公司就该项目的按揭贷款业务于2013年9月与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》。本院认为，本案当事人争议的主要问题为：1、本案中商铺买卖合同和委托经营合同两诉能否共同审理；2、二原告请求解除合同的理由是否成立，不能办理按揭贷款的原因在谁，是否是解除合同的理由；3、二原告主张交纳的购房款为49723元，其中有争议8000元电商券是否属于原告交纳的购房款。二原告与被告滨海公司存在商铺买卖合同关系，二原告与被告友信公司存在商铺委托经营合同关系，滨海公司出售给原告的商铺仅5.70平方米，难以独立运营，应依托于专业的商场经营商作为第三方整体运营，被告滨海公司在庭审询问中也承认售后返租是买商铺的必要条件，不签订售后返租协议，不能将商铺交给买受人单独经营使用。故商铺买卖合同及商铺委托经营合同同时签订，原告不能自由选择委托其他第三方经营商铺，被告滨海公司出售的商铺客观性质及法律性质决定了买卖合同及委托经营合同在订立及履行中互为条件，原告如因按揭贷款不能办理而无法取得商铺权益，必然不能履行商铺委托经营合同。原告请求在同一诉讼中解决两项法律关系的两项诉请，一并审理，符合合同签订的客观情况，也便于两个互为条件的诉讼的一致审理。关于二原告解除合同的理由，即因被告滨海公司的原因原告不能办理按揭贷款，不能实现合同目的,行使法定解除权。二原告是否具备办理按揭贷款条件，是否因自身原因导致不能办理按揭贷款，该事实属于消积事实，二原告不能自证不能。被告滨海公司作为开发商，从房地产抵押按揭贷款交易规则讲，在举证责任及举证能力方面，应承担更多的证明责任。双方在《商品房买卖合同补充协议》第3.2.1条款中约定了办理按揭贷款的内容，被告滨海公司在本院指定的延期举证期间内提交的其与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》及保证金交款收据，仅能证明滨海公司与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行之间存在按揭贷款的合同关系，不能证明二原告不符合银行规定的按揭贷款条件，且庭审中滨海公司也不能举证证明或说明其何时以何种方式向二原告通知过办理按揭贷款的合作银行、提交资料的内容及办理流程，滨海公司也不能提交证据证明其出售的同等条件其他小平米商铺购房人能够办理按揭贷款的证据。故未办理按揭贷款不能归责于二原告。二原告选择以按揭贷款方式交付购房款，付款方式是合同的基本条款，是决定买受人是否选择订立合同的基本前提，现二原告不能就所购商铺办理按揭贷款，不能实现合同目的，请求行使法定解除权解除合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，应予支持。被告滨海公司应返还原告购房款并按照中国人民银行同期贷款基准利率自交款日即2015年5月31日支付利息。关于二原告交纳购房款的数额，原告主张为49723元，原告提交的两枚收据，其中41723元有滨海公司财务专用章印鉴。另外8000元收据交款内容为“电商团购费”，收据上无滨海公司公章，滨海公司否认收到该款项。原告提交的售楼人员电话录音应属证人证言，证人未到庭，不予采信。原告对该8000元付款应另行主张权利。二原告请求解除与友信公司委托经营合同，友信公司经合法传唤未到庭、未答辩，商铺的买卖合同及委托经营合同订立及履行互为条件，因买卖合同解除，委托经营合同履行不能，合同目的亦不能实现，亦应解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条的规定，判决如下：一、解除原告邢宜蓉、李钧与被告内蒙古滨海投资股份有限公司于2015年5月31日签订的滨海友谊商业广场B区2层2503号商铺的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》。二、解除原告邢宜蓉、李钧与被告呼和浩特市友信商业管理有限公司于2015年5月31日签订的滨海友谊商业广场B区2层2503号商铺的《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》。三、被告内蒙古滨海投资股份有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告邢宜蓉、李钧购房款41723元并支付利息（利息计算按本金41723元，利率按中国人民银行同期贷款基准利率，从2015年5月31日计算至给付之日止）。四、驳回原告邢宜蓉、李钧其他诉讼请求。案件受理费683元（原告已预交），由被告内蒙古滨海投资股份有限公司负担573,原告邢宜蓉、李钧负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员孟春燕二〇一七年十月十二日书记员赵雪娇 来源：百度“”