（2017）鲁1102民初6564号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-04
案件名称
吴雷平与司刚铁确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
日照市东港区人民法院
所属地区
日照市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴雷平,司刚铁
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1102民初6564号原告：吴雷平，男，1979年2月1日出生，汉族，农民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：张永美，山东中展律师事务所律师。被告：司刚铁，男，1952年12月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。原告吴雷平诉被告司刚铁确认合同效力纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告吴雷平及其委托诉讼代理人张永美、被告司刚铁及其委托诉讼代理人王新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴雷平向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告签订的土地买卖合同无效，被告赔偿原告损失250000元。事实和理由：2006年12月24日，原、被告签订协议，原告从被告处购买房场（即宅基地）一处，被告声称该土地使用权为被告所有，并由该村时任书记作为证人，承诺房屋建成后办理相应的房产手续。原告房屋建成后，多次要求被告办理该土地的使用权过户及房产手续，被告一直推诿，现该房屋因旧城改造拆迁，给原告造成严重经济损失，原告多次要求被告赔偿原告的损失未果，故原告起诉。被告司刚铁辩称：原、被告双方签订的协议是双方的真实意思表示，且协议已实际履行，被告将转让的土地交付给原告，原告已在土地上进行建设，对该土地使用已达12年之久，现因该土地被占用，有关部门已对地上附属物进行了评估，由原告确认并支取补偿款46000元；双方签订协议时，被告收取转让费用42000元，包括被告支出的山楂树赔偿、土地平整费用、搭建后墙的费用；在长达十多年时间里，原告对此从未提出异议，更不存在要求被告退款，现原告起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉求。当事人双方围绕诉讼请求，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据1、协议书一份，证明被告于2006年12月24日将其所有的房场（宅基地）一处卖给原告，并承诺原告付款后将该宅基地使用权归原告所有，还承诺在原告建成房屋后协助办理房产手续，后原告建成房屋后要求被告办理相应的产权手续，被告推诿，因被告不是宅基地的使用权人，其无权出售该宅基地，故该协议应确认无效，合同无效不受诉讼时效的限制，因此原告的诉求未超过诉讼时效。证据2、收到条一份，证明被告收到原告房场款42000元。证据3、通知一份，证明日照市东港区日照街道尧沟村民委员会通知原告，因该村旧城改造要求原告限期拆除，原告作为租赁户给予一定补偿。证据4、拆迁安置补偿协议复印件一份，证明相同面积的三间房屋赔偿数额为592840元，参照该补偿协议原告房屋损失为592840元，根据双方的过错原告要求被告承担相应的赔偿250000元，该数额包含被告应返还的土地转让款42000元。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3均无异议，但主张被告转让的是村委认可的房场并不是宅基地，且被告是协助办理手续，被告收到房场转让费包括地上附属物山楂树的赔偿、场地的平整和建设的后墙费用，证据3通知可证明村委认可被告由原告转让的事实并按规定给予被告补偿，原告认可村委的补偿标准并支取相应款项，以上三份证据说明原、被告转让行为是真实意思表示，不违反相关规定，且村委予以确认，转让行为有效。对证据4系复印件，与本案无关，不能证明原告的主张；被告认可如房屋产权手续齐全则三间房屋的补偿标准为598240元。被告提交了如下证据：证据1、原告支取房屋补偿款凭据及明细复印件各一份（注：明细不清）及房屋现状照片一份，证明原告已支取补偿款46407元。证据2、申请证人司某出庭作证，证人主张其系原、被告签订协议时的日照市东港区日照街道尧沟村的村主任，原、被告签订协议时其与杨某两人作为证人在场，涉案土地按正规审批不能审批为宅基地，当时该地是山楂园，不属于耕地，是荒地，由案外人司朝希种了山楂树，后期村里不断扩大该山楂园进入村里，由于道路排水等需要将该地收回，因村里没钱，后同意司朝希自行处理该山楂园，被告司刚铁找司朝希协调，由司刚铁赔司朝希山楂园款，司刚铁买了一部分山楂园，司朝希自己留了部分也盖了房子，村里也赔偿了；涉案土地当时可以临时盖房；证人还陈述涉案土地现仍属于尧沟村的集体土地。经质证，原告对被告提供的证据1无异议，对证据2证人证言有异议，证人作为村书记对原、被告签订的协议书的内容是明知的，且作为村书记对该土地性质也是明知的，原告基于对村书记的信任与被告签订协议书，且承诺办理相应房产手续，故证人证言不真实。本院经审查，对原告提交的证据1、2、3和被告提供的证据1予以确认并在卷作证。对原告提供的证据4与本案无关，本院不予确认。对被告提供的证据2，证人陈述的作为见证人见证原、被告签订协议的事实及土地性质为集体土地且非宅基地的事实，与原、被告陈述相一致，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2006年12月24日，原告吴雷平（乙方）与被告司刚铁（甲方）签订协议书一份，内容约定：“经双方协商，甲方房场一处（位于村二层楼东原山楂园）过户给乙方，价格42000元（大写肆万贰仟元整），乙方付款给甲方后，其使用权归乙方所有，甲方须保证水、电、建设等方面畅通，并协助乙方办理房产等手续。本协议双方签字后生效。”，协议书由原、被告签字按手印，并由证人司某、杨某作为证人签字。同日，被告收到原告支付的房场款42000元。原告提供2007年8月1日的通知一份，内容记载：“租赁户：吴雷平你租赁尧沟村集体土地、房屋（已评估备案）在改造范围内，根据创建文明城市和安置房屋建设需要，经上级党委批准，限于2017年8月10日前拆除，现拆迁补偿款已到位，腾空后到村委支取补偿款，逾期不腾空搬出将视为自动放弃一切补偿”，后原告支取补偿款46407元。原告吴雷平不是日照市东港区日照街道尧沟村村民，原、被告均认可涉案土地属于该村集体土地，且现仍未审批为宅基地。本院认为：原告吴雷平非日照市东港区日照街道尧沟村村民，不是该村集体经济组织成员，原告无权取得该村集体土地使用权，原告自称从被告处购买取得该土地并用于建房亦为非农建设，被告虽系该村村民，但其转让集体土地的行为，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定因原、被告签订的协议书违反法律强制性规定，故应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，协议依法确认无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还。对原告主张的损失208000元（即其主张的250000元，扣除原告已支付给被告的42000元），虽然原告依据相同面积的产权手续齐全的房屋补偿标准主张该损失，因其所建房屋依法不能取得产权手续，且原告的所建房屋已经取得补偿，故该部分损失向被告主张无法律依据，本院不予支持。原告签订该协议时明知其不是该村集体经济组织成员而受让，被告明知自己无权转让且原告无权受让仍进行转让，故双方对签订协议书均存有过错，本院酌定双方各承担50%的过错比例。对于原告主张的已支付转让款42000元损失，因协议涉及的土地已经收回，原告无法返还给被告，考虑到被告对该土地进行过相应的出资如平整土地、建后墙等因素，按照双方的过错，被告应返还原告转让款费用21000元。因原、被告争议的标的系集体土地使用权，属于物权的范畴，不适用诉讼时效的规定，故被告主张已超过诉讼时效的抗辩事由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告吴雷平与被告司刚铁于2006年12月24日签订的协议书依法确认为无效合同；二、被告司刚铁于本判决生效之日起七日内返还原告吴雷平转让费人民币21000元；三、驳回原告吴雷平本案的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5050元，由原告吴雷平负担人民币4725元，由被告司刚铁负担人民币325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 王长杰人民陪审员 刘贤奎人民陪审员 李君业二〇一七年十月十二日书 记 员 陈 晓 微信公众号“”