（2017）苏0804民初969号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-08
案件名称
吴开桃与岳红怡房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮阴区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴开桃,岳红怡
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0804民初969号原告：吴开桃，男，1980年9月12日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：董育媛，系原告吴开桃妻子。委托诉讼代理人：阮伟华，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。被告：岳红怡，女，1976年3月20日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：王金玲，江苏司北律师事务所律师。原告吴开桃与被告岳红怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，依法转为普通程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告吴开桃及其委托诉讼代理人阮伟华，被告岳红怡的委托诉讼代理人王金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开桃向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金193800元，并双倍返还定金4万元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月21日，原、被告双方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于淮阴区盛祥苑小区7-401室一套房屋出售给原告，价款为64.6万元，原告预付定金2万元，2017年1月15日被告配合原告办理过户手续，并约定：双方不得以任何借口违约，如有一方违约，应赔偿守约方房价的30%的违约金。合同签订后，原告履行了约定的义务，向原告支付了2万元定金，但被告因房价上涨而违约，拒不履行合同约定的义务。起诉要求支持诉讼请求。案件在审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告违约金193800元，并返还定金2万元。被告岳红怡辩称：1.根据合同法规定，即使解除合同，也不能同时适用定金法则以及违约金条款。2.三方签订房屋买卖合同，系格式合同，其中第十六条对违约作出补充约定，该手写内容应当优于格式条款十三条的约定。3.被告并非因为房价上涨而不履行合同义务，系因涉案房屋抵押给银行，借款人不能偿还贷款，涉案房屋无法办理过户。4.即使合同约定十三条违约条款无效，该条款的违约责任也过重了，即使合同解除，也未对原告造成损失，请求法庭依法予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月21日，原告吴开桃（乙方）与被告岳红怡（甲方）以及案外人淮安市淮阴区中运房产信息部（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定将甲方所有的位于淮安市淮阴区盛祥苑小区7-401室房屋（面积130.24平方米及20余平方米无产权车库）出售给乙方，总价款64.6万元。合同签订时，乙方付定金2万元。余款以按揭方式支付，首付款24.6万元（含定金），40万元以银行按揭的方式直接支付给甲方，另留5000元于交房时支付。2017年1月15日前甲乙双方配合办理过户手续。合同还约定，一方违约，将赔偿守约方房价30%的违约金。在合同的第16条手写部分还约定，如拖延办理过户手续，将双倍赔偿定金。合同还就附赠物品、税费负担等事项进行了约定。在该合同尾部有原告及其妻子董育媛，被告及其丈夫汪剑均签名。2016年12月27日，被告岳红怡出具收条，收取了原告定金2万元。另查明：本案所涉房屋登记在被告岳红怡个人名下，已于2015年5月15日设立30万元抵押，抵押权人为江苏淮安农村商业银行股份有限公司，债务结束时间为2018年5月14日。被告述称该抵押的主债务人系被告岳红怡的哥哥，目前贷款尚未还清。本院认为：依法成立的合同应当履行。本案中，原、被告以及中介机构订立的房屋买卖合同不违反法律规定，应认定为有效合同，双方均应依照合同的约定履行其义务。因被告岳红怡在签订合同时隐瞒了房屋已经设立抵押的事实，且在合同签订之后未能及时清除房屋上的抵押权，导致涉案房屋无法办理过户手续，致使原告的合同目的无法实现，合同应当解除，被告岳红怡应承担违约责任。原告主张的解除合同，返还定金的请求依法应予支持。对原告主张的违约金，双方合同中约定的违约金明显过高，且被告请求依法予以调整，应予以调整，结合涉案合同签订的特定时间、空间的房地产价格波动情况，本院酌定违约金为人民币10万元。本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告吴开桃与被告岳红怡及案外人淮安市淮阴区中运房产信息部于2016年11月21日签订的房屋买卖合同。二、被告岳红怡于本判决生效之日起十日内返还原告定金人民币2万元，并赔偿损失10万元。三、驳回原告吴开桃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4807元，由原告负担807元，被告岳红怡负担4000元。（原告已预交，被告负担部分于给付案款时一并给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）审 判 长 张 颖人民陪审员 石 瑞人民陪审员 张 军二〇一七年十月十二日书 记 员 万思娣附：相关法律规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 来自：