（2017）粤01民终13964号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-18
案件名称
李国清、邹军华合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李国清,邹军华,梁华炎
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13964号上诉人（原审被告）：李国清，男，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：左少善、王玉连，广东锐锋律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审原告）：邹军华，男，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：刘晓玉、王梦娇，广东天穗律师事务所律师及实习律师。原审被告：梁华炎，男，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，现住广东省广州市白云区。上诉人李国清因与被上诉人邹军华及原审原告梁华炎合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国清上诉请求撤销一审判决，改判李国清无须返还转让费用73000元，驳回邹军华的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决李国清与邹军华签订的《公寓转让合同书》无效，法律适用错误。根据相关法律法规的规定，位于广州市白云区长红村清禄街8号的房屋并非规划范围内的建筑，建设房屋无需按照相关规定报建。李国清与梁华炎签订的房屋租赁合同并未违反国家的强制性规定，该合同是双方的真实意思表示，是有效合同。李国清与邹军华所签订的《公寓转租合同》是经过房屋所有人梁华炎同意的，且是合同双方的真实意思表示，合法有效。二、《建筑工程施工许可管理办法》第二条第二款规定，即使在规划区范围内的土地，在300平方米之内不需报建。三、一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》，适用法律法规错误。最高人民法院的司法解释没有权利认定这种情况无效，侵犯了立法权，认定合同无效只能根据全国人大通过的法律和国务院行政法规，不能直接规定合同无效。邹军华辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，且一审法院也向规划部门调查取证过，故一审判决正确，请求维持原判。出租房屋不仅没有报建，也没有消防验收，故不能出租。梁华炎经本院传唤，未到庭亦未作答辩。邹军华于2017年1月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、邹军华与李国清之间签订的《公寓转租合同》无效，判令邹军华与梁华炎之间的房屋租赁合同无效。二、李国清退还邹军华公寓转让费人民币柒万陆仟元整。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月6日，邹军华（转租房乙方）与李国清（转让方甲方）签订《公寓转让合同》，约定甲方将自己位于白云区嘉禾长红村清禄街XXX号公寓所有财产及归属权转让给乙方；公寓现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方所有转让费后全部归乙方所有；甲方双方自签订合同之日前，甲方所有债务自行负责，与乙方无关，并由甲方向乙方移交公寓所有事宜，乙方须一次性向甲方付清转让费；转让金付清后，甲方无任何理由干涉乙方营业或索取任何费用。同年11月5日，邹军华向李国清支付定金5000元，签订合同后通过转账分别支付21000元和50000元，2016年11月6日李国清出具收据一张，确认收到邹军华交来公寓转让费76000元。该公寓为李国清向梁华炎承租，双方于2016年9月24日签订《房屋租赁合同》，由梁华炎将座落在公园对面清禄街XXX号二至七楼共19个房间（以下简称涉案房屋）租给李国清使用，租赁期限由2016年9月26日起至2022年9月25日止，租金为3000元整，在每月26号前交付当月租金，并约定李国清在承租期间有权转让给第三者，一定要在不违反合同条约和在梁华炎没有任何损失的情况下，梁华炎要协助办理有关手续，合同自签订日，押金10000元；李国清必须按时交纳水电费给供水、电部门。邹军华主张梁华炎同意李国清将涉案房屋转让给他，由梁华炎于2016年11月6日在合同下方签名并注明“同意合同转让，合同条款有效”。邹军华向李国清支付转让款当天使用涉案房屋，因涉案房屋没有产权报建资料，不符合出租使用，邹军华于2016年1月5日将涉案房屋交还梁华炎，邹军华支付2016年11月6日至12月5日租金3000元，诉讼期间，邹军华同意12月5日至2017年1月5日的租金3000元在李国清应退还的转让款76000元中予以扣减。另查，涉案房屋并未办理规划报建手续。一审法院认为，邹军华与李国清、梁华炎均未能举证证明涉案房屋已办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，邹军华与李国清签订的《公寓转让合同》及李国清与梁华炎签订的《房屋租赁合同》均无效，邹军华并非《房屋租赁合同》的一方当事人，邹军华与梁华炎并未签订租赁合同，故邹军华要求判令与梁华炎之间的房屋租赁合同无效，一审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现邹军华已将涉案房屋退还房屋出租方梁华炎，邹军华要求李国清返还已付转让费合理合法，邹军华同意2016年12月5日至2017年1月5日的租金3000元在李国清应退还的转让款76000元中予以扣减，属于对其权利处分，一审法院予以准许，故李国清应退还邹军华转让费73000元。李国清、梁华炎经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对抗辩权利的放弃，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2017年5月2日作出判决：一、原告邹军华与被告李国清签订的《公寓转让合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，被告李国清返还原告邹军华转让费73000元；三、驳回原告邹军华的其他诉讼请求。本案本诉受理费1700元，由原告邹军华负担75元，被告李国清负担1625元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，李国清申请本院向广州市白云区国土资源和规划局调查涉案房屋广州市白云区长红村青禄街8号是否在城市、镇规划区内。本院认为，关于本案案由，李国清向梁华炎承租涉案房屋之后，经梁华炎同意与邹军华签订《公寓转让合同》，内容涉及承租权和装修、装饰、设备的转让，并非房屋买卖合同关系，本案案由应为合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。因此，李国清申请本院向广州市白云区国土资源和规划局调查涉案房屋是否在城市、镇规划区内，无涉本案处理，本院不予准许。双方均确认涉案房屋所属土地系集体土地，未能提交报建审批手续。涉案房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，作为法律规定的禁止流通物，不得进入市场处分和收益。因此，一审法院认定邹军华与李国清签订的《公寓转让合同》及李国清与梁华炎签订的《房屋租赁合同》无效，并判令李国清返还转让款，并无不当，本院予以维持。本案系民事诉讼，李国清对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定提出异议，应另循途径主张。综上所述，李国清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1625元，由上诉人李国清负担。本判决为终审判决。审判长 张燕宁审判员 万力平审判员 郑怀勇二〇一七年十月十二日书记员 杨仁义黄妙丽 更多数据：