（2017）苏13民终2551号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-23
案件名称
魏智星与江苏万顺置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏万顺置业有限公司,魏智星
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终2551号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县迎宾大道388号帝景佳园。法定代表人：何金生，该公司董事长。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏智星，男，1990年2月10日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：梁淮保，江苏怀容律师事务所律师。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人魏智星商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初9429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万顺公司上诉请求：改判驳回魏智星的诉讼请求。事实与理由：1.魏智星向楼益健账户汇款93万元，实为借款100万元，预扣7万元利息，真实的法律关系是民间借贷关系；2.按认购书约定的价格计算，两套房屋总价99.9826万元，魏智星陈述已支付100万元，超过房款与常理不符；3.应追加楼益健为第三人参加诉讼，全面审查涉及的汇款、收款收据。被上诉人魏智星二审辩称，1.魏智星与万顺公司之间属于商品房买卖关系，有阳光绿洲商品房认购书证明，万顺公司否认商品房买卖关系关系，提出双方之间实际是民间借款关系，但没有提供证据证明；2.魏智星与楼益健个人之间存在借款关系与本案不是同一法律关系，本案商品房买卖发生在2014年4月10日，而楼益健为王毅向魏智星借款100万元提供担保，发生在2014年7月及2014年8月29日，两笔借款尚未结清；另，2012年10月29日楼益健向魏智星借款30万元，已因楼益健还款而消灭。上述三笔借款的发生时间与本案商品房买卖合同不在同一时间；3.万顺公司出具魏智星的收款收据，证明魏智星已经支付购房款100万元的事实，万顺公司以魏智星经过银行转款93万元而否认魏智星另支付7万元现金没有证据证明。双方协商一致的《商品房认购书》上载明涉案房屋价款为100万元，房屋面积与房屋价格计算结果与其存在差额，系因为双方先确认购房款为100万元，然后倒推售房单价为3649元（省略小数点之后），完全符合商品房买卖交易习惯。4.楼益健只是商品房买卖合同中万顺公司的经办人，并不是当事人，楼益健收取100万元购房款后如何交付以及是否交付万顺公司，与魏智星无关，属于另一法律关系。万顺公司申请追加楼益健为本案第三人，没有事实和法律根据，且在一审中也并未提出申请。魏智星向一审法院起诉请求：1.解除万顺公司与魏智星之间的商品房买卖合同；2.万顺公司返还魏智星已付购房款100万元及利息（自2014年4月10日起至还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实如下：2014年4月10日，魏智星、万顺公司签订《阳光绿洲商品房认购书》，魏智星认购万顺公司开发的位于沭阳县××绿洲小区××楼××单元××、××室两套房屋，建筑面积为274平方米，单价每平方米3649元，房款总额100万元。双方约定该认购书仅作为双方将来签订正式《商品房买卖合同》的预约合同。该认购书还对违约责任和其他事项进行了约定。该认购书认购人处系魏智星签名，公司领导处签名为楼益健，销售经理为王毅。同日，魏智星向楼益健账户汇款93万元，万顺公司向魏智星出具收款收据一份，载明收到魏智星100万元，用途摘要为“阳光绿洲3号楼1单元1601、1604室”。2014年5月9日，楼益健向魏智星账户汇款7万元。另查，据魏智星提供的证据显示，2014年7月至10月间，魏智星与楼益健之间形成200万元的债权债务关系。万顺公司认为该200万元与涉案房款系同一笔债权债务，但未能提供证据予以证明。楼益健在公安机关未陈述其在2014年4月向魏智星借款，未提到本案涉案房款系其个人借款，其陈述于2014年6、7月份曾向魏智星借款100万元。一审法院认为，魏智星、万顺公司签订的认购书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在认购书明确约定该认购书仅作为双方将来签订正式《商品房买卖合同》的预约合同，故该认购书系预约合同。根据该约定，双方均应负有签订本约合同的义务。现万顺公司辩解魏智星、万顺公司之间不存在真实的商品房买卖预约合同关系，万顺公司未收取购房款，魏智星予以否认，万顺公司未提供证据证实，故对万顺公司上述辩解不予采纳。万顺公司现举证证明楼益健于2014年5月9日向魏智星汇款7万元，证明该款系涉案款项的利息，一审法院认为，借款利息给付的时间、数额应相对稳定，仅凭一次给付，且结合魏智星与楼益健之间存在其他多笔数额较大的借贷关系，故该次汇款不能证明涉案款项系楼益健个人借款。万顺公司向魏智星出具100万元的收款收据，魏智星通过银行转账93万元，其陈述另7万元系现金支付，具有合理性。魏智星、万顺公司双方签订本案预约合同后，万顺公司一直未通知魏智星按约签订正式的商品房买卖合同，且万顺公司现在否认与魏智星之间存在真实的商品房预约合同关系，应视为万顺公司以自己的行为表明不履行主要债务，故魏智星可以解除合同。合同解除后，万顺公司应将其收取的购房款退还魏智星并支付相应利息。综上，魏智星诉讼请求应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除魏智星与万顺公司于2014年4月10日签订的关于买卖阳光绿洲小区3号楼1单元1601、1604室的预约合同；二、万顺公司于判决发生法律效力之日起10日内向魏智星返还购房款100万元及利息（自2014年4月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。案件受理费13800元（魏智星已预交6900元），由万顺公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审补充查明：万顺公司于2013年10月31日取得阳光绿洲2号、3号楼商品房预售许可证。二审争议焦点为：1.魏智星是否已经向万顺公司支付100万元，该款为楼益健个人借款还是购房款；2.魏智星与万顺公司之间是否成立商品房买卖合同关系，如果成立，是否应予以解除。本院认为：一、1.魏智星称因个人账户存款不足100万元，故通过交通银行向楼益健汇款93万元，同时支付现金7万元；其提供的交通银行零售客户交易清单上显示，魏智星2014年5月9日转出93元后，账户余额仅为57.75元，证明魏智星陈述合理，且万顺公司向魏智星出具的加盖财务专用章的收款收据上，载明收到魏智星100万元，故应当认定魏智星已经向万顺公司支付购房款100万元。2.因2014年7月至10月间，魏智星与楼益健个人之间存在其他多笔数额较大的借贷关系，且魏智星从银行汇款有88万元、94万元，均与本案汇款93元无关，因此，万顺公司提供的汇款单不能证明涉案款项系楼益健个人借款。3.魏智星与万顺公司签订的《商品房认购书》载明涉案房屋价款99.9826元。因实际交易过程是双方先逾认购房款为100万元，后推算售房单价为3649.635元，写入认购书时去掉小数点后面的数字为3649元/平方，致数额相差174元，不能因此而否认认购协议的真实性。记入认购书，魏智星支付的购房款超过房款少许，且双方尚未签订正式的商品房买卖合同书，符合一般的交易习惯。二、《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，魏智星与万顺公司签订阳光绿洲商品房认购书，该认购书载明了相关认购人、房号、建筑面积、单价、房款总额等。魏智星按约向万顺公司支付了全部购房款，万顺公司亦接受了该购房款，魏智星与万顺公司之间形成商品房买卖合同关系。万顺公司已经取得涉案房屋的商品房预售许可证，双方之间的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。魏智星、万顺公司双方签订认购书后，万顺公司一直未通知魏智星按约签订正式的商品房买卖合同，且万顺公司现在否认与魏智星之间存在真实的商品房预约合同关系，应视为万顺公司以自己的行为表明不履行主要债务，魏智星诉请解除合同应予支持。综上，楼益健作为万顺公司经办人与魏智星签订《商品房认购书》，收取魏智星支付的购房款，是履行职务行为，行为后果应当由万顺公司承担，因此，楼益健不属于必须共同进行诉讼的当事人，故对万顺公司申请追加楼益健为第三人参与诉讼的请求，不予支持。万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由万顺公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 孙 权审判员 万 焱二〇一七年十月十二日书记员 郑露露第1页/共7页 来源：百度“”