（2016）鄂0202民初319号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-14
案件名称
周剑与王玉珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周剑,王玉珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第一百一十条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初319号原告（反诉被告）：周剑。委托诉讼代理人：周俊。委托诉讼代理人：温泉，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王玉珍。委托诉讼代理人：胡斌，系湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李波，系湖北鸣伸律师事务所律师。原告周剑（反诉被告）与被告（反诉原告）王玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）王玉珍的委托诉讼代理人胡斌、李波到庭参加了诉讼。原告（反诉被告）周剑经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法当庭口头裁定按原告周剑自动撤回本诉处理，并缺席审理反诉案件。本案现已审理终结。被告（反诉原告）王玉珍向本院提出反诉请求：1、判令周剑向王玉珍支付转让费余款18万元并承担违约金；2、反诉诉讼费用由周剑承担。本案在审理过程中，反诉原告王玉珍自愿放弃要求反诉被告周剑承担违约金的诉讼请求。事实和理由：2015年8月4日，反诉原告受让经营黄石市湖滨大道公园路47号摩尔时代主题宾馆。2015年11月13日，周剑在充分了解“摩尔时代主题宾馆”的经营、财产现状基础上，与王玉珍签订了《宾馆转让协议书》。双方约定：王玉珍将该宾馆的全部设备和经营权转让给周剑，转让总价为49万元整（该价为不含税价，不含每月的房租，若周剑需开具正式税票，则税费由周剑承担），协议签订当日支付31万元，余款在协议签订后三个月内付清，并且特别在协议中说明了“宾馆的房屋产权仍归房屋产权人”。协议签订当日，周剑向王玉珍支付了31万元，王玉珍依约将宾馆财产移交给了周剑，双方签署了《宾馆转让财产清单》，同时周剑出具了18万元的欠条，且承诺该18万元在三个月内付清，并及时将宾馆证件过户。周剑在经营了三个多月后，其不仅以种种理由不向房屋产权人支付租金，也不向王玉珍支付余款18万元，反而无理争诉，故提起反诉，请求判如所请。反诉被告周剑辩称，一、周剑未向王玉珍支付18万元是行使不安抗辩权。2015年11月13日，周剑与王玉珍签订了《宾馆转让协议书》，其中第五条第一项甲方的权利及义务中第五点约定：“甲方应尽量配合乙方，确保乙方接收宾馆后能正常发展经营”。然而，当周剑依约支付第一笔31万元转让费后，发现王玉珍给的《特种行业许可证》是已经失效的许可证（有效期至2015年3月12日止），《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和《营业执照》必须由邱野变更后才能使用，导致周剑无法经营。在此情况下，周剑行使“不安抗辩权”，不可能再向王玉珍支付剩下的18万元转让费。二、造成周剑不能正常经营的责任，应由王玉珍承担。王玉珍利用其经营过宾馆，熟悉各种证件的优势，隐瞒有的证件过期和有的证件需变更才能经营的真相，导致周剑接手后有关部门要求其停业整顿，最终使其无法经营，其投入31万元而不能正常经营，蒙受重大损失。故请求法院驳回反诉原告王玉珍的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭前，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月12日，案外人陈玉刚与邱野签订门面租赁合同，约定邱野承租陈玉刚所有的位于黄石市黄石港区公园路47号1024、2024铺、1025、2025铺、1026、2026铺三档门面房屋，租期10年，从2013年11月1日起至2023年11月1日止。邱野签订合同后，将门面用于开设黄石港区摩尔时代主题宾馆。2015年8月4日，邱野与王玉珍签订转让协议，将该宾馆整体转让给王玉珍经营。王玉珍经营了三个月，期间向陈玉刚交纳了三个月共计54000元租金。2015年11月13日，王玉珍（甲方）与周剑（乙方）签订宾馆转让协议书，约定：本协议转让的仅为该宾馆的全部设备和经营权，宾馆的房屋产权不转让，仍归房产产权人所有；该宾馆的转让总价为49万元整，乙方应于本协议签订时支付转让费31万元，余款18万元在本协议签订后三个月内付清；宾馆转让财产以双方在《转让宾馆财产清单》上签名确认为准，该宾馆财产的所有权在已付清全部49万元转让费前仍归甲方享有，在乙方付清全部转让费后才转为乙方所有；甲方在乙方依约付清前二笔共计49万元转让费后，应依法积极配合乙方办理宾馆有关证照过户手续；当乙方付第一笔款31万元，转让协议签订完成后，甲方与宾馆的经营权没有任何关系，甲方只有权要求要回余款，不得再向乙方提出其他任何要求，乙方也不得以任何理由要求解除本协议，退还转让费；宾馆转让后余款18万元付清后，乙方有权要求甲方依法配合其办理有关宾馆的过户手续。周剑于协议签订当日向王玉珍付款31万元，并向王玉珍出具18万元的转让费余款欠条，约定余款三个月内还清，并及时过户宾馆证件。周剑接手宾馆后，未支付该18万元转让费余款，亦未支付任何租金。宾馆房屋的所有权人陈玉刚因此以邱野、王玉珍、周剑为共同被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院于2017年4月12日作出（2016）鄂0202民初1777号民事判决书，判决确认原告陈玉刚与被告邱野在2013年7月12日签订的门面租赁合同于2016年9月8日解除；被告邱野、周剑于本判决生效后五日内，腾退原告周剑所有的位于黄石市黄石港区公园路47号1024、2024铺、1025、2025铺、1026、2026铺三档门面房屋，并将门面房屋返还给原告陈玉刚。该判决现已生效。本院认为，王玉珍根据其与邱野之间的转让协议而享有对宾馆的承租权，虽然其再次转租给周剑的行为未取得房屋所有权人陈玉刚的同意，但根据陈玉刚收取王玉珍给付的3个月租金，并且在诉讼中陈玉刚向邱野、王玉珍、周剑共同主张权利，（2016）鄂0202民初1777号生效民事判决确定“陈玉刚与邱野在2013年7月12日签订的门面租赁合同于2016年9月8日解除；邱野、周剑于判决生效后五日内，腾退陈玉刚所有的位于黄石市黄石港区公园路47号1024、2024铺、1025、2025铺、1026、2026铺三档门面房屋，并将门面房屋返还给陈玉刚……”，法院的生效判决亦支持邱野、周剑对陈玉刚承担共同赔偿责任的事实可知，陈玉刚对于王玉珍与周剑之间的转租行为已明知且默许转让。故王玉珍与周剑之间签订的宾馆转让协议书，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性效力性规定，合法有效，应受法律保护。但因门面租赁合同现已解除，宾馆经营权再不能进行转让，故按照王玉珍与周剑签订宾馆转让协议书约定“周剑于协议签订时支付转让费31万元，余款18万元在协议签订后三个月内付清；王玉珍在周剑依约付清转让费49万元后，应依法积极配合周剑办理宾馆有关证照过户手续”，王玉珍已不能继续履行其相对应的义务即“配合周剑办理宾馆有关证照过户手续”，而根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”当事人在行使权利时，还应全面履行相对应的义务，现王玉珍不能按双方签订的转让协议书继续履行义务，故其仍依据该协议书请求周剑继续履行支付转让费余款18万元的请求，对被告周剑显失公平，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回反诉原告王玉珍的全部诉讼请求。案件受理费2975元（已减半），由原告周剑负担；反诉案件受理费1950元（已减半），由反诉原告王玉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 李 翩人民陪审员 傅靖宏人民陪审员 李乔乔二〇一七年十月十二日法官 助理 闵 丽书 记 员 李 娜 来自