（2017）陕01民终10173号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-15
案件名称
彭磊与姚媛媛、马长江房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚媛媛,彭磊,马长江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10173号上诉人（原审被告）姚媛媛，女，1982年8月25日出生，汉族，西安市周至县村民，租住于西安市蓝田县。委托诉讼代理人王倩，陕西秦原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭磊，男，1985年10月21日出生，汉族，西安臻视医疗器械有限公司总经理，住西安市。原审被告马长江，男，1975年8月4日出生，汉族，西安市周至县村民，租住于西安市蓝田县。委托诉讼代理人王倩，陕西秦原律师事务所律师。上诉人姚媛媛因与被上诉人彭磊、原审被告马长江房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2017)陕0111民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，姚媛媛、马长江系夫妻关系，2017年3月18日，彭磊与姚媛媛经居间方西安兆丰置业有限公司居间，三方签订《西安市存量房买卖合同》一份，约定，甲方（马长江）将其坐落于西安市灞桥区浐河东路御锦城1B期C2期2幢3单元31102室房产一套转卖给彭磊，房屋建筑面积为153.67㎡，房价款为1080000元。该房价款包含房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税、费另行约定。乙方于2017年3月8日直接支付甲方定金20000元。首期房价款260000元乙方于2017年5月18日前支付给甲方。第二期房价款800000元，由乙方的贷款银行支付，乙方已向银行申请800000元银行按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。甲、乙双方申请办理产权转移登记手续后三日内，甲方将涉案房屋交付乙方。违约责任：本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行，则视为违约。违约方需赔偿违约金人民币40000元整给守约方。违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同落款处甲方委托代理人姚媛媛签名、乙方彭磊签字，居间方盖章。合同签订后，彭磊于当日通过银行账户支付购房定金20000元，姚媛媛向彭磊出具收条一张。姚媛媛反悔后，于2017年4月16日，将收取的定金20000元，通过银行账户转入彭磊银行账户上。另查明，2017年3月18日，彭磊向居间方西安兆丰置业有限公司交纳居间方费10800元，2017年3月22日交纳按揭贷款费用10100元。2017年4月17日，彭磊与陕西尊知律师事务所签订法律服务委托代理合同一份，彭磊交纳代理费5000元。酷财经网显示西安房价自2016年末跌回升后，开启了连续上涨模式。据安居客数据，去年9月，西安二手房房价仅为6308元/平方米，到了今年5月，西安二手房挂牌价已经涨至7147元/平方米。西安4月二手房均价6940元/㎡，环比上月上升2.99%，同比去年同期上涨10.84%。2017年4月，灞桥区二手房平均单价为7030元。彭磊诉至原审法院称，姚媛媛、马长江系夫妻关系，2017年3月18日，经居间方西安兆丰置业有限公司中介，其（乙方、卖方）与马长江（甲方、卖方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定，被告将其位于西安市浐灞生态区浐河东路北段1688号御锦城1B2幢3单元31102室房产出售给其，建筑面积153.68㎡，房价款1080000元。合同签订当日，其向被告支付定金20000元，其分别于2017年3月18日、3月22日向中介公司支付中介费10800元和代办银行按揭费及评估费合计10100元。被告于2017年4月16日将定金返还给其，并明确告知不再履行合同义务。被告之行为已构成违约。据此，请求：判令解除其与被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告支付违约金40000元、律师代理费5000元、中介费10800元、代办按揭（含评估费）10100元、购买房屋差价损失153000元。姚媛媛辩称，其与签订房屋买卖合同时，其丈夫马长江不同意，是其单方签字的；中介方在房主没有签字的情况下与买方签字，马长江并未给其出具委托书，故中介方也有责任，中介方存在欺骗；彭磊要求解除合同，其表示同意。对于彭磊要求赔偿损失部分，其本人愿意承担其过失，赔偿20000元。马长江既未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原审法院认为，姚媛媛、马长江系夫妻关系，涉案房产虽登记在马长江名下，但该房产属姚媛媛、马长江夫妻共有财产。姚媛媛作为涉案房产的权利人，通过居间方与彭磊签订的存量房屋买卖合同，虽然不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条关于处分共有财产的相关规定，但双方约定的房屋对价公平、合理，彭磊也系善意取得，故该合同合法有效，受法律保护。现姚媛媛、马长江拒绝履行合同义务，导致彭磊购买房屋居住使用的合同目的无法实现，彭磊要求解除合同，姚媛媛、马长江表示同意，且不违反法律相关规定，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同中虽然约定有违约金40000元（含定金20000元），但因姚媛媛、马长江违约，给彭磊造成的实际损失，远超过约定的违约金数额。根据涉案合同“本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行，则视为违约。违约方需赔偿违约金人民币40000元整给守约方。违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。”的约定，彭磊要求姚媛媛、马长江赔偿其实际损失，符合约定，依法应予支持。彭磊通过中介公司与被告签订涉案房屋，因被告违约，导致涉案合同解除，给彭磊造成向中介公司支付中介费、按揭服务费、律师费之损失，应由姚媛媛、马长江负责赔偿。除此之外，彭磊需要另行购置房产，因二手房房价逐月上涨，给彭磊造成房屋上涨价差的损失，也应由被告承担。涉案房产为御锦城楼盘，房价多年来居高不下，但今年3月至4月，该处房价有所上涨，但彭磊要求按每平方米涨幅差1000元，无事实依据，依法不能全部支持。双方于2017年3月18日签订买卖合同，姚媛媛、马长江于4月16日将定金退还，姚媛媛、马长江之行为已明确告知彭磊不履行买卖合同的意思表示。彭磊应当及时另觅他房产，以免损失扩大。涉案合同约定的房屋单价约为7028元/㎡，本院酌定该处房产上涨差按3%计算，造成彭磊该部分损失约为32400元。姚媛媛、马长江已退还彭磊定金20000元，在其向彭磊赔付时应予扣减。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，姚媛媛、马长江共支付彭磊违约金40000元，减去退还的定金20000元后，实际支付20000元；二、本判决生效后十日内，姚媛媛、马长江共赔偿彭磊律师代理费5000元、中介费10800元、代办按揭（含评估费）10100元；三、本判决生效后十日内，陕姚媛媛、马长江共赔偿彭磊房屋上涨差价损失32400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3300元，原告已预交，该受理费由原告承担1400元，被告承担1900元，连同上述应付之款一并给付原告。宣判后，姚媛媛不服，向本院提起上诉称，自己处分夫妻共同财产未经丈夫马长江同意，涉案房屋买卖合同应属无效，一审认定彭磊属于善意取得没有事实和法律根据。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回彭磊的诉讼请求，并由彭磊承担诉讼费。彭磊辩称，上诉人称马长江不同意是不符合事实的，我们谈价时马长江在场，他对此事是知情的，房子在马长江的名下，因此马长江一直配合我将房子解押，并且已经把钥匙给我，我已经把房子的窗户装上了，后来他们不愿意卖是因为西安房价的极速上涨，他们认为马长江不同意是为自己找借口，我的损失远不止一审判的这些。综上，认为原审判决应予维持。马长江认可姚媛媛的诉请。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合本案，涉案房产虽为夫妻共同财产，但处分房产属于家庭重大事项，从本案事实分析，在与姚磊协商处分涉案房产的过程中，马长江是知情且参与磋商的；姚磊也以合理的对价承诺购买涉案房屋，符合善意第三人的法律特征。因此，姚媛媛上诉关于涉案房屋买卖合同无效的主张无事实和法律依据，且与其同意解除涉案合同的意思表示相矛盾，故本院不予支持。另经审查，一审虽然遗漏彭磊关于解除合同的判项，但原审法院认为，因双方均同意解除涉案合同且不违反法律规定，故对双方解除合同的合意予以支持。可见，一审已经对彭磊请求解除合同的诉请进行了实体审理，故本院直接予以补正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院(2017)陕0111民初1955号民事判决第一项、第二项、第三项；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二、解除彭磊、姚媛媛签订的涉案《西安市存量房买卖合同》。一审案件受理费按原审判决执行；姚媛媛预交的二审案件受理费由姚媛媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 王宏审 判 员 董凡代理审判员 张伟二〇一七年十月十二日书 记 员 刘秦 关注公众号“”