（2017）赣0102民初1192号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-06-24
案件名称
南昌市东方大酒家与刘志国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌市东方大酒家,刘志国,谢超凡,江西百融实业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十三条，第八十八条，第八十九条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十六条
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0102民初1192号原告：南昌市东方大酒家，住所地：南昌市东湖区胜利路**号，机构代码：15835098-3。法定代表人：邓冬水，经理。委托诉讼代理人：张鹤，干事。委托诉讼代理人：ＸＸ涛，江西国商律师事务所律师，执业证号：13601198610579491。被告：刘志国，男，1968年5月18日生，汉族，黑龙江省绥化市人，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：曹澄清，江西赣翔律师事务所律师，执业证号：13601199310197880。委托诉讼代理人：陈茂庆，江西赣翔律师事务所律师，执业证号：13601199410620927。第三人：谢超凡，男，1949年6月20日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：陈登朝，江西平常心律师事务所律师，执业证号：13601200710975382。第三人：江西百融实业发展有限公司，住所地：南昌市东湖区胜利路时代广场南段1901室（第20层），统一社会信用代码：9136000069607260XWW。法定代表人：谢宇林。委托诉讼代理人：陈登朝，江西平常心律师事务所律师，执业证号：13601200710975382。原告南昌市东方大酒家诉被告刘志国、第三人谢超凡、江西百融实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市东方大酒家法定代表人邓冬水及委托诉讼代理人张鹤、ＸＸ涛、被告刘志国及委托诉讼代理人曹澄清、第三人谢超凡及委托诉讼代理人陈登朝、第三人江西百融实业发展有限公司委托诉讼代理人陈登朝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市东方大酒家诉称：2014年1月9日，原告与被告刘志国签订了一份南昌市xx路xx号（建筑面积约53m2）店面的《房屋租赁合同》，约定，被告租赁期限从2015年1月15日至2018年2月14日，每月租金3.5万元，第三年起每月租金按上年度GDP增长率递增，原告同意给被告一个月装修时间。被告接受租赁房屋后，仅在2015年3月18日支付原告一个月的房屋租金，便以xx路改造、生意难做等种种原因未再付租金，原告多次催讨未果。为此，原告提起诉讼，1、请求解除原、被告双方签订的南昌市xx路xx号（建筑面积约53m2）店面的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告支付原告2015年3月15日至2017年3月31日期间的房屋租金844690元；3、请求判决被告承担本案诉讼费。被告刘志国辩称：原告出租的房屋系危房，签订租赁合同时被告不知情，依照法律规定危房不应出租。再则该租赁合同已转让给第三人，房屋实际使用人为第三人，房屋租金支付与被告没有关系，故原告起诉无事实和法律依据。第三人谢超凡述称：第三人谢超凡受江西百融实业发展有限公司委托收购刘志国承租的店面租赁权，该收购与本人无关，一切责任由江西百融实业发展有限公司承担。第三人江西百融实业发展有限公司述称：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效，因xx号店面系危房，加之xx路xx街改造，被告实际没有使用过该店面，房屋租赁合同没有实际履行。2、被告将房屋租赁合同权利义务转让给江西百融实业发展有限公司，江西百融实业发展有限公司收购被告的租赁权是以改造为前提而收购，由于原告无法兑现改造的承诺，故转让协议未生效。在江西百融实业发展有限公司实际使用该店面期间，因未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁合同，江西百融实业发展有限公司同意按每月2.4万元支付三个月租金，共计7.2万元，其他损失与江西百融实业发展有限公司无关，江西百融实业发展有限公司不予承担。经审理查明：2011年6月30日，原告南昌市东方大酒家与第三人江西百融实业发展有限公司签订《协议书》一份，根据协议约定，江西百融实业发展有限公司投资对南昌市东方大酒家所有的xx路x街x号-x号x栋和xx路x街x号-x号x栋房屋进行危旧房屋（鉴定为C级危房）改造，同时南昌市东方大酒家将上述房屋出租给江西百融实业发展有限公司经营，由江西百融实业发展有限公司按协议约定向南昌市东方大酒家支付租金。江西百融实业发展有限公司根据协议约定对xx路x街x号-x号x栋和xx路x街x号-x号x栋房屋进行了危旧房屋改造。xx路x街x号-x号x栋和xx路x街x号-x号x栋房屋经危房改造后，江西百融实业发展有限公司为了发挥房屋整体功能和效益，江西百融实业发展有限公司向南昌市东方大酒家书面报告，要求按照原有合作模式继续投资对南昌市东方大酒家所有的xx路××栋房屋进行危房改造，南昌市东方大酒家收到江西百融实业发展有限公司危旧房屋改造报告后，采取了默认方式但未作正面回应。由于原告在着手在改造x路××栋房屋之前，原告以每月租金3.5万元已将xx路xx号店面出租给被告刘志国使用并签订了《房屋租赁合同》，根据该合同约定，被告刘志国取得了xx路x号店面自2014年11月1日至2018年2月14日期间的租赁使用权，原告于2014年12月26日将店面交付给被告刘志国使用，原告向被告刘志国交付店面后，被告刘志国仅向原告交纳租赁保证金7万元和第一个月租金3.5万元。由于江西百融实业发展有限公司欲对xx路××栋房屋进行危房改造，为了能够对xx路××栋房屋进行危房改造，江西百融实业发展有限公司必须先行收购被告刘志国的租赁权。为此，第三人江西百融实业发展有限公司授权第三人谢超凡处置xx路x号店面收购事宜，第三人谢超凡又出具书面委托书委托案外人张建清代为办理xx路x号店面收购事宜。2015年7月22日，案外人张建清持第三人谢超凡的书面委托书并以自己的名义与被告刘志国签订《转让协议》一份，协议约定，被告刘志国将xx路x号店面转让给张建清，从本协议签订之日起，刘志国就xx路x号店面与南昌市东方大酒家无任何关系，原合同所有条款按合同约定由张建清继续执行，直至合同结束，前期债权债务也一并转由张建清负责处理。该协议签订后，被告刘志国将xx路x号店面承租权交付给案外人张建清，案外人张建清支付被告刘志国店面转让款28万元（含租赁押金、租金、拍租佣金等）。收购完成后，案外人张建清将xx路x号店面承租权交付给江西百融实业发展有限公司。江西百融实业发展有限公司通过收购方式取得xx路x号店面承租权后，当即将收购刘志国承租权完成情况并附上《转让协议》（复印件）和请求对xx路××栋房屋进行危房改造报告一并交给原告，原告知悉xx路x号店面收购完成情况和江西百融实业发展有限公司请求对xx路××栋房屋进行危房改造书面报告后，原告班子成员经商量无异议便书面报告其上级主管单位，请示上级主管单位对xx路××栋房屋进行危房改造予以批准，但原告的请示改造被告未获得其上级主管单位的批准。至此，南昌市xx路x号店面一直空置，江西百融实业发展有限公司也未交纳租金，xx路××栋房屋也未进行危房改造，xx路××栋房屋仍属C级危房。2016年10月间，原告因xx路××栋房屋无法进行危房改造，原告与江西百融实业发展有限公司经口头协议，江西百融实业发展有限公司在2016年10月至12月期间使用该店面营业三个月。2016年12月15日，原告经上级主管单位批准，同意原告以期限两年、月租金2.4万元为条件与江西百融实业发展有限公司协商租赁事宜，但原告与江西百融实业发展有限公司最终未达成一致签订租赁协议。2017年1月13日，江西百融实业发展有限公司向原告出具《关于退回96号承租房的报告》，以该房屋系危房，加之市场因素，又因原告不同意改造，应原告要求接盘后现无力承租，要求退回xx路x号店面，由原告自行处置，并同意承担其经营期间三个月的租金7.2万元。2017年3月6日，原告对江西百融实业发展有限公司的报告作出复函，称江西百融实业发展有限公司接盘刘志国租赁xx路x号店，系江西百融实业发展有限公司与刘志国协商的结果，原告同时否认让江西百融实业发展有限公司接盘该店面，且不同意江西百融实业发展有限公司仅承担三个月租金的要求。2017年3月31日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的租赁合同及要求被告支付租金。2017年5月7日，原告向本院申请，要求对诉争店面对外进行拍租。本案庭审后，本院向原告释明是否变更诉讼请求，但原告表示坚持其诉讼请求。上述事实，有租赁合同、对账单、房屋所有权证以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，第三人江西百融实业发展有限公司以该房屋系危房主张租赁合同无效，没有法律依据，本院不予采信。2015年7月22日，江西百融实业发展有限公司为了xx路××栋危房改造，收购了被告刘志国承租的xx路x号店面租赁权，江西百融实业发展有限公司收购刘志国的租赁权完成后，及时向原告报告了收购完成情况并附上《转让协议》，原告收到江西百融实业发展有限公司报告收购完成情况和请示对xx路××栋危房改造报告后，其班子成员经商量一致无异议并将收购完成情况和请示对xx路××栋危房改造报告了其上级主管单位。至此，原告的行为表明已接受了江西百融实业发展有限公司收购刘志国的租赁权，其行为应认定为默示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”另外，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第66条规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”故原告的行为属以默示方式作出意思表示，故被告刘志国就转让xx路x号店面租赁权与第三人江西百融实业发展有限公司签订的《转让协议》，应认定为取得了原告的同意。事后，原告事实上也长时间未向被告主张租金，而是积极与江西百融实业发展有限公司合作推进xx路××栋危房改造，且在xx路××栋危房改造未得到原告上级主管单位批准的情况下，原告与江西百融实业发展有限公司在2016年10月至12月期间仍以口头协议方式形成了租赁关系。所以，原告以《转让协议》未经其同意为由主张对其不发生法律效力，本院不予采信。综上，原告请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和请求被告支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十三条、第八十八条、第八十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第66条之规定，判决如下：驳回原告南昌市东方大酒家的诉讼请求。原告南昌市东方大酒家预交案件受理费15700元，由原告南昌市东方大酒家承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 徐荣根人民陪审员 王小文人民陪审员 姜红玲二〇一七年十月十二日书 记 员 陶媛媛附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）６６．一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。 来自：