（2017）陕01民终9721号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-15
案件名称
王新华、王伟丽与西安德茂兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王新华,王伟丽,西安德茂兴房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9721号上诉人（原审原告）王新华，男，汉族，1986年11月2日出生，住陕西省凤翔县。上诉人（原审原告）王伟丽，女，汉族，1988年8月20日出生，住重庆市合川区。委托代理人王新华，男，汉族，1986年11月2日出生，住陕西省凤翔县，系王伟丽之夫。上诉人（原审被告）西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区长鸣公路八号项目服务中心2楼206室。法定代表人徐同文，该公司总经理。委托代理人李雨，女，汉族，1986年11月13日出生，员工，住。上诉人王新华、王伟丽与上诉人西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称德茂兴公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初6381号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王新华、王伟丽之委托代理人王新华、上诉人西安德茂兴房地产开发有限公司之委托代理人李雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月2日，王新华、王伟丽、德茂兴公司双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15040889），该合同约定：王新华、王伟丽购买德茂兴公司开发的位于西安市××路东段海伦国际（原名：曲江国际公园城）第6幢1单元17层11705号房，建筑面积122.39平方米，房屋总价679265元。合同第八条约定，德茂兴公司（出卖人）应当在2016年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格（验收报告或会议纪要）并符合本合同约定的商品房交付王新华、王伟丽（买受人）使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的；2、在施工中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关，因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、部门政府的验收或市政配套的批准与安装等的延误及其他非出卖人所能控制的因素。该合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在该商品房的交付日期达到可以使用状态；……4、燃气设施铺设完毕，由燃气公司根据规定开通供气。合同附件四：装饰、设备标准约定燃气：户内预留燃气管道接口（需业主报装开通）。上述合同签订后，王新华、王伟丽依约向德茂兴公司支付了全部购房款。2016年4月15日，涉案房屋经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格。2016年5月7日，王新华、王伟丽收房。截止庭审时，涉案房屋的水电确为临水、临电，小区天然气管道并未与市政管道对接，天然气尚未开通。另查明，涉案房屋尚未取得消防验收合格手续，德茂兴公司也未向王新华、王伟丽提供涉案房屋的实测面积报告。德茂兴公司辩称因2014年、2015年高中考期间各4天需停工，且2014年及2015年的12月至第二年2月底因政府下发治污减霾通知导致各停工90日，并向本院提交了市政府办公厅下发的市政发【2014】41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》及西安市雁塔区治污减霾工作领导小组办公室下发的雁治污减霾办发【2015】24号《西安市雁塔区治污减霾工作领导小组办公室关于启动重污染天气Ⅲ级（黄色）应急响应的通知》予以佐证，但并未提供对应的施工日志进一步印证。德茂兴公司辩称依照合同约定，上述2014年及2015年的各94天应在合同约定的交房期限届满后据实顺延。经查，2014年及2015年年底，西安市政府均发文要求当年的12月至第二年的2月底，在建工地原则上停止开挖、出土、倒土等土石方作业。以上事实，有《商品房买卖合同》、收房明细表、建设工程竣工验收报告和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。2016年7月7日，王新华、王伟丽诉至西安市雁塔区人民法院称，其与德茂兴公司之间签订《商品房买卖合同》，其按照合同约定已经缴纳全部房屋价款。合同约定德茂兴公司应当在2016年5月8日前将经验收合格的商品房交付其使用。2016年5月8日，当其准备收房时，才发现房屋存在多方面问题。首先，交房日届满之时，涉案房屋并没有通过国家消防部门的验收，存在严重的安全使用隐患。其次，房屋水电设施仍然为临水、临电，停电、停水时有发生，给其的生活带来了极大的不便。再次，德茂兴公司向其交房时并没有按照合同约定向其出示房屋验收报告等证明文件。最后，当其提出查看房屋实测面积报告时，遭到德茂兴公司拒绝。其希望德茂兴公司提供房屋的实测面积报告，并保留房屋实测面积与双方约定面积差额的赔偿请求权。现其诉至法院，请求判令：1、德茂兴公司承担2016年5月8日起至符合交房条件且实际交房之日止的逾期交房违约金（本案暂计算至庭审之日为14536.27元）；2、德茂兴公司为王新华、王伟丽安装永久性供水、永久性供电及天然气管道设施；3、德茂兴公司向王新华、王伟丽出示房屋实测面积报告。德茂兴公司辩称，1、王新华、王伟丽、其公司签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限中关于交付标准约定的是该商品房经验收合格，验收合格的标准是验收报告或者会议纪要，验收报告是指五方验收文件。涉案房屋的五方验收报告均已于合同约定的交付期限届满前签署完毕，涉案房屋已经达到了交付条件，不存在逾期，且王新华、王伟丽已经办理了收房手续。因此王新华、王伟丽诉请的逾期交房违约金没有事实及法律依据，应当依法驳回。2、其公司已经竭尽所能积极争取相关事业单位安装相关的设施，涉案房屋的永久性供水供电、天然气未能开通的原因是由于市政基础设施建设严重滞后。根据合同第八条约定，在施工过程中遇到……政府部门的验收或市政配套的批准与安装等延误，及其他非出卖人所能控制的因素……，根据此约定，在客观原因导致无法安装永久性供水、供电及天然气的情况下，其公司不承担责任。其公司愿意为涉案房屋安装永久性的水、电及天然气，只是由于涉及市政问题，上述设施的具体安装时间暂时无法确定。3、王新华、王伟丽要求其公司提供房屋实测面积报告的诉请无合同依据也无法律依据，应当依法予以驳回，实测面积报告提供的时间应该是在房屋确权并且办理房产证之前，目前其公司暂未取得房屋实测面积报告对于王新华、王伟丽的生活及房屋使用并未造成实际影响。综上，请求依法驳回王新华、王伟丽的诉请。原审法院认为，王新华、王伟丽、德茂兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。关于王新华、王伟丽主张的逾期交房违约金，王新华、王伟丽、德茂兴公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年5月8日前，德茂兴公司辩称交房期限应予顺延188天，但无论其顺延理由是否成立，王新华、王伟丽已于2016年5月7日自愿接收了房屋，无论此时房屋是否达到合同约定以及法定的交付条件，王新华、王伟丽都已实际占有并使用该房屋，其自愿收房的行为应视为王新华、王伟丽认可德茂兴公司交付的房屋现状，因此王新华、王伟丽在收房之后再主张逾期交房违约金，原审法院不予支持。关于王新华、王伟丽主张的德茂兴公司为王新华、王伟丽安装永久性供水、永久性供电设施的诉请，因德茂兴公司同意履行，原审法院予以确认。至于王新华、王伟丽主张德茂兴公司安装天然气管道设施的诉请，合同第十四条约定燃气设施铺设完毕，附件约定户内预留燃气管道接口，但涉案房屋所在小区的天然气管道直到庭审时尚未与市政管道对接，更未对接到户，德茂兴公司虽辩称因涉案小区周边市政及配套设施问题等非其所能控制的原因所致，但其作为具有专业房地产开发能力的开发商对房地产开发过程中存在的诸多风险应有预知，故德茂兴公司应当依照合同约定为王新华、王伟丽安装天然气管道设施。关于王新华、王伟丽要求德茂兴公司向其出示房屋实测面积报告的主张，既无法律规定，又无合同约定，原审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告王新华、王伟丽购买的涉案房屋安装永久性供水及永久性供电设施，并依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定为原告王新华、王伟丽购买的涉案房屋安装天燃气设施（燃气设施铺设完毕，户内预留燃气管道接口）。二、驳回原告王新华、王伟丽其余诉讼请求。本案案件受理费163元，由被告承担。因二原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付二原告。宣判后，王新华、王伟丽与德茂兴公司均不服原审判决，向本院提起上诉，王新华、王伟丽上诉称，一、原审法院以其已于2016年5月7日自愿接收了房屋，无论此时房屋是否达到合同约定以及法定的交付条件，其都已实际占有并使用该房屋，其自愿收房的行为应视为其认可德茂兴公司交付的房屋现状，因此其在收房之后再主张逾期交房违约金，本院不予支持。德茂兴公司提供的验收报告是指五方验收文件，但合同第八条未说明验收报告就是德茂兴公司提供的五方验收报告。原审法院以什么依据判定德茂兴公司提供的五方验收文件就是符合法律，德茂兴公司交付的房屋现状，通过什么判定其认可德茂兴公司交付的房屋现状，房屋现状：临水、临电、无市政配电设施，无市政居民供水设施、小区暖气管道是否铺设，其是通过什么途径知道基础设施不到位，还要于2016年5月7日按期收房。开发商是如何体现《商品房买卖合同》中系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，如何依约权利义务的。二、原审法院对本案部分主要事实没有查清。一是对双方有争议的房屋交付标准未查清，二是对德茂兴公司是否已经缴纳市政水电配套费用、天然气费用，还是因政府原因导致不能通正式市政水电天然气。综上，德茂兴公司存在明显违约的过错行为，极大损害其的利益，在这种情况下原审法院却判决德茂兴公司不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视其的合法权益，违反法律的公平原则及诚实信用原则，损失了其的合法权益，为了正确适用法律，依法维护法律尊严，维护其的合法权益，请二审法院对本案依法改判。请求：1、被上诉人承担2016年5月8日起至符合交房条件且实际交房之日逾期交房违约金14536.27元；2、被上诉人向上诉人出示房屋实测面积报告；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。德茂兴公司辩称，王伟丽、王新华已经自愿接收房屋并实际占有和使用，应视为其对房屋现状的认可，其要求出具房屋实测报告无法律约束和合同约定。德茂兴公司上诉称，一审法院判令其公司在一审判决生效后30日内为王新华、王伟丽购买的涉案房屋安装永久性供电设施事实上履行不能，应当依法予以改判。其公司与王新华、王伟丽签订的《商品房买卖合同》中并未约定永久性供电到位的时间，且目前其公司也通过其他手段满足了王新华、王伟丽的用电需求，但施工过程及后续报批需要电力公司的配合，并非其公司一人可以完成，且目前国家为治污减霾禁止施工，加之春节放假，农民工返乡过节，人力不足等原因，应当给予合理的期限，请求二审法院依法改判。上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项中关于“德茂兴公司于本判决生效之日起三十日内为王新华、王伟丽购买的涉案房屋安装永久性供电设施”的判决，改判为其公司在具备条件时三十日内为王新华、王伟丽购买的涉案房屋安装永久性供电设施。2、本案诉讼费用由王新华、王伟丽承担。王新华、王伟丽未提交书面答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。二审中，上诉人西安德茂兴房地产开发有限公司于2017年9月30日向本院递交撤回上诉申请。本院认为，王新华、王伟丽与西安德茂兴房地产开发有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。王新华、王伟丽上诉认为，涉案房屋尚未进行消防验收，水、电不能达到正常使用状态，西安德茂兴房地产开发有限公司应承担2016年5月8日起至符合交房条件且实际交房之日逾期交房违约金14536.27元。王新华、王伟丽于2016年5月7日自愿接收了房屋，其自愿收房的行为应视为认可西安德茂兴房地产开发有限公司交付的房屋现状，且其实际占有并使用涉案房屋，故原审法院判决不予支持其违约金的诉讼请求并无不妥。对于王新华、王伟丽上诉认为西安德茂兴房地产开发有限公司应向其出示房屋实测面积报告一节，既无法律规定，亦无合同约定，故其该项上诉请求本院不予采信。本案在审理过程中，西安德茂兴房地产开发有限公司于2017年9月30日向本院申请撤回上诉，符合有关法律规定，依法应予准许。综上，王新华、王伟丽的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人王新华、王伟丽已预交163元，由上诉人王新华、王伟丽承担；西安德茂兴房地产开发有限公司已预交100元，减半收取50元，由上诉人西安德茂兴房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤代理审判员 窦 敏代理审判员 王学堂二〇一七年十月十二日书 记 员 陈 歆 关注公众号“”