（2017）渝0103民初27127号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-12
案件名称
重庆市江宇物业管理有限公司与黄利吴春国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市江宇物业管理有限公司,吴春国,黄利
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初27127号原告：重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区显丰大道10-62-1-1号，统一社会信用代码91500106450440943J。法定代表人：龚宬铖，董事长。委托诉讼代理人：罗伟，员工。被告：吴春国，男，1964年6月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：黄利，女，1975年12月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市江宇物业管理有限公司（以下简称江宇公司）与被告吴春国、黄利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江宇物业公司的委托诉讼代理人罗伟，被告吴春国、黄利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年4月至2017年7月共计4个月的物业服务管理费用688元；2.判令被告向原告支付2017年4月至2017年7月共计4个月的公摊水电费48元；3.判令被告向原告支付按逾期缴纳物业管理费及公摊费总额的20%计算的违约金147.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月8日重庆骏建房地产开发有限公司（以下简称骏建公司）与原告签订了《香江美地前期物业服务合同》，委托原告对其开发的“香江美地”项目提供前期物业管理服务。随后，原告进入“香江美地”项目开始提供前期物业管理服务。2014年12月29日原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告购买的“香江美地”X栋X-X房屋提供物业管理服务。合同履行过程中，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告却未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。经原告催缴，被告均以各种理由拒绝缴纳，拖欠至今，故诉至法院。被告吴春国、黄利共同辩称，重庆市渝中区菜袁路168号X幢X-X系被告所有，没有缴费的情况属实。之所以没有缴费是因为被告之前缴纳了2000元的装修保证金，现在还没有退，原告承认用装修保证金抵扣物管费，欠付的费用还没有超过装修保证金。其次物管公司的服务也不到位，2017年7月4日小区无故发生消防报警，2楼灭火器已经过期，7楼烟感器也是坏的。楼栋架空层的消防通道被租给他人使用，无法通行，存在严重安全隐患。清洁卫生也很糟糕，小区里面长期有野狗，物管公司没有进行管理。只同意折半缴纳费用。本院经审理认定事实如下：2013年3月8日，骏建公司（甲方）与江宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“香江美地”（C7幢、B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7及公共区域）提供前期物业管理服务。物业服务收费选择包干制，标准为高层住宅2元/月·平方米（含电梯运行和公用日常维护费），水电费暂定每户12元/月（根据实际情况乙方有权进行调整）。物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权人或者使用人向乙方交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三的计算标准向乙方支付违约金。2014年12月29日，江宇物业公司（甲方）与吴春国、黄利（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，载明鉴于乙方购买骏建公司（建设单位）开发的“香江美地”项目下菜袁路168号X幢X楼X号房屋（建筑面积86.12平方米），建设单位委托甲方对“香江美地”项目提供前期物业管理服务，双方自愿就建设单位委托甲方对“香江美地”项目提供前期物业管理服务事宜达成协议。该合同对甲方提供物业服务的内容、事项、质量等进行了约定。其中第五条约定，物业管理费采用包干制形式，物业管理费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润，标准为高层住宅2元/月·平方米（含电梯运行和公用日常维护费）。第六条约定，物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权人或者使用人向甲方缴纳。第二十五条约定，乙方或物业使用人未按时足额缴纳物业管理费，每逾期一日，乙方须按应付金额的万分之八向甲方支付违约金。上述合同签订后，因吴春国、黄利居住在2楼，江宇物业公司对其减免电梯费后按照1.6元/月·平方米的标准收取物业服务费，并按照12元/月的标准收取公摊费。吴春国、黄利拖欠2017年4月至2017年7月期间的物业服务费及公摊费未付。江宇物业公司分别于2017年5月8日、2017年7月7日在业主门上张贴了催费通知单。上述事实，有房屋产权信息、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、催费通知单等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，江宇物业公司与骏建公司就“香江美地”小区签订了《前期物业服务合同》，吴春国、黄利系该小区9幢2楼4号房屋业主，该合同对吴春国、黄利具有约束力。江宇物业公司与吴春国、黄利签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性约定，应属有效。上述合同签订后，江宇物业公司为“香江美地”小区提供了物业服务，吴春国、黄利应当依照合同约定支付相应的物业服务费用。关于吴春国、黄利提出的不交纳物业服务费用的抗辩理由，结合其举示的相关证据，本院认为尚不足以构成不支付物业服务费用的充分合理抗辩，故不予采信。2017年4月至2017年7月期间的公摊费本院依法支持48元，物业服务费本院认为应按1.6元/月·平方米计算为552元。至于江宇物业公司主张的违约金，结合本案的具体情况，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告吴春国、黄利于本判决生效后立即向原告重庆市江宇物业管理有限公司支付2017年4月至2017年7月期间的物业服务费552元、公摊费48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴春国、黄利负担。本判决为终审判决。代理审判员 李宁二〇一七年十月十二日书 记 员 杨婷