（2017）粤01民终17498号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-07-18
案件名称
徐振杰、徐肇强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐振杰,徐肇强,覃德清,郭志文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17498号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐振杰，男，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐肇强，男，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：覃德清，女，汉族，住广州市花都区。三上诉人的共同委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭志文，男，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈志勇，广东艾森律师事务所律师。上诉人徐振杰、徐肇强、覃德清因与被上诉人郭志文房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐振杰、徐肇强、覃德清的共同委托诉讼代理人覃晓茵、被上诉人郭志文的委托诉讼代理人陈志勇到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人徐振杰、徐肇强、覃德清上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回郭志文的全部诉讼请求；2、判令郭志文赔偿徐肇强、覃德清两个月租金8000元、装修费10万元，同时返还押金6540元；3、判令一、二审案件受理费由郭志文承担。事实和理由：一、徐振杰不是本案的适格主体。涉案商铺的实际使用人是徐肇强、覃德清，即涉案商铺的实际承租人并非徐振杰。实际上，《房屋租赁合同》上徐振杰的签名并非徐振杰签订的，徐振杰与郭志文根本没有存在租赁合同关系，徐振杰不应对本案的租金承担任何责任。二、我方己付清10月份的租金，不存在违约。2016年8月，覃德清与郭志文达成口头协议，郭志文答应减其2016年9月1日至2017年8月31日的租金为4000元，因此，我方在2016年9月、10月按照约定向郭志文支付4000元的租金，郭志文从未对此提出异议。三、郭志文擅自断开我方经营的商铺的水电，己构成违约，一审法院对此不予认定是错误的。四、2016年11月1日后的租金不应再由我方承担。郭志文在2016年11月1日断开涉案商铺的水电后，涉案商铺已经不符合交付条件，我方也无法继续使用商铺，因郭志文的过错导致我方无法经营，这期间的租金不应继续由我方承担。被上诉人郭志文辩称：一、徐振杰是本案的适格主体。徐振杰在一审时从未对《房屋租赁合同》上徐振杰签名的真实性及其主体资格提出任何的质疑，并根据合同约定提起相关的反诉。即使《房屋租赁合同》并非由徐振杰亲笔所签订，但徐振杰的行为已充分表明其对《房屋租赁合同》效力进行追认，合同已对徐振杰发生相应的法律效力。二、徐振杰、徐肇强、覃德清没有依约支付租金及相关的费用，严重违反合同，已构成根本违约。徐振杰、徐肇强、覃德清虽认为已付清10月份的租金，但其却没有提供任何证据予以证明。三、郭志文的民事自救行为合法、合理，不构成违约。郭志文要求物业公司对涉案商铺停水、断电是在徐振杰、徐肇强、覃德清未依约支付相关费用及不足额缴纳10月份租金，且拒绝协商的前提下而采取的自救行为。且在停水、断电几天后，郭志文又马上要求物业公司恢复水、电。但徐振杰、徐肇强、覃德清却一直放任不理，并趁机终止营业。四、徐振杰、徐肇强、覃德清的无证经营行为已严重违反相关法规的强制性规定。综上所述，徐振杰、徐肇强、覃德清的上诉无事实及法律依据，请求依法予以驳回。郭志文向一审法院起诉请求判令：l.解除郭志文与徐振杰之间的房屋租赁合同；2.解除郭志文与徐振杰、徐肇强、覃德清之间的房屋租赁关系；3.徐振杰、徐肇强、覃德清将上述房产恢复原状并返还给郭志文；4.徐振杰、徐肇强、覃德清按合同的约定向郭志文支付相应的房屋租金，租金从2016年10月1日起计至房屋实际返还之日止（截止至2017年1月31日，徐振杰、徐肇强、覃德清共欠租金14000元）；5.徐振杰、徐肇强、覃德清支付郭志文代为垫付的3128元费用（其中电费1585元、水费及物管费1351元、出租税192元）；6.本案诉讼费由徐振杰、徐肇强、覃德清承担。一审中，徐振杰、徐肇强、覃德清反诉请求判令：1.郭志文赔偿徐振杰、徐肇强、覃德清两个月租金合计8000元；2.郭志文返还徐振杰、徐肇强、覃德清押金6540元；3.郭志文赔偿徐振杰、徐肇强、覃德清装修费用10万元；4.本案案件受理费、反诉费全部由郭志文承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区龙珠路33号55号商铺，权属人是郭志文，建筑面积118.69平方米。2014年8月1日，出租人（甲方）郭志文与承租人（乙方）徐振杰签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租乙方作为美容院使用，租赁期限从2014年8月1日起至2020年8月31日止，租金按月结算，于每月六日前交付，签订本合同时乙方即向甲方支付2个月押金和1个月租金。租赁期间，乙方若将该物业分租必须先得到甲方许可，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费，均由乙方支付。在租赁期内，甲方依约按时将该物业及设备交付乙方使用。乙方依约按时交纳租金，不得改变或损坏该物业及改变该物业之用途，不得擅自改变房屋结构，不得将该物业作任何抵押，因使用需要进行物业内外装修，须经甲方书面同意；乙方在租赁期届满或解除合约之日应交还原承租物业以及附属设备给甲方；租赁期间，该物业的水电费、电话费、管理费、有线电视费、煤气费等一切相关费用均由乙方负责，上述乙方必须依时交纳。如上述任何一项乙方过期欠交达十日的视为乙方违约。在租赁期间，政府有关部门要对该物业收取的任何相关费用，如税金等，均由乙方负责，乙方必须依时交纳，如上述乙方过期欠交达十日的，则视乙方违约，并要承担相关责任。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一收取违约金，但乙方不得过期10天，否则视为违约，甲方有权立即收回房屋。上述乙方应承担责任，乙方如有任何一项违反，一切引起的后果由乙方负责赔偿并负责连带责任，甲方有权立即收回房屋，乙方须无条件立即迁出该房屋，并没收乙方之保证金。合同备注条款约定：2014年8月1日至8月31日租金为3000元，第一年2014年9月1日至2015年8月31日每月租金为3270元，第二年2015年9月1日至2016年8月31日每月租金为3560元，第三年2016年9月1日至2017年8月31日每月租金为4500元，第四年2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为5000元，第五年2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为5500元，第六年2019年9月1日至2020年8月31日每月租金为6000元。涉案合同以徐振杰名义签订，合同签订后以徐肇强名义办理工商登记成立了广州市花都区新华XX美容院（该美容院为个体工商户，于2015年4月27日成立，2015年12月15日注销），由徐肇强和覃德清经营。徐肇强与覃德清为夫妻关系，徐振杰是徐肇强与覃德清的儿子，涉案商铺的租金等费用由覃德清支付。合同签订后，覃德清向郭志文支付了租赁押金6540元及当月租金。至2016年9月，覃德清基本能按合同的约定向郭志文支付租金。2016年8月起，覃德清以生意清淡为由要求减租，并称双方已口头协商好从2016年9月起租金变更为4000元/月，因此其才向郭志文支付了9、10月的租金各4000元。郭志文称覃德清有要求减租，但其并未同意减租，2016年10月14日其垫付了2016年8、9月的电费1119.29元后要求覃德清补交10月份欠缴的租金500元及8、9月垫付的水电费及物业管理费，覃德清一直未支付。2016年11月1日，郭志文因覃德清未补交10月份尚欠的租金500元及8、9月份的水电费，要求物业管理处切断涉案商铺的用电，物业管理处接到通知后切断了涉案商铺的用电，切断用电几天后郭志文自行恢复用电。覃德清称因11月1日郭志文无故切断商铺的水电，其就没有再经营美容院，11月1日起的租金等相关费用也没有支付。另查，郭志文还垫付了涉案商铺2016年10-12月的电费466元，2016年9月-2017年1月的水费和物业管理费共1351元，2016年7月-2016年12月的出租屋税费192元。经一审法院释明后，徐振杰、徐肇强、覃德清与郭志文于2017年4月24日对涉案商铺办理了交接手续，将涉案商铺及钥匙交还郭志文使用。另，徐振杰、徐肇强、覃德清称其为承租涉案商铺后对商铺进行了装修（增设了汗蒸房），花费了10万元，因郭志文无故切断水电导致其无法正常经营，造成重大损失，要求郭志文赔偿装修费10万元。郭志文对徐振杰、徐肇强、覃德清所述的装修不予认可，认为根据合同约定，承租方需要进行装修的需经业主书面同意，覃德清等未经业主同意私自装修违反合同约定，所谓的支付装修款也无提供相应的转账记录或发票等证据佐证，且美容院于2015年12月注销了工商登记，覃德清等不可能在注销美容院工商登记后还投入巨额金钱进行装修，明显不符合常理，因此不予认可。一审法院认为：郭志文与徐振杰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。合同签订后，郭志文按约将涉案商铺交付徐振杰使用，实际由徐肇强、覃德清经营美容院。徐振杰、徐肇强、覃德清应按合同约定及时向郭志文支付租金、水电费等费用。徐振杰、徐肇强、覃德清称郭志文同意从2016年9月起租金变更为4000元/月，郭志文不予认可，徐振杰、徐肇强、覃德清没有提供相应证据证明，应承担举证不能的责任。合同约定每月租金应在当月6日前支付，相应的水电费、管理费、税金等费用由徐振杰及时支付，上述任何一项费用迟延欠交达十日视为违约，郭志文有权收回房屋，并没收保证金。2016年10月份的租金徐振杰、徐肇强、覃德清只缴纳了4000元，尚欠500元，且2016年8、9月的电费产生由郭志文于2016年10月14日垫付后经催收至2016年11月1日仍未缴纳，之后徐振杰、徐肇强、覃德清一直占用涉案商铺至庭审后才交还商铺，又没有支付相关费用，构成违约，郭志文要求解除合同、返还商铺，理据充分，予以支持。徐振杰、徐肇强、覃德清于2017年4月24日将涉案商铺交还郭志文，该日前产生的租金、水电费、管理费、税费等费用应由徐振杰、徐肇强、覃德清承担。经核算，徐振杰、徐肇强、覃德清欠缴2016年10月租金500元，2016年11月-2017年3月租金各4500元，2017年4月份租金3600元，合计26600元；2016年8月至2017年1月的水电费、管理费、出租屋税费合计3128元。因诉讼中，双方已确认于2017年4月24日办理了涉案商铺的交接手续，因此郭志文要求徐振杰、徐肇强、覃德清将涉案商铺恢复原状并返还的请求本案无需再处理。郭志文经向覃德清等催收租金、水电费等费用未果后才采取了暂时切断用电的行为，且切断用电几天后便恢复用电，并没有对覃德清的经营造成重大损失，郭志文并非徐振杰、徐肇强、覃德清所称的无故切断水电，不构成违约，因此，徐振杰、徐肇强、覃德清要求郭志文承担违约责任，赔偿其两个月租金及返还押金、赔偿装修费用，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除郭志文与徐振杰于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》及郭志文与徐振杰、徐肇强、覃德清之间的租赁关系；二、徐振杰、徐肇强、覃德清于本判决发生法律效力之日起十日内向郭志文支付租金26600元；三、徐振杰、徐肇强、覃德清于本判决发生法律效力之日起十日内向郭志文支付水电费、物业管理费及租赁税费等共3128元；四、驳回徐振杰、徐肇强、覃德清的反诉请求。案件受理费228元，反诉费1295元，由徐振杰、徐肇强、覃德清负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审围绕以下争议焦点问题进行处理。第一，关于徐振杰是否为本案适格主体的问题。徐振杰、徐肇强、覃德清上诉主张涉案《房屋租赁合同》上徐振杰的签名并非由徐振杰签订，涉案商铺的实际承租人并非徐振杰，徐振杰与郭志文不存在租赁合同关系，故徐振杰不是本案的适格主体，不应对本案的租金承担任何责任。对此，本院认为，徐振杰、徐肇强、覃德清在一审中并没有对涉案《房屋租赁合同》上徐振杰签名的真实性提出异议，其至二审否认是徐振杰本人的签名缺乏依据，且徐振杰在一审中与徐肇强、覃德清共同提出反诉，表明徐振杰认可其作为共同承租人的身份。因此，本院对于徐振杰、徐肇强、覃德清上述主张不予采纳。第二，关于违约责任的归属问题。合同约定2016年9月1日至2017年8月31日每月租金为4500元，徐振杰、徐肇强、覃德清虽称双方已达成口头减租协议，但未能提供确切证据证明，应承担举证不能的责任。合同约定每月租金应在当月6日前支付，包括水电费、管理费、税金等任何一项费用迟延欠交达十日视为违约，郭志文有权收回房屋，并没收保证金。而2016年10月份的租金徐振杰、徐肇强、覃德清只缴纳了4000元，尚欠500元，且2016年8、9月的电费产生由郭志文于2016年10月14日垫付后经催收至2016年11月1日仍未缴纳，之后徐振杰、徐肇强、覃德清一直占用涉案商铺至2017年4月份才交还商铺，又没有支付相关费用，一审法院据此认定徐振杰、徐肇强、覃德清构成违约，并对郭志文要求解除合同、返还商铺的诉请予以支持，并无不当。对于徐振杰、徐肇强、覃德清主张郭志文擅自断开商铺水电，己构成违约一事，鉴于郭志文经催收租金、水电费等费用未果后才采取了暂时切断用电的行为，且切断用电几天后便恢复用电，并没有对涉案商铺的经营造成严重影响，故郭志文的行为尚未构成违约，并不能因此减免徐振杰、徐肇强、覃德清的租金支付义务。徐振杰、徐肇强、覃德清反诉请求郭志文赔偿两个月租金及返还押金，理由不成立，本院不予支持。此外，由于本案系因承租人违约导致合同解除，且徐振杰、徐肇强、覃德清本案提供的证据不足以确切证明装修残值损失数额，故一审对于其反诉请求郭志文赔偿装修费用10万元不予支持，并无不当。综上所述，徐振杰、徐肇强、覃德清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1523元，由徐振杰、徐肇强、覃德清负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十月十二日书记员 邹凌青 来源：百度搜索“”