（2017）赣1102民初2558号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-07-14
案件名称
李竹青与汤淑智房屋租赁合��纠纷一审民事判决书
法院
上饶市信州区人民法院
所属地区
上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李竹青,汤淑智
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初2558号原告:李竹青。被告:汤淑智。委托代理人：王文栋。原告李竹青诉被告汤淑智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李竹青及被告汤淑智的委托代理人王文栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李竹青向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁协议》，责令被告归还房屋；2、判令被告支付拖欠的房租17,500元；3、依法判决被告支付违约金8,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年3月26日签订《房屋租赁合同》，原告将自有的位于上饶市庆丰路20号中东凯旋门2-1-301室住房租给被告，租赁期限为三年，并约定房屋交纳方式，同时约定：“如乙方未按时交纳房租，甲方有权收回房屋”、“甲乙双方必须遵守本协议的条款，否则守约方有权解除本协议，并由违约方承担违约金8,000元。”合同签订后，原告将房屋交付给被告适用，根据双方约定，被告应于2017年6月26日前交纳房租17,500元，但经原告多次催讨，被告一直以种种理由拖欠，故诉至法院。被告汤淑智辩称：1、原、被告租赁关系确实存在；2、被告租金付至2017年6月25日；3、被告入住时支付了5,000元押金；4、原告诉请违约金过高。本院经审理认定事实如下：1、原、被告于2016年3月26日就被告向原告承租位于上饶市××凯旋门××室房产之事宜签订《房屋租赁协议》，协议第二条约定：“租赁期为三年（从2016年3月26日至2019年3月25日，租金为每年35,000元）。”协议第三条约定：“交款方式：房租除第一次和最后一次为三个月一次性支付外，其余为每半年支付一次……2017年6月26日前支付第四次房租……。”协议第八条约定：“本协议签订后，乙方（被告）除交纳第一次房租外，另向甲方交纳押金5,000元。”协议第九条约定：“如乙方（被告）未按时交纳房租，甲方有权收回房屋，且押金不退还。”协议第十二条约定：“甲（原告）、乙（被告）双方必须遵守本协议的条款，否则守约方有权解除本协议，并由违约方承担违约金8,000元，本违约金只具有惩罚金性质，不计入损失部分，守约方如有损失的另由违约方承担。”上述事实有原告提交的原、被告双方于2016年3月26日签订的《房屋租赁协议》为证，被告对该证据无异议；2、原告在出租房屋时收取了被告5,000元押金，被告支付租金到2017年6月25日，上述事实经原、被告在庭审中确认。本院认为：1、原、被告于2016年3月26日签订的《房屋租赁协议》合法有效，根据协议约定，被告应在2017年6月26日前支付第四次房租，但其未依约履行，已构成违约，根据协议第九条的约定，原告有权解除案涉《房屋租赁协议》，协议解除后，被告应将搬离案涉房产，并支付从2017年6月26日起至实际搬离日的租金（截至判决作出之日即2017年10月12日，租金为10,402.78元，2017年10月13日至实际搬离日的租金以年租金35,000元为计算基础），且在搬离时不得损害房屋内设施；2、关于押金及违约金，虽然案涉《房屋租赁协议》中出现了押金和违约金两种不同的概念，但一方违约时押金不予退还以及另需支付违约金的约定，均是对违约行为的惩罚，两者虽然可以同时适��，但当并用时的违约数额明显高于实际损失时，违约方仍有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，请求法院适当减少，针对违约金，应以原告的实际损失为基础，判断标准是否过高，本案中原告的损失应以《房屋租赁协议》解除后导致的房屋空置损失为计算依据，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付的违约金为5,000元，为方便履行，原告收取的押金不予退回，但原告请求被告另行支付违约金的诉请，本院不予支持；3、针对原告庭审中陈述的水电费、物业费等费用，因其未提交证据证明被告欠缴上述费用，诉请中亦未涵盖上述事项，如被告欠缴水电、物业费，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、���一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李竹青与被告汤淑智于2016年3月26日签订的《房屋租赁协议》；二、被告汤淑智于本判决生效后五日内搬离位于上饶市XX区XX路X号XXX室房屋；三、被告汤淑智于本判决生效后五日内支付原告李竹青从2017年6月26日起至实际搬离日的租金（截至判决作出之日即2017年10月12日，租金为10,402.78元，2017年10月13日至实际搬离日的租金以年租金35,000元为计算基础），租房押金5,000元不予退还；四、驳回原告李竹青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支���迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元、减半收取219元，由原告李竹青负担26元、由被告汤淑智负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 郑 剑二〇一七年十月十二日代书记员 温知新 来源：