（2017）渝0103民初3615号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-12
案件名称
聂广华与甘芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
聂广华,甘芳,重庆市渝中区房屋管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初3615号原告（反诉被告）：聂广华，男，1992年2月15日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：张前胜，四川天地大律师事务所律师。委托诉讼代理人：余巧，四川天地大律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘芳，女，1954年4月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈建国，重庆海力律师事务所律师。第三人：重庆市渝中区房屋管理局，住所地重庆市渝中区民生路345号。法定代表人：江洋，局长。委托诉讼代理人：沈鸿，员工。原告（反诉被告）聂广华与被告（反诉原告）甘芳、第三人重庆市渝中区房屋管理局（以下简称渝中区房管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聂广华的委托诉讼代理人张前胜，被告（反诉原告）甘芳的委托诉讼代理人陈建国，第三人渝中区房管局的委托诉讼代理人沈鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂广华向本院提出诉讼请求：1.判令解除聂广华、甘芳签订的《商业门市租赁合同》；2.判令渝中区房管局因征收应补偿给甘芳的房屋装饰装修款13530元、停业损失补偿费44784元、搬家费811.8元、提前搬迁奖励的一半15000元归聂广华所有，并由渝中区房管局支付给聂广华；3.判令甘芳向聂广华退还租房押金2000元，并支付强行搬离聂广华物品造成的损失3000元；4.本案诉讼费由甘芳承担。审理中，聂广华变更诉讼请求，要求房屋装饰装修款13530元、停业损失费44784元、搬家费811.8元、提前搬迁奖励费的一半15000元由甘芳向其支付。事实和理由：甘芳拥有重庆渝中区两路口所9段桂花园路X号X、面积27.06平方米的经营性门市一间。2016年5月23日，甘芳将该门市出租给聂广华经营餐饮业，双方签订了《商业门市租赁合同》，租期5年。合同第六条约定，在租期内如遇拆迁，甲方（甘芳）应配合乙方（聂广华）索赔乙方的装修经济损失；如遇拆迁，拆迁方补偿的装修费和停业补偿费归乙方所有。合同签订后，聂广华投入大量资金对门市进行了装饰装修，正火爆经营时，重庆市渝中区人民政府于2016年10月17日作出决定，征收新都巷二期旧城区改建房屋，征收部门为渝中区房管局，甘芳出租的门市被纳入征收范围。根据征收补偿方案，聂广华租用的甘芳门市装饰装修补偿费应为13530元、停业损失补偿费应为44784元，按照《门市租赁合同》的约定，均应归聂广华所有。另外搬家费811.8元、提前搬迁奖励费30000元的一半也应归聂广华所有。为此，聂广华持《门市租赁合同》请求渝中区房管局将前述补偿费直接支付给聂广华，但甘芳坚决不同意，仅答应象征性的补偿10000余元。因房屋已经被拆迁，合同无法继续履行，要求解除合同，签订合同时聂广华缴纳了2000元租房押金，应当退还。甘芳强行搬走聂广华的东西，造成损失，估价3000元应予赔偿。甘芳辩称，同意将装修补偿费13530元支付给聂广华。征收时房屋是作为住宅赔偿的，没有停业损失补偿费。搬家费、提前搬迁奖励费租赁合同中没有约定，不应归聂广华所有。聂广华拖欠租金，根据租赁合同约定，租房押金不应退还。强制搬迁费造成的损失没有依据不应主张。甘芳向本院提出反诉请求：1.判令聂广华支付甘芳垫付的气费2925.38元、电费618.37元；2.判令聂广华支付2016年9月25日至2016年12月24日的租金9750元3.判令聂广华按欠付租金9750元的30%支付违约金2925元；4.本案反诉费由聂广华承担。事实和理由：聂广华在被强制搬迁前，恶意欠付2016年9月25日至2016年12月24日三个月的租金9750元，并恶意欠交气费2925.38元、电费618.37元，欠交的气费、电费由甘芳代为垫付。按照双方签订的租赁合同，聂广华欠付租金，应当承担违约责任，甘芳将过高的违约金主张比例调降至30%为2925元。聂广华针对甘芳的反诉辩称，其缴纳租金至2016年10月6日，且房屋在2016年12月16日就停了水电气没有营业了，同意承担2016年12月16日之前欠付的租金及甘芳垫付的气费、电费。双方就赔偿事宜发生争议后，聂广华提出缴纳租金，但甘芳拒绝收取，故聂广华不应承担违约金。渝中区房管局述称，重庆渝中区两路口所9段桂花园路X号X属于渝中区新都巷2期旧城改造征收范围，2016年5月25日进场进行摸底调查登记，公告期限为2016年10月20日至2016年12月18日。涉案房屋所有权证及土地证均属于住宅性质，但实际作为门面在经营，后经征收部门认定为住改非。房屋已经由征收部门和甘芳签订了征收补偿协议，拆完交房，相应的补偿款已经支付给了甘芳，补偿给甘芳的费用中因为房屋是住改非，没有停业损失补偿费的项目。渝中区房管局没有义务向聂广华支付任何费用。本院经审理认定事实如下：2016年5月23日，甘芳（甲方）与聂广华（乙方）签订《商业门面租赁合同》，主要约定：甲方提供位于重庆市渝中区桂花园路X号X，建筑面积约27.06平方米的门面作为乙方的经营场所；租赁期限自2016年5月24日起至2021年5月24日止，共计五年；本合同在双方签字后当日，乙方必须向甲方缴纳2000元作为租用门面的保证金，本合同解除时，由双方对本门面进行验收，在结构完好，门面无损坏，乙方完清水、电、物管等有关费用后，甲方在一星期内退还给乙方保证金（保证金不计算利息），如房屋有损坏或有关费用未完清，甲方则在保证金中扣除相应金额后，余下部分退还给乙方；2016年5月24日起至2016年8月24日止，月租金为3250元，后续租赁期间，每月房租同比上一年租金增长250元；房屋租金按6个月（半年）为一期结算，每半年向甲方指定账户一次性支付6个月租金，各期租金应在每期开始前15日交清；乙方应按时支付上述租金，逾期支付租金（每天）按照月租金的5%计算滞纳金，超过十天则视为乙方违约，甲方有权收回该门面并拒绝退还租赁保证金，乙方还应承担相应的赔偿责任；在租赁期内如遇政府需要拆迁时，本合同自动失效，甲乙双方无条件服从，相互均不得要求对方赔偿经济损失，甲方于合同提前终止之日起一个星期内退还保证金，乙方在拆迁通知下达之日及时撤场腾空房屋交付给甲方，乙方不得提出经济补偿要求，如延迟撤场的承担同期租金2倍的违约金，甲方退还乙方未经营时间内的租金；在租赁期内如遇拆迁，甲方应配合乙方向拆迁方索赔乙方的装修经济损失；如遇拆迁，拆迁方补偿的装修费和停业补偿费归乙方所有。合同签订后，聂广华支付租金至2016年10月6日。2016年9月14日，聂广华出具承诺载明：桂花园路X-X-X、X-X-X正式拆迁通知下来，一个星期之内搬出。2016年10月20日，重庆市渝中区人民政府发出《关于新都巷二期旧城改建房屋征收项目国有土地上房屋征收的公告》，本案所涉房屋属于征收范围，征收部门为渝中区房管局。2016年12月2日，渝中区房管局（甲方）与甘芳（乙方）签订编号为渝中2016新都巷二期A组字第037号的《新都巷二期旧城区改建房屋征收项目货币补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），双方对甲方征收乙方所有的桂花园路8号1-1、建筑面积27.06平方米的房屋达成货币补偿安置协议。《补偿协议书》的附件《国有土地上房屋征收货币补偿费用明细表》（以下简称《费用明细表》）载明：1.被征收房屋价值补偿费895686元；2.搬迁费811.8元；3.提前签约奖第一项32472元；4.提前搬迁特别奖30000元；5.装饰装修补偿费13530元；6.货币补偿补助费44784.3元；7.无证面积残值补助费31580元。协议签订后，上述款项已由渝中区房管局支付给了甘芳。因聂广华未主动搬迁，甘芳于2016年12月29日对桂花园路X号X房屋实施了强制腾空搬迁。之后，甘芳垫付了聂广华欠付的电费618.37元、气费2925.38元。上述事实，有《商业门面租赁合同》、《补偿协议书》、电费发票、气费收据等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，聂广华与甘芳签订的《商业门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同约定在租赁期内如遇政府需要拆迁时，本合同自动失效，现房屋已被征收，解除合同的条件成就，聂广华要求解除合同，本院予以支持。合同约定如遇拆迁，拆迁方补偿的装修费和停业补偿费归聂广华所有，且甘芳已经实际获得了渝中区房管局支付的装饰装修补偿费13530元，故聂广华要求甘芳向其支付装饰装修补偿费13530元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。但渝中区房管局向甘芳支付的补偿款中并无停业损失补偿费的项目，故聂广华要求甘芳向其支付停业损失补偿费44784元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。至于聂广华要求甘芳向其支付搬家费811.8元、提前搬迁奖励的一半15000元，不仅无合同约定，且聂广华并非主动搬迁，而是由甘芳实施的强制搬迁，故该项诉讼请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。合同虽约定聂广华逾期支付租金，甘芳有权拒绝退还租赁保证金，但结合本案的具体情况，聂广华是在双方就补偿款发生争议的情况下欠付租金，并非恶意欠付，故本院认为租赁保证金2000元仍应退还。聂广华另主张甘芳应支付强行搬离其物品造成的损失3000元，但未举示证据证明，故本院不予支持。综上，甘芳应向聂广华支付装饰装修补偿费13530元，并退还租赁保证金2000元。关于甘芳的反诉请求，聂广华经营期间产生的气费、电费应由其自行承担，故甘芳为其垫付的气费2925.38元、电费618.37元，理应由聂广华向甘芳支付。甘芳要求聂广华支付2016年9月25日至2016年12月24日的租金9750元，但根据庭审查明的事实，聂广华已向甘芳支付租金至2016年10月6日，故聂广华还应向甘芳支付2016年10月7日至2016年12月24日的租金8387元。《商业门面租赁合同》虽约定逾期支付租金（每天）按照月租金的5%计算滞纳金，但结合本案的具体情况，聂广华是在双方就补偿款发生争议的情况下欠付租金，并非恶意欠付，故本院认为不宜主张欠付租金的违约金。综上，聂广华应向甘芳支付气费2925.38元、电费618.37元及2016年10月7日至2016年12月24日的租金8387元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）聂广华与被告（反诉原告）甘芳于2016年5月23日就重庆市渝中区桂花园路X号X签订的《商业门面租赁合同》于本判决生效后立即解除；二、被告（反诉原告）甘芳于本判决生效后立即向原告（反诉被告）聂广华支付装饰装修补偿费13530元，并退还租赁保证金2000元；三、原告（反诉被告）聂广华于本判决生效后立即向被告（反诉原告）甘芳支付气费2925.38元、电费618.37元及2016年10月7日至2016年12月24日的租金8387元；四、驳回原告（反诉被告）聂广华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）甘芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取827元，由原告（反诉被告）聂广华负担733元，被告（反诉原告）甘芳负担94元；反诉案件受理费减半收取103元，由被告（反诉原告）甘芳负担54元，原告（反诉被告）聂广华负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 李宁二〇一七年十月十二日书 记 员 杨婷 更多数据：搜索“”来源：