（2017）豫13民终4918号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-11-17

案件名称

朱国保、马文山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省南阳市中级人民法院

所属地区

河南省南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱国保,马文山

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省南阳市中级人民法院民事判决书（2017）豫13民终4918号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱国保，男，汉族，生于1991年2月17日，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：��雪芬，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马文山，男，回族，生于1966年1月23日，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。上诉人朱国保因与被上诉人马文山为房屋买卖合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2017）豫1324民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱国保及其委托诉讼代理人冉雪芬、被上诉人马文山及其委托诉讼代理人梁海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱国保上诉请求：1、请求撤销镇平县人民法院（2017）豫1324民初1714号民事判决；2、依法查明本案所涉房屋的所有权，作出合法合理的判决；3、改判双方的买卖合同解除，或发回重审；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审中上诉人提交了其奶奶郭秀兰的遗嘱，并有其三个姑姑署名对遗嘱无异议，立遗嘱时间为2010年农历七月十六。上诉人于2010年1月14日取得房屋所有权证，与被上诉人签订买卖合同是2010年10月8日，因此该买卖合同合法有效；2、原审判决中提到的上诉人父亲朱定群欠郭海德借款一案，将本属于郭秀兰的房屋判决给郭海德所有，当时郭秀兰并未死亡，完全可以查明被拍卖房产朱定群是否享有所有权，该判决中并没有证据证明房产归朱定群所有，因此属于错误判决；3、原审法院（2011）镇行初字第018号行政判决存在严重错误，该房产已经于2010年农历七月十六经郭秀兰立遗嘱将产权转移至上诉人名下，上诉人拥有了所有权以及对此房产的处分权，而欠款的是朱定群而不是上诉人，不应用上诉人的房产偿还朱定群的债务；4、本案案情复杂，原审适用简易程��审理不当，程序违法。马文山辩称，1、上诉人没有任何证据证实该房屋原系郭秀兰所有，相反法院在执行过程中已经查明房屋原属朱定群所有，并通过执行拍卖程序将争议房屋执行给郭海德。该房屋原权属就不归郭秀兰所有，上诉人提供的所谓郭秀兰的遗嘱无法证明系郭秀兰书写，也无其他任何证据予以印证，因此上诉人称其通过继承取得所有权的理由不能成立。既然房屋不归上诉人所有，上诉人就不能享有收益；2、一审认定双方形成买卖关系是基于上诉人当时持有房屋所有权证，并签订了房屋买卖合同，并不因为认定双方形成买卖关系就认为上诉人提供的遗嘱成立，正因为上诉人对该房屋不享有所有权才导致被上诉人合同目的无法实现，因此一审判令上诉人退还房款及利息正确，适用法律并无不当；3、案件适用何种程序审理是法院根据案件情况决定的，只要能够查清案件公正裁判即可，并不会因为适用简易程序就会草率处理，因此上诉人称一审适用简易程序不当的理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉，维持一审判决。马文山向一审法院起诉请求：1、要求依法确认双方之间签订的房屋买卖协议无效；2、要求朱国保退还购房款148000元，并赔偿损失；3、诉讼费用由朱国保承担。诉讼过程中，马文山变更第一项诉讼请求为依法解除双方之间签订的房屋买卖协议，明确第二项诉讼请求中的损失为房款交付当天开始按银行同期贷款利率计算的利息。朱国保向一审法院反诉请求：1、依法判令马文山支付房屋租赁费55600元；2、反诉费由马文山承担。一审法院认定事实：1998年12月29日，申请人郭海德向原审法院申请执行（1998）镇经初字第1146号经济判决，被执行人为朱定群。后因被执行人朱定群未按执行通知书规定履行义务，原审法院于1999年2月2日作出（1999）法执字第19号民事裁定，对朱定群所有的坐落于晁××镇××国道南侧的宅地一处房屋二间（砖混一层、门面）予以查封。受原审法院委托，镇平县大公房地产评估有限责任公司于2004年6月2日对镇平县甲林冷库西边对面朱定群一幢房地产的价值进行了评估，2004年10月10日经南阳市房地产拍卖行拍卖，郭海德以36000元购买了该房产。2004年12月10日原审法院作出（1999）镇法执字第19号执行裁定，将被执行人朱定群位于甲林冷库西对面的房地产产权转移于郭海德，不足部分继续执行。该裁定送达后生效。12月30日原审法院向执行案件双方当事人送达了该裁定书。2010年1月14日，朱国保将上述房屋办理了以自己为所有权人的房屋所有权证��2010年10月8日，朱国保、马文山达成房屋买卖协议，朱国保将上述房屋以148000元转让给马文山，双方于当天即相互交付。2011年8月，郭海德以镇平县房产管理局为被告、朱国保为第三人向原审法院提起行政诉讼，要求撤销镇平县房产管理局给朱国保颁发的房屋所有权证。经审理，原审法院于2012年2月27日作出（2011）镇行初字第018号行政判决，撤销镇平县房产管理局2010年1月14日向朱国保颁发的房屋所有权证。马文山在朱国保交付房屋后居住至今。一审法院认为，马文山、朱国保达成房屋买卖协议并相互交付了价款和房屋，双方形成房屋买卖合同关系。关于马文山的诉讼请求，主要争议在于朱国保对其出卖的房屋是否享有所有权、马文山购买该房屋能否实现合同目的。就朱国保对房屋是否享有所有权而言，原审法院在执行郭海德与朱定群案件中，已于2004年12月10日裁定将该房屋产权转移给郭海德。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”依据该规定，郭海德于原审法院送达执行裁定书的2004年12月30日即取得了该房屋所有权。朱国保于2010年1月14日办理了房屋所有权证，虽然从形式上取得了房屋所有权，但于2012年2月27日房屋所有权证被原审法院判决撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四)超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。”具体行政行为因存在上述违法情形被撤销，自撤销之日起即失去法律效力，且因其违法，撤销的效力亦追溯到该具体行政行为作出之日起，即朱国保所持房屋所有权证自取得之日起就没有法律效力。故，朱国保在出卖房屋时不能因持有房屋所有权证就实质上享有房屋所有权。就马文山购买该房屋能否实现合同目的而言，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”由于朱国保不享有其向马文山出售房屋的所有权，朱国保在本案庭审辩论结束前亦未取得该房屋的所有权，无法将房屋的所有权转移给马文山，即在现实情况下马文山不能取得房屋所有权，也就不能实现自己的合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一��因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故，马文山要求解除与朱国保达成的房屋买卖协议，符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”马文山要求朱国保退还购房款，并赔偿从房款交付之日起按银行贷款利息计算的损失，符合法律规定，应予支持。因朱国保不享有房屋的所有权，合同解除后，马文山没有向朱国保退还��屋的义务，而应当向该房屋的所有权人交付。同时，朱国保对该房屋亦不享有收益权利，故其要求马文山支付租金的反诉请求理由不能成立，不予支持。朱国保辩称，房子是其奶奶遗赠的，来源合法，朱国保有房权证；撤销其房权证不合法，会继续申诉。因朱国保未提供证据证明其奶奶系房屋所有权人，且与生效法律文书认定的事实不符，其是否申诉以及申诉是否能够达到目的，并非本案裁量的依据。故朱国保的辩称理由不能成立，不予支持。因马文山的诉讼请求成立，朱国保的反诉请求不能成立，本诉案件受理费和反诉受理费均由朱国保负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决：一、限朱国保于本判决生效后十五日内返还马文山购房款148000元及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率自2010年10月8日起计算至履行完毕��日止）；二、驳回朱国保的反诉请求。案件受理费3260元，减半收取1630元，反诉受理费595元，共计2225元，由朱国保负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条明确规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，镇平县人民法院于2004年12月10日作出的（1999）镇法执字第19号执行裁定书已经将争议房产的产权转移给郭海德。上诉人朱国保虽然于2010年1月14日就争议房屋取得了房权证字第××号房屋所有权证，但该房屋所有权证已经被镇平县人民法院（2011）镇行初字第018号行政判决书撤销，故上诉人诉称其通过2010年农历七月十六日郭秀兰的遗嘱继承取得争议房屋所有权的��诉理由不能成立，本院依法不予采信。因上诉人朱国保并不享有争议房屋的所有权，故原审法院判决其返还被上诉人马文山购房款及利息，并驳回其要求马文山支付房屋租金的反诉请求并无不当。原审适用简易程序审理本案亦无不当之处。故上诉人朱国保的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，朱国保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由朱国保负担。本判决为终审判决。审判长　　牛永权审判员　　高　璐审判员　　赵　琳二〇一七年十月十二日书记员　　张宵汉百度搜索“”