（2017）川09民终773号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-29
案件名称
曾浩、谭春容与漆明江房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省遂宁市中级人民法院
所属地区
四川省遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾浩,谭春容,漆明江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川09民终773号上诉人（原审原告）：曾浩，男，1969年6月3日出生，汉族，住四川省大英县。上诉人（原审原告）：谭春容（曾浩之妻），1970年6月5日出生，汉族，住四川省大英县。二上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨明亮，四川华夏之光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漆明江，男，1971年8月22日出生，汉族，住四川省大英县。委托诉讼代理人（特别授权）：漆明钊（漆明江之弟），住四川省大英县。上诉人曾浩、谭春容因与被上诉人漆明江房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2017）川0923民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾浩、谭春容及其委托诉讼代理人杨明亮、被上诉人漆明江的委托诉讼代理人漆明钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾浩、谭春容上诉请求：撤销四川省大英县人民法院（2017）川0923民初278号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉求。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人是被动接收钥匙，且被上诉人将钥匙交还上诉人的行为不等于双方达成解除房屋买卖合同的合意，其后上诉人起诉请求解除合同也反证上诉人与被上诉人并未解除合同，被上诉人未按照合同约定交付房屋价款，构成违约，应承担支付违约金10000元并赔偿其他损失的违约责任。被上诉人漆明江辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：房屋买卖合同并未约定违约金条款，违约金条款系上诉人单方书写，上诉人并未受到任何损失。如法院认定违约，请求将约定违约金的金额降低，依法作出公正判决。曾浩、谭春容向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年1月6日签订的《二手房买卖合同》；2.由被告承担违约金和损失共计12000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.原告证据《二手房买卖合同》，被告对该合同中的违约金条款提出异议，认为合同中没有该条款。原告提交的合同上违约金条款系原告自己手写上去的，并未征得被告同意。原告提交了合同，也提供了电话录音记录，证明当时双方约定了该条款，且该合同一式两份，被告持有一份被告承认自己持有一份，但称自己的一份已经交给原告，但没有提供相应的证据证明其已经交给了原告。因此，原告有证据证明被告握有该份合同，且合同上有对被告不利的违约金条款而不愿意提交，由此证明合同上有违约金条款。同时，电话录音记录也反映出，原告要求被告承担合同约定的违约金，被告只是称不应当给付违约金，但并没有否定违约金条款的存在，同时，约定了对违约金具体数额和给付期限准备协商。根据以上分析，可以认定，双方的合同上均有“如果乙方违约，另付甲方违约金10000.00元正（壹万元正）”约定，原告的该证据客观、真实、合法。一审法院认为，原、被告签订二手房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，原告交付了房门钥匙，约定了交款期限。原告起诉要求解除合同，被告也同意解除合同，对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。本案争议焦点为：第一、被告漆明江在合同约定的交付房款和办理房屋产权时明确表示不购买房屋，向原告退还房门钥匙，原告收取房门钥匙的民事行为的法律后果是什么；第二、原告主张的违约金是否应当支持；第三、原告主张赔偿损失，应否得到支持。关于争议焦点一，在2017年1月9日，被告应当依照约定交付下欠房款时，明确向原告表明其不购买原告的房屋了，并将房门钥匙交还给原告，原告也收取的被告交还的钥匙，其行为已表明，原告同意解除合同。虽然原告在解除合同时要求被告在给付一定的违约金，被告不同意给付，这并不影响原、被告房屋买卖合同的实际解除。因在被告提出不购买房屋退还房门钥匙，原告收取房门钥匙时，双方已经解除合同，但原告仍主张解除合同已虽无必要，法院对其解除合同的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点二，因被告提出解除合同，原告已经同意并收回房门钥匙，系双方协议解除合同，不存在一方违约，因无违约行为，原告主张被告支付违约金，无事实依据，因此，对其要求被告支付违约金的诉讼主张，不予支持。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告赔偿损失，应当支持。原告提出的损失包括四部分，第一部分是诉讼费损失100元，第二部分是原告的律师提交是打印费、交通费损失2000元，第三部分是原告未出售房屋，提前归还银行借款的损失，第四部分是房屋错过最佳销售时机的损失50000元。一审法院认为：1.诉讼费是当事人参加民事诉讼按照法律、行政法规缴纳的费用，在案件没有处理之前，不能认定为一方的损失；2.原告提交的打印费、交通费损失2000元，除原告委托诉讼代理人的收条外，无其他相关证据证明，无法采信；3.对于提前还款损失，原告提交了还款的依据，但并没有提交证据证明其因为提前还款造成的实际损失，因此，对该项主张，无法支持；4.关于错过最佳销售时机造成的损失50000元，双方从签订合同到解除合同，前后3天时间，并没有举证证明该项损失的客观存在，对该项损失，不予支持。综上，对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告曾浩、谭春容与被告漆明江于2017年1月6日签订的《二手房买卖合同》；二、驳回原告曾浩、谭春容的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告漆明江负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，曾浩、谭春容系夫妻。2016年12月30日下午1时许，漆明江之妻王术容以购房者身份到曾浩、谭春容所有的位于四川省大英县蓬莱镇交通上街和谐家园第3幢x单元x楼B号了解房屋相关情况。2017年1月6日，漆明江、王术容再次前往案涉房屋了解购房事宜后，向曾浩、谭春容交付现金880元，并口头约定2017年1月9日付清余款后办理房屋过户手续，同日，曾浩、谭春容作为出卖人（甲方）、漆明江作为买受人（乙方）订立《二手房买卖合同》，合同约定漆明江一次性支付房屋价款360880元，购买曾浩、谭春容所有的位于四川省大英县蓬莱镇交通上街和谐家园第3幢x单元x楼B号房屋（建筑面积125.67平方米），并约定漆明江如违约，应承担向曾浩、谭春容支付违约金10000元的违约责任。订立《二手房买卖合同》后，曾浩、谭春容将案涉房屋钥匙交付于漆明江。2017年1月9日，漆明江将案涉房屋钥匙归还于曾浩、谭春容。本院认为，本案的争议焦点为《二手房买卖合同》约定的违约金条款是否为双方当事人真实意思表示、被上诉人应否承担违约责任。曾浩、谭春容所提供的《二手房买卖合同》上载明有“如果乙方违约，另付甲方违约金10000.00元正（壹万元正）”的内容，漆明江虽否认该违约金条款的存在，并主张由其持有的《二手房买卖合同》已交由曾浩、谭春容，因该主张仅有漆明江本人陈述，无其他相关证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规定）第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定，应认定漆明江持有另一份《二手房买卖合同》，在曾浩、谭春容主张该违约金条款存在的前提下，因漆明江无正当理由拒不提供，依照证据规定第七十五条“有证据证明一方当事人无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，可以推定该违约金条款在曾浩夫妇与漆明江各自持有的《二手房买卖合同》中均存在，该条款应为双方真实意思表示，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，漆明江在约定的交付房屋价款之日退还钥匙，曾浩、谭春容予以接受，但曾浩、谭春容并未明确表示同意解除合同，漆明江不按照《二手房买卖合同》约定履行合同，仍属于违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。……”之规定，漆明江应承担违约责任。因本案存在双方签订合同至退还房屋钥匙只有三天时间，上诉人一方也接受了钥匙等相关情况，被上诉人亦认为违约金约定过高，请求法院调整，本院根据本案实际情况酌情考虑由漆明江支付曾洁、谭春容违约金3000元，上诉人曾浩、谭春容主张由被上诉人漆明江支付10000元违约金的上诉请求，本院部分予以支持。综上所述，上诉人曾浩、谭春容的上诉请求部分成立，一审判决不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四第一款第二项、第一百零八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省大英县人民法院(2017)川09民初278号民事判决第一项，即“解除原告曾浩、谭春容与被告漆明江于2017年1月6日签订的《二手房买卖合同》”；二、撤销四川省大英县人民法院(2017)川09民初278号民事判决第二项，即“驳回原告曾浩、谭春容的其他诉讼请求”；三、由漆明江于本判决生效后十日内向曾洁、谭春容支付违约金3000元；四、驳回曾浩、谭春容主张漆明江承担损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由曾浩、谭春容负担50元，由漆明江负担50元。本判决为终审判决。审判长 姜红梅审判员 唐克洪审判员 郑 艳二〇一七年十月十二日书记员 朱雪萍 微信公众号“”