（2017）吉02民初160号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-15
案件名称
陈琪旭与吉林市森晟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事裁定书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈琪旭,吉林市森晟房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第十八条，第三十六条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉02民初160号原告：陈琪旭，住吉林市。委托诉讼代理人：张海莉，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思维，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。被告：吉林市森晟房地产开发有限责任公司。住所地吉林市昌邑区天津街文庙胡同**号*号。法定代表人：刘力，董事长。委托诉讼代理人：孟刚，该公司��务专员。委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。原告陈琪旭与被告吉林市森晟房地产开发有限责任公司（以下简称森晟公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案。陈琪旭向本院提出诉讼请求：一、判令森晟公司履行双方签订的《非住宅产权调换协议书》第一条及其《拆迁安置补充协议》约定的义务，即：落实符合协议约定条件的门市房（价值930万元）；二、判令变更“非住宅产权调换协议书”第三条约定，按照每月3.64万元的标准支付停产停业经济补偿费及违约金共计3725602.8元（从2013年5月30日起至执行之日止，详见附件）；三、判令森晟公司向陈琪旭支付律师代理费30万元，误工费381671.16元；四、判令森晟公司向陈琪旭公开分户估价报告；5.本案诉讼费由森晟公司承担。诉讼过程中，陈琪旭变更诉讼请求为：一、判令森晟公司履行双方签订的“非住宅产权调换协议书”第一条及其“拆迁安置补充协议”约定的义务，即落实符合协议约定条件的门市房；若没有符合约定的回迁网点，则赔偿525万元；二、判令变更“非住宅产权调换协议书”第三条的约定，按照每月3.64万元的标准支付停产停业经济补偿费及违约金共计3725602.8元（暂从2013年5月30日起计算至2017年5月30日，不放弃2013年5月31日到森晟公司全面履行义务时的停产停业经济补偿费及各项违约金，详见附件）；三、误工费381671.16元（暂计算至2017年5月30日，不放弃2017年5月31日至森晟公司全面履行合同义务时的停产停业经济补偿费及��项违约金，详见附件）；四、判令森晟公司向陈琪旭支付律师代理费30万元；五、判令森晟公司向陈琪旭公开分户估价报告；六、本案诉讼费由森晟公司承担。事实和理由：一、森晟公司履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任，即提供符合双方协议约定的回迁网点或者赔偿相当于回迁网点价值525万元。陈琪旭的商用网点原位于吉林市市天津街4号楼15号网点。2011年5月30日，森晟公司对陈琪旭的商用网点所在地实施土地开发与房屋改造，遂与陈琪旭签订了《非住宅产权调换协议书》及其《拆迁安置补充协议》，协议对双方权利义务，搬迁时限、过渡与回迁安置办法进行了约定。其中协议的第一项约定了回迁安置网点的地点楼层为：拆迁红线范围内，原地点安置，面积150平方米。具体位置：坐东朝西，临街（天津4号楼），为一层商用网点，门脸宽度不小于原有门��宽度（10米）。2014年1月24日，森晟公司通知陈琪旭回迁，但陈琪旭到约定的回迁地点实际观察发现，该商用网点不符合《非住宅产权调换协议书》及其《拆迁安置补充协议》中约定条件，且差异特别巨大，不但门脸宽度没有约定的10米，且一层面积差距更大，陈琪旭无法接受。据陈琪旭了解，在协议约定的位置有符合约定的回迁网点，但森晟公司拒绝向陈琪旭提供，如森晟公司不提供符合约定的回迁网点，根据森晟公司方的相关文件，其应当向陈琪旭赔偿每平方米单价不低于3.5万元即回迁网点总价值525万元。根据合同法的相关规定，森晟公司构成严重违约，应当承担违约责任。二、陈琪旭请求依法变更《非住宅产权调换协议》第三条的规定，因该条约定不是陈琪旭的真实意思表示。第一，签订该协议时，森晟公司声称停产停业补偿费是依据评估总额计算的，但陈琪���多次向其索取被拆迁网点的“分户估价报告”均遭拒绝，因此，陈琪旭有理由认为停产停业补偿费即每月2.392万元无事实依据，森晟公司采用欺诈手段与陈琪旭签订补偿协议，该条约定不是陈琪旭的真实意思表示。第二、该条约定显失公平，不足以保护陈琪旭的合法利益。与陈琪旭相邻的与其被拆迁网点条件相同的张建平房屋的补偿金相差巨大。按照森晟公司对陈琪旭每月支付停产停业经济补偿费的数额反推被拆迁网点每平方米的价值为2.3万元，而张建平每平方米为2.5万元，差2000元。第三、根据住建部建房[2011]77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”吉林省住建厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》（2012.6.15）第一条第（四）项规定：“被征收房屋评估范围，应当包括房屋、附属物、房屋占用范围内的建设用地使用权以及地上附着物。”结合第一、二点的理由，陈琪旭有理由认为森晟公司向其支付停产停业经济补偿费计算的基数仅为房屋部分，未包括出让土地使用权的价值部分。第四、根据《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十三条第一款第（二）项规定：停产停业损失补偿费的计算为被征收房屋价值的8‰乘以过渡期限（月）；《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围的的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，被拆迁网点的价值应当为其市场价值，而陈琪旭向法庭提交了充足的证据证明被拆迁网点的市场价值每平方米3.5万元以上。综上，该条的“停产停业补偿费”所依据的基数不但低于同类拆迁网点的价值，且远低于拆迁时被拆迁房屋的市场价值（每平方米3.5万元以上），因此该条规定显失公平，即不包括土地使用权的价值，森晟公司在签订合同时采用欺诈手段，违反了公平公正、诚实信用原则，侵害陈琪旭合法权益，请求贵院予以变更。三、本案的律师代理费及陈琪旭的误工费应当由森晟公司承担。根据协议第六第第7项约定，“违约方应当承担守约方违约方履行责任和义务而支付的一切费用（包括律师费和误工费）”。综上，陈琪旭多次与森晟公司友好协商，试图达到双赢结果，无奈其一直态度强硬，拒绝合理提议，因上述问题始终未解决，给陈琪旭带来了巨大的精神压力和重大经济损失，为维持合法权益故提起诉讼。森晟公司在提交答辩状期间未对管辖权提出异议。本院经审查认为，本院管辖诉讼标的额1000万元以上一审民商事案件，陈琪旭于诉讼过程中变更诉讼请求为要求森晟公司交付价值525万元的房屋或该价值的房款及其他各项费用金额4407273.9元，合计金额9657273.9元，现其请求标的额不符合本院级别管辖规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条、第三十六条规定，裁定如下：本案移送吉林市昌邑区人���法院处理。本裁定一经作出即生效。审 判 长 赵春梅代理审判员 付婷婷代理审判员 满 明二〇一七年十月十二日代理书记员 彭 悦 关注微信公众号“”