（2017）闽0125民初1133号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
名城地产（永泰）有限公司与林泉商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永泰县人民法院
所属地区
永泰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
名城地产（永泰）有限公司,林泉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0125民初1133号原告：名城地产（永泰）有限公司，住所地：永泰县葛岭镇葛岭街78号。法定代表人：俞锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。委托诉讼代理人：史丽丽，女，该公司员工。被告：林泉，男，1969年9月2日出生，汉族，住福建省闽清县。原告名城地产（永泰）有限公司诉被告林泉商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名城地产（永泰）有限公司委托诉讼代理人史丽丽、被告林泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名城地产（永泰）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除名城地产（永泰）有限公司与林泉双方签署的《商品房买卖合同》；2.判令林泉向名城地产（永泰）有限公司支付违约金30031元;3.本案的诉讼费、诉讼保全申请费由林泉负担。事实和理由：原、被告双方于2016年7月20日签订《商品房买卖合同》，被告以按揭付款的方式购买原告开发的位于永泰县XX镇福永高速公路互通西侧第X号地块江山大名城项目X幢X层XXX单元的房产，房产总价为770159元。根据合同约定，被告应当分别于2016年7月20日向原告支付购房定金10000元，于2016年8月20日向原告支付首期购房款150159元。合同签署后，被告仅支付原告购房定金10000元，尚余首期购房款150159元未支付，被告已严重违约。经原告多次催告后，被告仍未履行合同义务。至此，原告认为原被告双方签署的《商品房买卖合同》已经无法继续履行，根据原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》第七条的约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告按累计应付款的20%支付违约金。因此，原告请求法院依法判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付违约金，本案的诉讼费、诉讼保全申请费由被告承担。林泉辩称，签订合同时约定的是零首付，等银行贷款下来后支付首付款。当时通过第三方中介巡捕房帮忙，巡捕房要求答辩人签字，答辩人不知道合同内容直接签字了，另第三方没有留下任何证据，贷款未办下来故至今未缴纳首付款。对于违约金的约定，因为当时未注意看合同，怎么约定的并不清楚。对于原告的起诉要求答辩人给付首付款，年底之前想办法还给原告，至于违约金答辩人无法支付。目前答辩人不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2016年7月20日，林泉与名城地产（永泰）有限公司签订一份《商品房买卖合同》及附件（合同编号：20140180834），约定林泉向名城地产（永泰）有限公司购买位于永泰县XX镇福永高速公路互通西侧第X号地块XXXXX项目X幢X层XXX单元号房，建筑面积共128.53平方米，其中，套内建筑面积102.04平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.49平方米，总价为770159元。该《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……。《商品房买卖合同》约定林泉的联系地址为闽清县XX镇XX村XXXXX号。《商品房买卖合同》第二十条约定：文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《商品房买卖合同》第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力……。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条约定：买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容……。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款约定买受人按照按揭付款的方式支付购房款，其中第1项约定：买受人应于本合同签订之日即2016年7月20日向出卖人支付人民币壹万元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2016年8月20日向出卖人支付首期款人民币零佰壹拾伍万零仟壹佰伍拾玖元；余款人民币零佰陆拾壹万零仟零元办理银行按揭。林泉向名城地产（永泰）有限公司支付了购房定金10000元。名城地产（永泰）有限公司于2016年7月20日开具《福建增值税普通发票》（号码：04451855）。2016年9月23日，林泉与中国建设银行福建省分行签署了《个人住房借款合同》（合同编号：350877608-2012-20161015983），以永泰县XX镇XX村XXXXX号XXXX城X号地块X号楼XXX单元作为抵押向中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款610000元，并由名城地产（永泰）有限公司作为阶段性保证人。2017年2月23日，名城地产（永泰）有限公司向林泉发出《催款通知函》，要求其及时支付首期购房款并承担逾期付款的违约责任，但林泉未付款。2017年3月9日，名城地产（永泰）有限公司向林泉发出《通知》，要求解除名城地产（永泰）有限公司与林泉双方签订的《商品房买卖合同》，并支付违约金。2017年4月17日，名城地产（永泰）有限公司诉至本院请求解除与林泉签订的《商品房买卖合同》并支付违约金30031元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。名城地产（永泰）有限公司与林泉双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款约定，林泉支付购房定金10000元后，应于2016年8月20日支付首期购房款150159元。林泉辩称签订合同时约定的是零首付，等银行贷款下来后支付首付款。当时通过第三方中介巡捕房帮忙，巡捕房要求林泉签字，林泉不知道合同内容直接签字。另第三方没有留下任何证据，贷款未办下来故至今未缴纳首付款。对于违约金的约定，因为当时未注意看合同，怎么约定的并不清楚。由于林泉未提供证明零首付及第三方中介巡捕房的相关证据。并且林泉系具有完全民事行为能力人，对《商品房买卖合同》第二十三条约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力……。”、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条约定“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容……。”具备认知能力，其在《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》上签字确认，表明其意思表示，亦是对其民事权利的处分。故本院对林泉的辩称不予采信。林泉质证阶段辩称其都在福州未在家中，且家里无人收到名城地产（永泰）有限公司寄出的《催款通知函》与《通知》。名城地产（永泰）有限公司提交的《全球邮政特快专递回执影印件》2张（邮件号：1001713161024、1001992597024）以及《邮件全程跟踪查询结果》1张（邮件号：1001713161024）、《中国邮政速递物流》1张（邮件号：1001992597024）共同证明名城地产（永泰）有限公司已按照《商品房买卖合同》确定的联系地址：闽清县XX镇XX村XXXXX号，向林泉寄送《催款通知函》与《通知》，投寄状态分别为妥投、退回妥投。根据《商品房买卖合同》第二十条约定，林泉的联系地址发生变动后，林泉未提供证据证明已告知名城地产（永泰）有限公司该情形，导致《通知》无法送达，视同送达。故本院对林泉的辩称不予采信。按照《商品房买卖合同》第七条约定，林泉超过30日不支付首期购房款且经名城地产（永泰）有限公司书面催告10日后仍未支付该款项的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此名城地产（永泰）有限公司要求解除《商品房买卖合同》，并要求林泉按累计应付款金额150159元的20%支付违约金30031元的诉讼请求，本院予以支持。林泉与名城地产（永泰）有限公司签订的《商品房买卖合同》解除后，林泉向中国建设银行股份有限公司福建省分行办理的按揭贷款的剩余本金及利息，由名城地产（永泰）有限公司负责清偿。如名城地产（永泰）有限公司偿还贷款剩余本息后，仍有剩余购房款的，由名城地产（永泰）有限公司于合同备案注销及预告登记注销手续办结之日起10日内返还给林泉。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除林泉与名城地产（永泰）有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140180834）；二、林泉应于本判决生效之日起十日内向名城地产（永泰）有限公司支付违约金30031元；三、林泉向中国建设银行股份有限公司福建省分行办理的按揭贷款的剩余本息，由名城地产（永泰）有限公司负责清偿。名城地产（永泰）有限公司偿还剩余贷款本息，扣除违约金后，仍有剩余购房款的，名城地产（永泰）有限公司于合同备案注销及预告登记注销手续办结之日起十日内返还给林泉。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元，由林泉负担。诉讼保全申请费320元，由林泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 郑少智人民陪审员 林金莲人民陪审员 王德海二〇一七年十月十二日法官 助理 李 霞书 记 员 连焰金附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 微信公众号“”