（2017）湘0602民初4196号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-30
案件名称
岳阳市工人文化宫与易机智房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
岳阳市岳阳楼区人民法院
所属地区
岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岳阳市工人文化宫,易机智,徐志荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十一条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初4196号原告（反诉被告）：岳阳市工人文化宫。法定代表人：陈天新，主任。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：易机智。委托诉讼代理人：刘文志，湖南金鹗律师事务所律师。第三人：徐志荣。委托诉讼代理人：贺伟民，岳阳市三湘法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）岳阳市工人文化宫诉被告（反诉原告）易机智及第三人徐志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳市工人文化宫的委托诉讼代理人李要然、被告易机智及其委托诉讼代理人刘文志、第三人徐志荣的委托诉讼代理人贺伟民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳阳市工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告按1200元/月的标准支付自2016年10月1日至房屋腾空交付给原告之日止的占用费；3、判令被告将工人文化宫院内第28、29、30、31、34、35、36、37、58、59号房屋腾空后返还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年7月2日，原告与被告签订了为期一年的房屋租赁合同，约定租赁期限为一年，自2012年9月1日起至2013年8月31日止；租金为13000元/年，按年支付；合同从签字之日起生效，到期自动作废。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，被告实际已交纳至2016年9月的租金。自2016年10月起，原告多次通知被告签订书面租赁合同，但双方无法就租金标准达成一致。为此，原告通知被告，不再将房屋租赁给被告，要求被告将房屋腾空交付给原告，被告未交付。被告易机智辩称：不同意解除租赁关系，应当继续履行租赁合同，会按标准支付租赁费用。被告易机智同时提起反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告损失437839元；二、判令反诉被告继续履行合同；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2012年7月2日签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉原告租赁反诉被告房屋，期限为一年，租金为13000元/年。自2013年4月中旬开始，由于反诉被告屋顶漏水，导致反诉原告经营的餐馆房屋天花板多次受损，地面积水严重，屋内设施霉变等，致使反诉原告无法正常营业。反诉原告为此在2013年6月1日便向反诉被告递交了《关于请求解决房屋漏水问题的报告》，反诉被告拒绝签收也不予理睬，反诉原告只得自行找人维修，共计产生维修费用132256元、间接损失20583元、停业损失285000元，共计437839元。2016年10月，反诉原告要求将租金提高50%到20000元/年，而同处其它商家仅提高10%，反诉原告同意在原有租金基础上继续履行合同。原告就被告提出的反诉答辩称，1、反诉原告提出的损失没有依据，合同约定维修费用均由被告承担；2、合同到期后，原告对房屋进行了维修，但租赁房屋属于未竣工的烂尾楼，该情况已经告知被告；3、反诉原告并未对租赁房屋进行维修；4、现在双方属于不定期租赁，原告有权解除合同。第三人徐志荣未述称，对原、被告之间的事情不清楚，第三人于2016年3月3日与易机智签订租赁合同，约定租赁期限为5年，年租金4.5万元。第三人进场后已投入修路、转让费等资金共计60余万元，希望法院慎重考虑。原告为支持其诉讼请求，提供了房屋租赁合同、押金收据等证据，拟证明原告系房屋所有权人，为本案适格原告，有权行使相应权利；被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为房屋漏水给其造成了重大损失。被告为证明其反诉请求向本院提供了以下证据：1、《房屋租赁合同》；2、收款收据6份；3、照片一组；4、原始凭证39张；5、《关于请求解决房屋漏水问题的报告》一份；6、《关于房屋漏水损失补偿和减免房租的申报》，拟证明被告按合同约定支付了房屋租金，其因房屋漏水遭受重大损失。原告对被告证据1、2无异议，本院予以确认；对被告证据3、4的真实性、关联性均不予认可，但承认漏水的事实，鉴于被告提供的相应凭证既无材料提供人的名称，也无法证明上述材料的用途，形式上不符合证据的要件，本院对被告维修事实部分的证据不予采信，但确认租赁房屋存在漏水的事实；关于证据5、6，原告虽不予承认，但在庭审中认可对房屋进行过维修，本院对该两份证据予以采信。第三人易机智未提供证据。根据本院采信的证据及庭审调查，本院确认如下案件事实：2012年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将文化宫院内南28、29、30、31、34、35、36、37、58、59号房屋租赁给被告，租赁期限为一年，自2012年9月1日起至2013年8月31日止；租金为13000元/年，按年支付；合同周期为一年一签，期满后，被告在同等条件下有优先承租权，合同签订第二年不涨租金；合同第四条第2项还约定“交房后，租赁期间所产生房屋及配套设备的任何维修由乙方自行负责，维修费用由乙方自行承担”。合同签订后，双方均按合同约定履行了各自的义务，被告将租赁房屋装修后用于经营餐馆。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，被告按13000元/年的标准已交纳至2016年9月的租金。自2016年10月起，原告要求增加房屋租金，但双方无法就租金标准达成一致而引发纠纷。为此，原告于2016年9月12日书面通知被告，不再将房屋租赁给被告，要求被告将房屋腾空交付给原告，被告未交付。另查明，被告易机智于2016年3月3日与第三人徐志荣签订租赁合同，约定将房屋转租给徐志荣，租赁期限为5年，年租金4.5万元。徐志荣已向被告易机智支付了一年的租金。本院认为，被告易机智租赁原告门面，在双方签订的租赁合同到期后未续签书面合同，双方均按原合同履行，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，原告可以随时解除合同。原告作为出租人解除合同已经在合理期限之前通知了被告，故本院对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持，被告是否按期交纳租金不能对抗原告要求被告返还租赁物的诉讼请求；原告要求被告按1200元/月的标准（即13000元/年）支付自2016年10月至房屋腾空之日占有使用费符合双方约定，本院予以支持。原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定由乙方即被告承担所有维修义务和维修费用，加之被告不能提供充分证据证明其损失，故本院对被告反诉要求原告承担因房屋漏水给其造成的损失437839元的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告岳阳市工人文化宫与被告易机智之间的租赁合同关系；二、限被告（反诉原告）易机智在本判决生效之日起十日内将位于岳阳市工人文化宫院内南第28、29、30、31、34、35、36、37、58、59号房屋腾空后交还给原告（反诉被告）岳阳市工人文化宫，并按13000元/年的标准支付自2016年10月起至房屋腾空之日的占有使用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）易机智的反诉请求。本案案件受理费25元，反诉费3934元，合计3959元，由被告易机智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 陈 昱审 判 员 许君龙人民陪审员 文建设二〇一七年十月十二日书 记 员 张 樱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度搜索“”