（2017）沪02民终9243号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-03
案件名称
吕雅能与李应山、孙颖等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕雅能,李应山,孙颖,张莉华,蒋秉辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终9243号上诉人(原审被告)：吕雅能，女，1940年8月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：祝赞旺，上海辉和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李应山，男，1958年4月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张利(系李应山之妻)，1971年3月25日出生，汉族，住址同上。被上诉人(原审被告)：孙颖，女，1975年4月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：傅兵，上海康腾律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张莉华，女，1978年4月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘德平，上海金沪律师事务所律师。原审第三人：蒋秉辉，男，1972年1月9日出生，汉族，住上海市。上诉人吕雅能因与被上诉人李应山、孙颖、张莉华及原审第三人蒋秉辉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初17465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕雅能上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判为驳回李应山的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由李应山、孙颖、张莉华承担。事实和理由：吕雅能与张莉华就上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)进行交易之前，已经履行了审慎的注意义务，查看了系争房屋的产调信息，了解到系争房屋权利人为张莉华，且系争房屋无权利限制，故吕雅能在整个房屋交易过程中不存在任何过错。至于房屋买卖是否需要居间公司介绍、是否看房、价款多少、如何履行价款及房屋交付时间等问题均是房屋买卖双方自己的意愿，并不影响合同的效力。一审法院认定吕雅能与张莉华签订的《上海市房地产买卖合同》无效的理由是不符合正常的交易习惯及违背了诚实信用原则，但这并不属于合同法所规定的合同无效之情形，故一审法院适用法律错误。吕雅能认为其与张莉华签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。根据审理房屋买卖合同司法解释的相关规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故请求支持杨吕雅能的上诉请求。李应山辩称，不同意吕雅能的上诉请求。李应山在办理借款公证过程中，并不知晓签订的是委托卖房的《委托书》，公证处也未告知李应山办理了委托公证。李应山根本不认识孙颖，亦从未有要出售唯一住房的意思表示，不可能委托孙颖卖房。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。孙颖辩称，同意吕雅能的上诉请求。李应山与孙颖系认识很长时间的朋友关系，且互相比较熟悉。李应山向案外人陶某借款时曾和孙颖说过，允许孙颖将卖房收取的房款用于归还陶某的某某。张莉华辩称，同意吕雅能的上诉请求。蒋秉辉未到庭参加诉讼，亦未发表书面诉讼意见。李应山向一审法院起诉请求：1、判令孙颖与张莉华以及张莉华与吕雅能之间签订的《上海市房地产买卖合同》均无效；2、判令吕雅能配合将系争过户至李应山名下；3、诉讼费由孙颖、张莉华、吕雅能承担。一审法院认定事实：系争房屋建筑面积47.03平方米，原产权人为李应山。2011年12月1日，李应山(乙方、借款人)向案外人陶某(甲方、出借人)借款人民币(以下币种均为人民币)300,000元，并签订《借款合同》约定：1、甲方向乙方出借本金叁拾万元；2、借款期限三个月，自2011年12月2日起至2012年3月1日止(以银行转账凭证为准)；3、上述借款利率按中国人民银行公布的放款当日适用的同期贷款基准利率的四倍计算；……6、本合同经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人不履行或者履行不适当的，借款人愿意接受人民法院的依法强制执行。2011年12月5日，上海市宝山公证处出具(2011)沪宝证字第5231号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，甲方为案外人陶某，乙方为李应山，甲乙双方确认，经协商一致，于2011年12月1日订立了前面的《借款合同》。双方订立合同时具有法律规定的民事权利能力和相应的民事行为能力，双方订立合同意思表示真实。借款人在《借款合同》中所作的愿意直接接受人民法院强制执行的意思表示真实。2011年12月2日，李应山在上海市宝山公证处办理委托公证，同年12月6日，上海市宝山公证处出具(2011)沪宝证字第5232号《公证书》，证明李应山在《委托书》上签名。《委托书》内容为：“委托人是坐落于上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人[详见沪房地杨字(2011)第017572号《上海市房地产权证》]，现委托人委托受托人孙颖以不低于叁拾伍万元的价格办理房屋出售的一切事宜：1、办理还款、领取他项权利证明、办理房屋抵押注销登记；2、代为办理产权证密码的挂失、补办、领取；3、代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同；4、代为办理房地产转移(过户)登记；5、办理交房、水、电、煤及物业、维修基金过户手续；6、代为支付房地产出售过程中的相关税费；7、协助买受人办理购房贷款；8、代收房款叁拾万元及房地产出售过程中的其他相关事宜。委托权限为全权委托。委托期限从2012年3月8日至2012年9月7日止。受托人无转委托权。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予认可，并享有相关权利、承担相关义务。2012年8月28日，孙颖(甲方李应山代理人)与张莉华(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条、甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……(二)房地产座落：四平路XXX弄XXX号XXX室；(三)房屋建筑面积：47.03平方米；第二条、转让价款590,000元；第四条、……甲方于2012年10月1日前腾出该房屋，并通知乙方进行验收交接。……附件三，1、8月20日首付定金款伍万元正；2、8月28日交易当日付房款叁拾万元正；3、领取产证付房款贰拾万元正；4、交房后叁日内付房款肆万元正。审理中，张莉华提供农业银行转账300,000元给孙颖的业务回单和孙颖出具的50,000元、200,000元收条各一张。2012年9月初李应山得知系争房屋被出售后，先后向上海市公安局杨浦分局报案，向宝山区司法局投诉并向杨浦区检察院要求立案。上海市公安局杨浦分局于2012年9月13日出具沪公(杨)不立字[2012]第1184号《不予立案通知书》，内容为“控告人李应山：你于2012年09月07日提出控告的陶某、孙颖、张莉华涉嫌其他诈骗类案件，我局经审查认为无犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定不予立案。……”。2012年11月16日，上海市宝山区司法局给李应山答复意见书称：“我局于2012年9月21日收到关于你投诉上海市宝山区公证处李慕华公证员的来信，已作了认真的调查与核实，现答复如下：经查，我局没有发现证据能够证明李慕华公证员在办证过程中存在与陶某、孙颖等人预谋诈骗的行为。因此，对于你的投诉要求，我局不予支持。”。2012年11月20日，上海市杨浦区人民检察院出具沪杨检作监不立审[2012]18号《不立案理由审查意见通知书》，内容为“李应山：关于你指控陶某等人涉嫌诈骗罪一案，向法院提出杨浦公安分局对应当立案侦查的案件不立案侦查，杨浦公安分局已向法院说明不立案的理由。根据《中华人民共和国刑法诉讼法》第八十七条的规定，经法院审查认为：杨浦公安分局说明的不立案理由成立。……”。2016年9月，张莉华(甲方、卖售人)与吕雅能(乙方、买受人)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条、甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……(二)房地产座落：四平路XXX弄XXX号XXX室，(三)房屋建筑面积：47.03平方米；第二条、转让价款1,800,000元。补充条款(一)付款方式：2016年8月22日首付陆拾万元正，过户当天付壹佰贰拾万元正。一审另查明，吕雅能之子蒋秉辉在浦发银行开户的账号为XXXXXXXXXXXXXXXX账户显示，2016年8月22日划款王某某685,000元、9月27日划款王某某740,000元、10月30日划款王某某300,000元，共计1,725,000元，尚有75,000元的支付依据未提供，审理中蒋秉辉表示拒绝提供。张莉华提供其工商银行交易明细显示王*强于2016年8月22日转入720,000元，9月27日转入640,000元。2016年10月29日，案外人王某某等持吕雅能的产权证要求李应山搬迁，双方发生冲突，李应山打110报警电话，已由公安机关另行处理。2016年11月1日，李应山起诉至法院，要求确定孙颖、张莉华、吕雅能相互之间签订的房屋买卖合同无效等诉请。一审审理中，孙颖、张莉华、吕雅能均表示相互之间签订的《上海市房地产买卖合同》有效，不同意李应山诉请。2017年1月12日晚上，案外人王某某派人进入李应山家中将物品扔出，李应山向公安机关报案，法院向上海市公安局杨浦分局五角场派出所调取王某某、田应堂、刘俊杰等人的询问笔录，刘俊杰、田应堂称是王某某叫他们将系争房屋内的衣物、厨房用品等扔出去，……现由公安部门处理。一审审理中，李应山提供杨浦区五角场街道办事处四平居委的证明，证明李应山全家在2016年11月底前、2017年5月1日至今一直居住在系争房屋内。提供上海五角场物业管理有限公司证明，证明系争房屋由该公司管辖的，在公司记录的该户产权人为李应山，物业管理费付至2015年12月。一审审理中，经法院向上海中原物业顾问有限公司、上海锐丰投资顾问有限公司、上海国城土地房地产估价有限公司询价，系争房屋在2012年8月的市场交易价平均约为1,230,000元，2016年8月的市场交易价平均约为2,730,000元。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。李应山与案外人陶某之间的借贷关系，双方已办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证书明确李应山愿意接受人民法院依法强制执行，因此李应山与案外人陶某之间的借贷纠纷，应按照法律规定和合同约定处理，本案中不作处理。关于孙颖与张莉华之间所签的《上海市房地产买卖合同》是否有效。法院认为，第一，孙颖持经公证的《委托书》与张莉华签订了《上海市房地产买卖合同》并办理产权过户手续。从付款情况来看，张莉华提供了孙颖收到房款的收据及银行转账的凭证，孙颖也认可收到上述房款，但从委托内容显示，办理还款、领取他项权利证明、办理抵押注销登记……，对还款事项约定不明，即便是孙颖所称代李应山归还案外人的某某，并不能视为其已支付李应山购房款，且房款金额超过借款，孙颖至今未将多余的房款交付李应山。第二，系争房屋一直由李应山及家人居住，孙颖亦未办理代交房屋等手续。第三，孙颖作为代理人，未通过居间公司居间介绍，亦未带领购房人上门看房屋，张莉华作为购房人，在未实地看房的情况下双方就签订《上海市房地产买卖合同》，对房屋的实际情况并不了解。第四，双方交易的价格明显低于市场行情。因此，孙颖与张莉华之间的买卖并不是当事人真实意思的表示，张莉华对系争房屋并非善意取得，该合同应认定无效。合同无效后，由合同取得的财产应予返还。关于张莉华与吕雅能之间签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。法院认为，第一，该起买卖亦未经居间公司居间介绍，张莉华对系争房屋不是善意取得，吕雅能亦未查看房屋的实际情况。第二，房款虽由蒋秉辉转账给王某某，再由王某某转账给张莉华的过程，蒋秉辉只提供其浦发银行转账1,725,000元的交易明细，拒绝提供其他转账凭证；从张莉华账户显示，王*强实际转入1,360,000元。第三，双方房屋的交易价格也大幅低于市场交易行情。第四，从五角场派出所的询问笔录等证明，吕雅能通过案外人王某某等人采取打人、撬窗入室、扔物品等非正当途径要求李应山家人腾房，现已由公安机关处理。综上，张莉华与吕雅能之间的房屋买卖，亦不符合正常的交易惯例，也违背了诚实信用原则，故对该份房屋买卖合同法院亦认定无效。同样，合同无效后，由此取得的财产应当返还，因购房款系蒋秉辉支付，故张莉华应将收取的钱款返还给蒋秉辉。至于蒋秉辉所称已向案外人王某某支付了全部房款，对案外人王某某尚未支付张莉华的余款部分应由蒋秉辉自行向案外人王某某主张，本案中不予处理。判决：一、孙颖(作为李应山的代理人)与张莉华就上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、孙颖应在判决生效之日起十日内返还张莉华550,000元；三、张莉华与吕雅能就上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；四、张莉华应于判决生效之日起十日内返还蒋秉辉1,360,000元;五、吕雅能应于判决生效之日起十日内协助将上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至李应山名下。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，二审审理过程中，张莉华表示因其无法取得实物房屋，故就把系争房屋出卖给了吕雅能。本院认为：孙颖持经公证的《委托书》与张莉华就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》并办理产权过户手续。孙颖确认其已收到张莉华支付的房款550,000元，并称李应山向案外人陶某借款时曾口头允许孙颖将卖房收取的房款用于归还陶某的某某，故孙颖将350,000元还给了案外人陶某。对此李应山不予认可。本院认为，《委托书》中对还款事项约定不明，即便是孙颖所称代李应山归还陶某借款，还款金额与借款金额也无法对应。且房款金额几乎是借款金额的一倍，孙颖至今亦未将其余房款交付李应山，故不能视为孙颖已支付李应山购房款。在此次房屋交易过程中，作为购房人的张莉华从未到实地看过房，在对系争房屋的实际情况并不了解的情况下即签订房屋买卖合同，不符合正常交易习惯。且张莉华在支付了550,000元房款并办理了产权过户手续后，并未要求李应山交房，孙颖亦未办理代交房屋等手续。双方交易的价格明显低于市场行情，故张莉华并非以正常合理价格购买系争房屋，不符合支付合理对价的善意取得条件，一审法院据此认定该合同无效，并无不当。对于张莉华与吕雅能之间就系争房屋进行的交易，本院认为，二审中，张莉华表示因无法取得实物房屋，其才将系争房屋出卖。作为一般购房人，如了解到此情况，根本不会进行房屋交易。而吕雅能作为购房人，在此次房屋交易中从未查看所购房屋的实际情况，即签订房屋买卖合同，不符合正常交易习惯。根据前述，张莉华对系争房屋不属于善意取得。张莉华与吕雅能之间的房屋交易价格也大幅低于市场交易行情，故吕雅能并非以正常合理价格购买系争房屋，不符合支付合理对价的善意取得条件，一审法院以张莉华与吕雅能之间的房屋买卖不符合正常交易惯例，也违背了诚实信用原则，认定该合同无效，并无不当。综上，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,920元，由上诉人吕雅能负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 高 胤代理审判员 周 一二〇一七年十月十二日书 记 员 朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”