（2017）宁0106民初3225号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-02-09
案件名称
张海强与宁夏海和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海强,宁夏海和房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初3225号原告：张海强，男，1986年2月18日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市永宁县。委托诉讼代理人：刘兴琼，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：孙志菲，公司总经理。委托诉讼代理人：徐宝，宁夏方和圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄海龙，宁夏方和圆律师事务所律师。原告张海强与被告宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海强及其委托诉讼代理人刘兴琼，被告海和房地产公司委托诉讼代理人徐宝、庄海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海强向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告支付的购房款等共计1174113.37元，并赔偿原告经济损失1174113.37元，合计2348226.74元；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中原告将第一项诉讼请求变更为依法解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：原告系生产建筑保温材料的个体户，为案外人湖北六建提供建材，湖北六建欠付原告材料款。湖北六建承包被告的建设工程，被告欠付湖北六建工程款。2015年9月，经三方口头协议，被告用其开发的商品房抵顶其欠湖北六建的工程款，湖北六建用该房屋抵顶其欠原告��工程款。2015年9月21日，原被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的银川市金凤区新昌西路南侧金钻名座小区XXX室，面积为154.23平方米，单价为每平方米7500元，总价款1156725元。被告于2015年10月1日向原告交付该商品房，并于合同签署之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，向房产登记机构申请办理该商品房的房屋所有权证书。同日，被告向原告出具收到购房款1156725元的收据。2016年3月10日，被告向原告交付房屋，原告交纳垃圾清运费925.38元、水费100元、采暖费2930.27元、楼梯间照明费100元、设施保护费2000元、物业储备金7711.5元、物业费电梯费36214.22元，合计17388.37元。合同签订后，原告多次要求被告对涉案房屋进行合同备案，被告拒不履行义务。经查，涉案房屋已于2013年7月17日向中信银行银川分行做了抵押，被告并不具有对该商品房处置的权利，不能办理合同登记备案手续。综上所述，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求依法判决。被告海和房地产公司辩称，1、原告所称的经三方口头协议，被告用其开发商抵顶其欠湖北六建工程款，湖北六建用该房屋抵顶其欠原告的工程款的事实不存在，原被告并未达成此类口头协议，被告尚未与湖北六建就相关工程进行结算，不存在用房屋抵顶工程款的情形；2、原告购买被告开发的商品房，双方签订了房屋买卖合同，但因原告没有交付购房款，导致合同没有履行，作为房地产交易的必备凭证，购房发票才是唯一的证明是否收到购房款的合法证据，被告并没有向原告开具发票，证明原告未交付购房款，合同未履行，不存在向其返还购房款及赔偿损失的问题。请求驳回原告对被告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了《银川市商品房买卖合同》，房款收据一份，物业、垃圾清理费收据七份、申请法院调取涉案房产的相关信息回执一份；被告对《银川市商品房买卖合同》、法院回执单三性无异议，对原告提交的收据不予认可，本院审查认为，原告提交的《银川市商品房买卖合同》、房款收据、法院回执单可以证实原告购买涉案房屋，同时涉案房屋存在抵押及被银川市中级人民法院查封的事实，本院予以采信；原告提供的物业、垃圾清理费收据，被告认可其真实性，本院予以采信。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月21日，原被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告位于银川市金凤区XXX室房屋，面积为154.23㎡，房屋总价款1156725元；被告于2015年10月1日前向原告交付房屋，并于合同签署之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；同日，被告向原告出具收到购房款1156725元的收据。2016年3月10日，被告向原告交付房屋并办理了相关手续。另查明，涉案房屋预售许可证号为”房预售证第XXX号”，系在建工程抵押，截止诉讼期间尚未解除抵押；2017年6月13日，涉案房屋被银川市中级人民法院查封。再查明，2016年3月10日，宁夏金钻物业服务有限公司出具收据五份，载明收到张海强的垃圾清运费925.38元、水费100元、楼梯间照明费100元、设施保护费2000元，物业费电梯费3621.22元。同日，宁夏海和房地产开发有限公司出具收据两份，载明收到张海强XXX室采暖费（2015年11月1日至2016年3月30日）2930.27元、物业储备金7711.5元。以上费用共计17388.37元。本院认为，通过原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、被告出具的购���收据、宁夏金钻物业服务有限公司出具的收据及被告出具的收取物业储备金及采暖费收据等证据可以形成证据链，证实原被告存在房屋买卖关系，故双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合同依法成立并发生法律效力。被告辩称原告未实际缴纳房款，但其向原告出具购房款收据及办理相关手续的行为应认定为已经按照约定收取了房款。被告明知其将涉案房屋进行在建房屋抵押，仍然隐瞒上述事实，与原告签订《商品房买卖合同》，从而导致合同不能履行，被告的行为已构成违约。该违约行为致使合同目的不能实现，故原告请求解除合同、返还房款并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，但原告请求赔偿损失的标准是按照已付购房款的一倍进行计算，该计算方式主张过高，本院酌定为以已付房款20%的标准向原告承担赔偿责任，故被告应退还原告已付房款1156725元，并支付原告赔偿款231345元。因原告已办理了入住手续，故原告主张的其他费用无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，判决如下：一、解除原告张海强与被告宁夏海和房地产开发有限公司2015年9月21日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告宁夏海和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张海强购房款1156725元，赔偿损失231345元，合计1388070元；三、驳回原告张海强的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12793元（已减半收取），由原告张海强负担4147元，被告宁夏海和房地产开发有限公司8646元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员马桂香二〇一七年十月十二日书记员袁红新 更多数据：搜索“”来源：