（2017）鲁01民终7314号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
山东恒生置地股份有限公司与王纪琛、张倩商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东恒生置地股份有限公司,王纪琛,张倩
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终7314号上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨秀强，总经理。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王纪琛，男，1987年8月14日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：张倩，女，1986年10月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人王纪琛、张倩商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回王纪琛、张倩的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由王纪琛、张倩承担。事实与理由：一、恒生公司虽然存在逾期办证的情形，但是逾期办证系因涉案小区施工单位拒不配合恒生公司取得综合验收备案证明材料所致，因此恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任；二、恒生公司于2016年6月24日取得综合验收备案证明后，已将办证的全部手续材料提交济南市不动产登记中心，正在履行为王纪琛、张倩办理房屋权属证书的义务，涉案房屋所在楼座目前正在办理初始登记；三、一审判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件违约责任，无合同及法律依据。一审无视双方商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，却以《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的综合验收备案或分期综合验收备案的交房标准推定涉案房屋交付时供电应接入市政10KV正式电源，而判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件的违约责任，属于认定事实和适用法律的双重错误。恒生公司向王纪琛、张倩交付的涉案房屋符合商品房买卖合同约定的“供电已达到使用条件”，不存在逾期情形，亦未给王纪琛、张倩造成任何实际损失，无权要求恒生公司承担逾期违约责任。王纪琛、张倩辩称，一、恒生公司未能按约及时为王纪琛、张倩办理房屋产权证书是客观事实，且不存在免责事由或合同约定，也无证据证实。故一审判令恒生公司向王纪琛、张倩承担逾期办证违约金具有法律和事实依据；二、恒生公司向王纪琛、张倩交付的房产的供电条件不具备居民正常用电标准，一审判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件违约金，具有事实和法律依据。王纪琛、张倩向一审法院起诉请求：1.请求法院判令恒生公司赔偿王纪琛、张倩逾期办理房产证违约金6749.81元；2.请求法院判令恒生公司支付王纪琛、张倩与供电不符合使用条件的赔偿金（供电不符合使用条件赔偿金，从实际交房日2013年6月16日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）；3.本案诉讼费、保全费等费用由恒生公司承担。一审法院认定事实：2013年1月7日，王纪琛、张倩（买受人）与恒生公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由王纪琛、张倩购买恒生公司开发的位于恒生伴山小区3-2-****室商品房一套，总价款为674981元。合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付20元赔偿金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2013年6月16日，恒生公司将涉案房屋交付于王纪琛、张倩。2016年5月31日，由国家电网山东省电力公司出具的关于恒生伴山小区取得供电配套设施合格证明。2016年6月24日，恒生伴山小区取得综合验收备案证明。2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县（市）参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。一审法院认为，王纪琛、张倩与恒生公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同第十五条约定，恒生公司应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2013年6月16日实际交付于王纪琛、张倩，2016年6月24日恒生伴山小区取得综合验收备案证明，故恒生公司已构成违约，对于恒生公司认为未办理房产证的原因系施工总包单位拒不配合被告办理项目综合验收备案证明的相关手续的抗辩理由不成立，故王纪琛、张倩要求恒生公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持；合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，对于恒生公司抗辩认为合同中并未对供电的使用条件做出约定，且认为涉案房屋的电力供应可以满足正常生活需要，而依据2011年4月27日下发的《转发通知》明确，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款，根据国家电网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明显示恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格，故恒生公司已实际构成违约，对于恒生公司认为恒生伴山小区供电未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非恒生公司责任的抗辩理由，一审法院不予采纳，恒生公司应按照每日20元的标准支付赔偿金的诉讼请求，一审法院予以支持，恒生公司应支付给王纪琛、张倩供电未达到使用条件的赔偿金。对于逾期办证的违约金标准及水、电未达到使用条件的赔偿金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因本案合同中已分别明确约定了逾期办证的违约金标准和水、电在涉案房屋实际交付使用时未达到使用条件的标准的赔偿金标准，且该两个标准分别都不高于上述法定的违约金标准，恒生公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，故对于恒生公司认为合同中分别约定的两个违约金标准过高应予以调整的意见，一审法院不予采纳。判决：一、山东恒生置地有限公司于判决生效之日起10日内向王纪琛、张倩支付逾期办证违约金6749.81元；二、山东恒生置地有限公司于判决生效之日起10日内向王纪琛、张倩支付供电未达到使用条件的赔偿金（从实际交房日2013年6月16日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由山东恒生置地有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒生公司提交涉案房屋所在3号楼单位竣工验收报告一份，拟证明涉案房屋交付王纪琛、张倩使用时已具备商品房买卖合同约定的交付要件，且王纪琛、张倩在验收房屋时认可房屋已达交付条件；提交山东省行政事业单位资金往来结算收据共13张，拟证明涉案小区所在项目开发建设过程中，恒生公司累计缴纳各项配套费达1700余万元，恒生公司已履行了相关的市政设施配套费用的缴纳义务；提交含王纪琛、张倩人在内的7张电费缴纳通知单，拟证明在涉案小区介入10千伏正式电源以前恒生公司均按照0.5469元每度的市政用电单价缴纳电费，恒生公司按照供电公司要求补缴市政用电单价与施工用电单价之间的差额后，将全部电费向供电部门缴纳。涉案小区即使暂时未接入10千伏正式电源，恒生公司已通过承担电费差价的方式弥补了王纪琛、张倩的全部损失。经质证，王纪琛、张倩认为其对竣工验收报告的真实性无法确认，即使是真实的，也无法证实涉案小区已经具备交房条件。对结算票据的真实性无异议，但对证明目的有异议。根据恒生公司在一审中提交的其与济南市历城区供电局签订的供电施工承包合同，应当向该公司缴纳相关费用并提供证据，而恒生公司提供的该证据无法证实其缴纳的配套费中包含用电配套费用。对电费缴纳通知单的真实性有异议，上面无王纪琛、张倩的签字。涉案小区的用电标准为临时用电，根据合同约定应当支付违约金。王纪琛、张倩提交山东天祥电力设计院有限公司出具的专业技术咨询回复意见书，拟证明正式电源与临时电源技术参数的区别，临时电源不具备作为住宅小区的用电条件，无法达到居民正常生活的使用条件。经质证，恒生公司认为，技术咨询回复意见书并非电力主管机关做出的权威的具有法律效力的答复，因此不能作为本案适用依据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王纪琛、张倩与恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效。恒生公司未按照商品房买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚，恒生公司应当依照商品房买卖合同约定向王纪琛、张倩承担逾期办证的违约责任。虽然恒生公司主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得综合验收备案证明材料所致，但是恒生公司对此未举证证明。即使恒生公司的主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该事实也不能成为免除恒生公司逾期办证违约责任的法定事由。一审判决恒生公司承担逾期办证违约责任正确，本院予以维持。关于王纪琛、张倩主张的供电未达到使用条件的赔偿金问题。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定了房屋的交付条件，同时对于交付房屋的水、电、暖等配套基础设施应达到使用条件的日期亦进行了约定。《商品房买卖合同》第十四条系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，约定：1.水、电房屋实际交付使用之日起达到使用条件；2.集中供暖设施设备于房屋交付实际使用后第一个采暖期具备使用功能，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能；3.电话、宽带、有限电视由买受人交纳开户费由运营商负责开通；4.小区主干道于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。因此，恒生公司负有在约定期限内使房屋的水、电、暖等配套基础设施达到使用条件之义务。双方当事人对于合同第十四条约定“达到使用条件”有不同解释，恒生公司认为供应临时用电也可称为“达到使用条件”，购房者认为应当供应市政正式用电方为“达到使用条件”。本院认为，此处的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》第十二条第一款、第二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”2.临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题。住宅小区使用临时电源不足以保障居民的正常生活。3.根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋的交付条件约定为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。取得综合验收备案证明意味着开发项目的水、电、暖等公共配套设施已经由主管部门验收，已具备正常使用条件。而本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定尤为重要。因此，对于合同第十四条所约定开发商的义务，应当作严格解释。恒生公司交付房屋时仅具备临时用电，不符合合同约定，至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，应当承担违约责任。合同第十四条中约定了免责条款，即因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。恒生公司抗辩称未接入正式电源系因政府市政部门的原因，但未提交相关证据予以证明，恒生公司提出的免责抗辩不能成立。一审判决恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔绪晓审判员 吴彦沛审判员 刘 洋二〇一七年十月十二日书记员 郭婷婷 关注公众号“”