（2017）黔0102民初5780号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-01-23
案件名称
张冬明与曾庆生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市南明区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张冬明,曾庆生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第二百一十二条
全文
贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初5780号原告：张冬明，男，汉族，1969年12月4日出生，住江苏省泰兴市。委托代理人苏钧，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托代理人李学斌，北京市中银（贵阳）律师事务所实习律师，特别代理。被告：曾庆生，男，土家族，1967年8月1日出生，住贵阳市云岩区。委托代理人母勇，贵州诺雅律师事务所律师，一般代理。原告张冬明诉被告曾庆生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法由审判员陈应贵独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张冬明的委托代理人苏钧、李学斌，被告曾庆生及其委托代理人母勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬明向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，并按现状返还房屋；二、判令被告向原告支付所欠房屋租金36209元，违约金18086元（暂计算至2017年5月31日，之后租金、违约金计算至清偿之日），合计54295元；三、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告就诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中对房屋租金、租金支付方式、租赁期限、物业费用的承担、合同解除条件及违约责任均进行了明确约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告在租赁期内未依约支付房屋租金及承担物业费。原告多次向被告索要租金，被告均未向原告支付。原告认为被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，收回房屋并追究被告的违约责任。故原告诉至法院，诉请如前。被告曾庆生辩称：一、被告曾庆生于2017年3月3日与案外人田辉签订了转让协议，协议约定由田辉来接手涉案的酒店和房屋，并且此后的租金和因欠付租金所产生的责任由田辉来承担。被告方在庭审前申请追加田辉作为被告参加诉讼，法院经审查后认为不应追加，但被告方认为还是应该追加田辉并由田辉承担相应的责任。二、田辉已向包括原告在内的业主中支付了部分业主租金，对已经支付的部分业主，被告方不构成违约，请求法院驳回原告诉请。三、即使曾庆生承担违约责任，根据合同法的相关规定，原告诉请的违约金也严重过高，恳请法院支持按年利率上浮30%予以支持。四、本案被告曾庆生在向原告租赁房屋前，已支付3个月租金作为保证金，如判决被告承担责任，则该保证金应当抵扣租金。本院经审理认定事实如下：原告张冬明与被告曾庆生于2014年11月27日签订《房屋租赁合同》，约定由曾庆生租赁原告张冬明位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目R1区5栋34层16、17号两套房屋，建筑面积共计为79.58平方米，租赁期限为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。合同第三条约定“三、租金及押金：（一）第一年租金30元/月/平方米，第二年租金35元/月平方米，第三年租金40元/月/平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计）。支付方式：半年支付。房屋租金从房屋实际交付完成起算，乙方须提前15日向甲方支付半年的房租。（二）在该房屋买卖合同约定交付之日前一个月内，且甲方全额付清所有购房款的前提下，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金（相当于3个月租金）人民币7162.2元。保证金不能冲抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方”。合同第六条第（二）项约定：“承租方有下列情形之一的，出租方有权要求承租方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达15日的”。上述合同签订后，被告曾庆生实际于2015年5月1日接收房屋进行装修并使用。2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金曾庆生支付给宏益房开。2016年5月1日以后，被告曾庆生未再向原告支付过租金。2017年3月12日，曾庆生向包括原告在内的业主发出书面解除合同通知并张贴在公告栏内，内容为“解除柏豪名邸酒店房屋（34、35、36层）业主租赁合同通知书。本人曾庆生因生意失败导致柏豪名邸酒店无法再正常运作，与业主的租赁关系无能力再继续履行下去，现希望能与众业主解除租赁关系。曾庆生，2017年3月12日。”因被告曾庆生未向原告支付租期内约定的租金，原被告产生纠纷，原告诉至本院，提出如前诉请。另查明：原告主张被告曾庆生应支付的租金为：79.58平方米×35元/月/平方米×13个月-79.58平方米×30元/月/平方米×3个月（保证金）=29046.7元。上述事实，有原被告的陈述、房屋租赁合同、房屋预售备案登记表、解除合同通知书等材料在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。原被告签订的租赁合同第六条第（二）项对合同的解除有明确约定，即被告曾庆生逾期支付租金达15日以上的，原告张冬明可以解除合同。现被告曾庆生从2016年5月1日起就未再向原告支付租金，构成违约，故对原告解除合同的诉请，本院予以支持。原告要求被告按现状返还房屋，被告方明确表示不同意，故对原告的该项请求，本院不予支持。庭审中对该房屋的附合物如何处理，本庭向双方当事人作出释明，原告明确表示不同意折价补偿，被告方也明确表示不同意折价出让附合物，故原被告双方解除合同后，被告应将该房屋恢复原状交还原告。原告要求被告支付欠付的租金，被告辩称已将房屋转让给案外人田辉，租金及违约金均应由田辉承担的抗辩理由，本院认为田辉与被告曾庆生之间系股权转让关系，并非转租关系，故案外人田辉与本案原告与曾庆生的租赁纠纷并非同一法律关系，被告曾庆生的抗辩理由不成立。被告承租原告的房屋，理应向原告支付租金。对于曾庆生已支付的保证金，在原告张冬明与曾庆生合同解除后，理应抵扣相应的租金。原告主张的违约金重复计算且过高，被告要求按照中国人民银行同期贷款年利率上浮30%计算，本院从其自愿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第二百一十二条、第二百二十七之规定，判决如下：一、解除原告张冬明与被告曾庆生于2014年11月27日签订的《房屋租赁合同》。二、被告曾庆生于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市南明区花果园项目R-1区5栋34层16号、贵阳市南明区花果园项目R-1区5栋34层17号，建筑面积共计为79.58平方米房屋恢复原状后返还原告张冬明，支付原告张冬明2016年5月1日起至2017年5月31日止的房屋租金29046.7元（已扣除保证金7162.2元），之后至返还房屋之日止的房屋租金按照35元/月/平方米计算，违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准，从2016年5月1日起分期计算至付清上述租金时止）。三、驳回原告张冬明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取579元，由被告曾庆生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 陈应贵二〇一七年十月十二日书记员 刘焕花 来源：百度“”