（2017）粤01民终14966号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-10-31

案件名称

钟锦军、钟伟准房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钟锦军,钟伟准,朱金莲,李秀琴,梁一颖,广州花都稠州村镇银行股份有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终14966号上诉人（原审被告）：钟锦军，男，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：钟伟准，男，汉族，住广州市花都区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨秀平，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱金莲，女，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：曾思敏，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秀琴，女，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：梁一颖，男，汉族，住广州市花都区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。原审第三人：广州花都稠州村镇银行股份有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：吴月海。上诉人钟锦军、钟伟准、朱金莲因与被上诉人李秀琴、梁一颖、原审第三人广州花都稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟锦军、钟伟准及其共同委托诉讼代理人杨秀平、朱金莲的委托诉讼代理人曾思敏、被上诉人李秀琴、梁一颖的共同委托诉讼代理人林振业到庭参加诉讼。稠州银行经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人钟锦军、钟伟准上诉请求：1、判令撤销一审判决第一、二、三、四项；2、判令李秀琴、梁一颖承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决存在事实认定不清。1、双方于2017年2月21日签订的所谓《房屋买卖合同》，一审法院违法予以采纳，并视为涉案房屋共有人朱金莲同意出售涉案房屋，并对钟伟准、钟锦军2017年1月18日签订《房产买卖合同》的行为进行追认，是错误的，事实认定不清。2、李秀琴、梁一颖是不诚实、不守信的人，前后陈述自相矛盾，多次伪造相关材料，不应当获得法院的支持。3、一审法院认定双方于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效，但对其记载内容却又不予认可，存在事实认定不清。4、一审法院认定李秀琴、梁一颖具有在广州市购房资格，事实认定不清。二、一审法院适用法律错误。李秀琴、梁一颖多次变更诉讼请求，在举证期限届满后提出，一审法院依法应不予准许。本案是李秀琴、梁一颖变更诉讼请求，不是增加诉讼请求，应当适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，已过举证期限，依法应不予准许。即使李秀琴、梁一颖变更诉讼请求适用本解释之规定，因本案法庭辩论已于2017年5月19日第一次庭审时已辩论结束，一审法院依法应不予准许。三、根据钟伟准、钟锦军二审提交的广州市2017年1-3月房地产市场运营情况的通报，可以看出花都区1-3月不论是一手房还是存量房网签均价均呈现小幅下降的趋势，反映钟伟准、钟锦军向李秀琴、梁一颖提出解除合同不是因为房价上涨的原因。上诉人朱金莲上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决李秀琴、梁一颖承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决认定“朱金莲在2017年2月21日的《房屋买卖合同》上签字，其签署《房屋买卖合同》的行为可视为同意出售涉案房屋并对钟伟准、钟锦军2017年1月18日签订《房产买卖合同》的行为进行追认”是错误的。朱金莲自始至终不同意出售涉案房产，也没有与李秀琴、梁一颖协商过出售涉案房产事宜，更没有与李秀琴、梁一颖签署过任何关于房屋买卖事宜的文件。2、关于合同是否应当继续履行的问题。朱金莲是涉案房产的共有人，其与李秀琴、梁一颖并没有建立房屋买卖合同关系，且其从未授权钟伟准、钟锦军出售涉案房产，若合同继续履行将损害朱金莲的合法权益，故本案合同不应继续履行。二、一审判决审判程序违法。李秀琴、梁一颖不断变更诉讼请求均已超过法庭辩论时间和举证期限，但一审法院违反法律规定，一而再、再而三地允许李秀琴、梁一颖变更诉讼请求，并支持其不断变更后的所有诉讼请求，一审法院的审判行为违反了法定程序，一审判决应该撤销。三、一审法院审判不公，有意偏袒李秀琴、梁一颖，涉嫌枉法裁判。被上诉人李秀琴、梁一颖辩称：不同意钟锦军、钟伟准、朱金莲的上诉请求，一审判决查明事实清楚，请求予以维持。一、一审法院受理案件后适用简易程序两次公开审理案件符合法律规定。李秀琴、梁一颖于2017年6月20日第二次庭审辩论结束前变更诉讼请求，符合法律规定。二、朱金莲上诉主张其没有与李秀琴、梁一颖签署任何关于房屋买卖事宜文件，但朱金莲于一审答辩时已自认了其于2017年2月21日与李秀琴、梁一颖签订的《房屋买卖合同》，钟锦军与钟伟准在一审答辩时也确认了朱金莲在《房屋买卖合同》上签字的真实性。因此，该《房屋买卖合同》可以作为认定本案事实的证据。三、朱金莲系成年人，具有完全民事行为能力，其应对签订案涉合同和出售房屋等重大事项具有法律责任和法律后果的认知能力，何况其签订的合同的名称系为房屋买卖合同，故其主张其对出售案涉房屋并不知情，不符合常理，且没有提供证据予以证明。朱金莲在《房屋买卖合同》上签名，因此应视为对出售案涉房屋和2017年1月18日签订合同进行追认。退一步来说，朱金莲与钟锦军系夫妻关系，案涉房屋三分之二的份额为钟锦军与朱金莲的夫妻共同财产，李秀琴、梁一颖完全有理由相信朱金莲同意出售案涉房屋，故应保护李秀琴、梁一颖的信赖利益，确定2017年1月18日《房产买卖合同》对朱金莲发生法律效力。四、根据一审法院查明的事实，钟锦军与钟伟准明确表示因无法办理案涉房屋涂销抵押手续，故不愿意履行合同义务并要求退款和补偿。因此，本案的违约方系钟锦军与钟伟准。李秀琴、梁一颖已向银行申请贷款，银行已经批复同意贷款，建设银行并没有取消李秀琴、梁一颖的贷款资格，而且现在李秀琴、梁一颖也具备一次性付款的能力，且已经将剩余房款支付至法院代管账号，即便贷款没有获批，钟锦军与钟伟准也没有履行通知义务。案涉房屋也未涂销抵押，故李秀琴、梁一颖行驶不安抗辩权，暂不向钟锦军与钟伟准支付剩余房款合理合法。综上所述，本案的违约方应为钟锦军与钟伟准。五、双方的真实意思表示是履行2017年1月18日签订的《房产买卖合同》，故一审法院判决继续履行该《房产买卖合同》，对于2017年2月21日《房屋买卖合同》的内容不予审查认定正确。一审法院调查证据显示李秀琴、梁一颖具备广州购房资格，稠州银行也同意李秀琴、梁一颖的诉讼请求。综上，继续履行2017年1月18日《房产买卖合同》不存在法律障碍。原审第三人稠州银行经本院合法传唤未到庭表明意见。李秀琴、梁一颖向一审法院起诉请求：1.钟锦军、钟伟准、朱金莲继续履行与梁一颖、李秀琴签订的房屋买卖合同；2.钟锦军、钟伟准、朱金莲将位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的抵押登记手续涂销之日将前述房屋过户登记至梁一颖、李秀琴名下；3.案件诉讼费由钟锦军、钟伟准、朱金莲承担。2017年5月19日，李秀琴、梁一颖变更诉讼请求为：1.不再履行李秀琴、梁一颖与钟锦军、钟伟准、朱金莲于2017年1月18日签订的《房产买卖合同》第三条、第十六条、附件第2条第2款第3款的约定，《房产买卖合同》的其他条款继续履行；2.李秀琴、梁一颖与钟锦军、钟伟准、朱金莲于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》继续履行；3.李秀琴、梁一颖代钟锦军、钟伟准、朱金莲向稠州银行还清钟锦军、钟伟准、朱金莲所欠的借款本息（具体金额以还款当日稠州银行核算的为准）；4.稠州银行于上述欠款清偿后办理位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的抵押登记注销手续，注销粤（2016）广州市不动产证明第08XX0号的他项权证；5.钟锦军、钟伟准、朱金莲于上述房屋的抵押登记注销后将位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的产权过户至李秀琴、梁一颖名下；6.案件受理费由钟锦军、钟伟准、朱金莲承担。2017年5月26日，李秀琴、梁一颖变更诉讼请求为：1.继续履行李秀琴、梁一颖与钟锦军、钟伟准、朱金莲于2017年1月18日签订的《房产买卖合同》；2.解除李秀琴、梁一颖与钟锦军、钟伟准、朱金莲双方于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》第二、三、四条的约定；3.李秀琴、梁一颖代钟锦军、钟伟准、朱金莲向稠州银行还清钟锦军、钟伟准、朱金莲所欠的借款本息（具体金额以还款当日稠州银行核算的为准，李秀琴、梁一颖代钟锦军、钟伟准、朱金莲偿还的款项应从房屋价款中扣除）；4.稠州银行于上述欠款清偿后办理位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的抵押登记注销手续，注销粤（2016）广州市不动产证明第08XX0号的他项权证；5.钟锦军、钟伟准、朱金莲于上述房屋的抵押登记注销后将位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的产权过户至李秀琴、梁一颖名下；6.案件诉讼费由钟锦军、钟伟准、朱金莲承担。2017年6月20日，李秀琴、梁一颖变更诉讼请求为：1.继续履行李秀琴、梁一颖与钟锦军、钟伟准、朱金莲于2017年1月18日签订的《房产买卖合同》；2.李秀琴、梁一颖代钟锦军、钟伟准、朱金莲向稠州银行还清钟锦军、钟伟准、朱金莲所欠的借款本息（具体金额以还款当日稠州银行核算的为准，李秀琴、梁一颖代钟锦军、钟伟准、朱金莲偿还的款项应从房屋价款中扣除）；3.稠州银行于上述欠款清偿后办理位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的抵押登记注销手续，注销粤（2016）广州市不动产证明第08XX0号的他项权证；4.钟锦军、钟伟准、朱金莲于上述房屋的抵押登记注销后将位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的产权过户至李秀琴、梁一颖名下；5.案件受理费由钟锦军、钟伟准、朱金莲承担。2017年6月21日，李秀琴、梁一颖表示撤回注销粤（2016）广州市不动产证明第08XX0号的他项权证的诉讼请求。事实和理由：梁一颖、李秀琴与钟锦军、钟伟准、朱金莲签订合同约定由梁一颖、李秀琴购买钟锦军、钟伟准、朱金莲共有的位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房（以下简称案涉房屋），有关合同签订后，梁一颖、李秀琴已履行了合同约定的支付房款和办理贷款手续的义务，银行已同意贷款。于2017年3月8日，钟锦军、钟伟准、朱金莲以案涉房屋已经抵押给银行其无法涂销抵押等理由拒绝将案涉房屋转让给梁一颖、李秀琴。经查，钟锦军、钟伟准、朱金莲将案涉房屋抵押给广州花都稠州村镇银行股份有限公司，抵押债权登记为1905500元，抵押债权已办理抵押登记手续，案涉房屋至今仍未办理涂销抵押手续。基于上述事实，梁一颖、李秀琴认为，梁一颖、李秀琴与钟锦军、钟伟准、朱金莲签订的合同合法有效，钟锦军、钟伟准、朱金莲应按约定履行义务，钟锦军、钟伟准、朱金莲的行为已严重违约，应继续履行合同义务应向梁一颖、李秀琴赔偿损失。为此，梁一颖、李秀琴特具状至贵院，请求支持梁一颖、李秀琴诉讼请求，维护梁一颖、李秀琴合法权益。李秀琴、梁一颖于2017年5月26日增加事实和理由为：因钟锦军、钟伟准、朱金莲于庭审中自认于2017年1月18日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且不同意履行双方于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》，另外，经李秀琴、梁一颖庭后了解，签订《房产买卖合同》时案涉房屋的价值在190万至210万之间，经李秀琴、梁一颖考虑，李秀琴、梁一颖自愿履行双方于2017年1月18日签订的《房产买卖合同》，解除双方于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》第二、三、四条的约定。钟锦军、钟伟准一审辩称：一、李秀琴、梁一颖主张继续履行双方签订的房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：1、我方与李秀琴于2017年1月18日签订的《房屋买卖合同》（以下简称“本合同”），未征得案涉房屋共有人朱金莲的同意，且事后也并未得到共有人朱金莲对本合同进行追认，因此，我方签订本合同的行为系无权处分，根据相关法律规定，本合同应为无效合同。至于案涉房屋共有人朱金莲在我方与李秀琴于2017年2月21日的《房屋买卖合同》（该合同实为意向书，以下简称“本意向书”）上的签名，并不能视为是对本合同的追认，因为，朱金莲签订本意向书时，完全是空白意向书，没有任何内容，系李秀琴、梁一颖为逃避税收及做贷款而事后私自填写的，我方也并未就本合同的有关事宜征求朱金莲的同意，且该意向书明确记载，交由按揭银行，并不是给李秀琴、梁一颖的，也就不是朱金莲对本合同进行追认的真实意思表示。2、根据本意向书第三条，李秀琴、梁一颖必须向中国工商银行股份有限公司广州花都支行申请按揭贷款，不得向其他银行申请按揭贷款，如贷款申请不获批准，买方可选择一次性支付或终止本意向书。2017年2月底或3月初，李秀琴、梁一颖明确告知我方，向上述工商银行的贷款申请不获批准，且无一次性付款的能力，本合同将难以继续履行，因此，我方也就口头同意终止本合同的履行，已收房款全部退还李秀琴、梁一颖，双方互不追究法律责任。3、根据本合同第十条第二款，“买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业”。自从李秀琴、梁一颖于2017年2月底或3月初被中国工商银行广州花都支行驳回贷款申请，且李秀琴、梁一颖没有选择一次性付款，至今已经超过两个月，我方有权选择不再出售案涉房屋。4、李秀琴、梁一颖至今未向我方出示该行同意其申请贷款的批复或同意贷款申请书，视为其无法按照双方约定合法办理该行的同意贷款批复，也即无合法正常的履约能力凭证。5、如果李秀琴、梁一颖未征得我方书面同意，私自伪造相关贷款材料向其他银行申请按揭贷款，即使获得其他银行出具同贷书，因李秀琴、梁一颖涉嫌伪造材料，程序不合法，违法我国相关金融政策及法规，我方对该同贷书有权不予认可，仍然视为李秀琴、梁一颖没有合法的正常的履约能力凭证，本合同难以继续履行。6、李秀琴、梁一颖与我方签订本合同时，已明确告知其案涉房屋为三人共有，且于2016年9月26日已办理抵押登记手续，李秀琴、梁一颖对上述事实非常清楚，我方没有任何隐瞒。因本合同的房屋买卖行为，未得到抵押权人广州花都稠州村镇银行股份有限公司的同意，因此我方与李秀琴签订的本合同中的房屋转让行为应属无效，本合同不应当继续履行。综上，本合同难以或不应当继续履行存在主观和客观上的诸多原因，李秀琴、梁一颖应具有主要的过错责任，我方愿意退还李秀琴、梁一颖已付购房款，双方互不追究法律责任，请求法院依法驳回其诉讼请求。二、李秀琴、梁一颖主张我方在抵押登记手续涂销之日将案涉房屋过户登记至其名下，缺乏事实和法律依据：1、如前所述，本合同难以或不应当继续履行存在主观和客观上的原因，李秀琴、梁一颖应具有主要的过错责任，要求办理过户登记手续，缺乏事实和法律依据。2、本合同从未约定，我方必须于抵押登记手续涂销之日前将案涉房屋过户至李秀琴、梁一颖名下，也不符合正常的交易习惯，没有合同约定，亦无相关法律规定。3、截至目前，李秀琴、梁一颖仅支付了52万元的首期房款，根据本合同第三条，该房屋总价款为2038000元，尚欠购房款1518000元，且李秀琴、梁一颖没有提供能证实其履约能力的合法有效的凭证，该项请求缺乏事实与法律依据。4、李秀琴、梁一颖即使获得其他银行的同贷书，因违背双方关于必须向工商银行广州花都支行申请按揭及贷款的约定，且未征得我方同意，私自伪造贷款材料而获得的其他银行同贷书，因程序不合法，违反相关的政策法规，且没有能提供证实其相应履约能力的合法有效凭证，我方有权行使不安抗辩权，不予过户至其名下。针对李秀琴、梁一颖2017年5月19日变更诉讼请求，钟伟准、钟锦军补充答辩称，我方认为李秀琴、梁一颖涉嫌合同诈骗，理由如下：一、本涉案房屋建筑面积136.5平方米，市场价约近300万元，但是李秀琴、梁一颖却企图以非我方真实意思表示的2017年2月21日的房屋买卖合同来履行交易行为，该合同记载的房价款为120万元，这既不是我方的真实意思表示，也与事实不符，更加与正常的市场交易行为严重不符。李秀琴、梁一颖企图以法院判决合法的形式掩盖其非法以远低于市场价获取案涉房屋的目的；二、2017年2月21日所谓的房屋买卖合同，实为意向书，当初我方签订本意向书时为空白的，合同空格处均是空白的，且根据该意向书表明，该意向书是交给按揭银行的，不是李秀琴、梁一颖与我方签订房屋买卖合同的真实意思表示。综上，我方认为李秀琴、梁一颖当庭变更诉讼请求，李秀琴、梁一颖涉嫌合同诈骗。三、我方不同意继续履行合同，该合同并非我方的真实意思表示，根据李秀琴、梁一颖此前付款的记录，均表明李秀琴、梁一颖在实际履行的是2017年1月18日的房屋买卖合同，足以证明李秀琴、梁一颖与我方签订的2017年1月18日的房屋买卖合同，是李秀琴、梁一颖与我方的真实意思表示。我方原同意继续履行2017年1月18日签订的房产买卖合同，因李秀琴、梁一颖现在不诚实守信，以虚假资料骗取银行同贷，我方不愿意与李秀琴、梁一颖继续履行合同。四、我方不同意李秀琴、梁一颖向稠州银行代为偿还欠款，李秀琴、梁一颖该项诉讼请求并非双方合同的约定，也没有相关的法律规定。五、我方也不同意李秀琴、梁一颖代为注销抵押手续，没有事实和法律依据。六、我方原想履行的是2017年1月18日的房屋买卖合同，我方也愿意履行该份合同，但由于共有人朱金莲不愿意认可李秀琴、梁一颖与我方签订的该份合同，导致2017年1月18日签订的房屋买卖合同无效，以致无法办理过户手续。根据李秀琴、梁一颖企图以非双方真实意思表示的合同骗取我方的房屋，因此，我方认为李秀琴、梁一颖存在主观恶意，缺乏诚实守信原则。故，我方现在也不愿意再履行双方的房屋买卖合同。针对李秀琴、梁一颖2017年6月20日变更诉讼请求，钟锦军、钟伟准辩称，我方不同意李秀琴、梁一颖再次变更诉讼请求。第一，根据最高院民事诉讼证据若干规定第34条第3款的规定，当事人变更诉讼请求的应当在举证期限内提出，贵院的举证通知书也引用的这一条规定，贵院应当不予准许李秀琴、梁一颖变更诉讼请求。第二，根据民诉法解释规定，增加诉讼请求应当在法庭辩论终结前，本案法庭辩论已终结，且本案李秀琴、梁一颖是变更诉讼请求，不是增加诉讼请求，法院应当不允许李秀琴、梁一颖变更诉讼请求，我方认为李秀琴、梁一颖已过举证期限。第三，我方认为法庭辩论也于2017年5月19日结束。综上，法院应当不允许李秀琴、梁一颖变更诉讼请求。朱金莲一审辩称：不同意李秀琴、梁一颖的诉讼请求。一、我方自始没有授权钟伟准、钟锦军处分案涉房产，钟伟准、钟锦军与李秀琴于2017年1月18日签署《房产买卖合同》的行为属于无权处分行为，我方并非《房产买卖合同》的当事人，无需履行该合同。二、我方于2017年2月21日签署的《房产买卖合同》意向书（以下简称“意向书”）并非双方当事人的真实意思表示，意向书签署的目的在于申请银行贷款，并非房屋买卖的合意，亦不能作为我方对钟伟准、钟锦军无权处分行为的追认。1、我方在签署意向书前，与李秀琴、梁一颖素未谋面，更没有与李秀琴、梁一颖协商进行房屋买卖交易。我方签署该意向书时是一份空白合同，该意向书的签署是在广州银福按揭有限责任公司（以下简称“中介公司”）的工作人员诱导下签署的，签署前中介公司工作人员称该合同是为了办理银行按揭所用，其中的内容对我方并无实质影响，且该意向书仅一份，只提交给银行，不会给双方留底，且并不作为双方履行的依据，在中介公司的种种诱导下，我方签署了空白的《房屋买卖合同》意向书，但该意向书的内容并非我方的真实意思表示。2、合同约定的购房价明显过低，合同的购房价才120万元，案涉房屋建筑面积达136.5平方米，平均9486.16元每平方米，明显低于花都区同地段房屋市场价，再者，案涉房屋于2016年抵押给银行，贷款金额已达到1905500元，我方怎么可能同意以120万元的交易价转让房产，这明显不符合常理。3、李秀琴、梁一颖在签署意向书前，已经知道案涉房屋做了抵押登记且该房屋为三人共同共有，但该合同第五条约定“卖方保证在签订本意向书时未向任何第三方进行抵押”，该约定明显与事实不符。4、意向书第三条第2款约定首期房款41万元须于签订意向书后三个工作日付给卖方，但李秀琴、梁一颖早于2017年1月18日、2017年2月14日已向钟伟准、钟锦军支付定金20000元和首付款50万元，可知2017年2月21日签署的《房屋买卖合同》意向书并非双方的真实意思表示，该意向书并不作为双方的履行依据。5、该意向书真实目的不在于房产交易，不能作为我方对钟锦军、钟伟准无权处分的追认行为，从意向书约定可看出，意向书签订的真实目的是为了向银行申请按揭贷款，而非房屋买卖的合意。三、2017年2月21日签署的《房屋买卖合同》意向书是李秀琴、梁一颖为了逃避税务和骗取银行贷款所签署的，该意向书损害了国家利益，以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。1、钟锦军、钟伟准与李秀琴于2017年1月18日签署的《房产买卖合同》约定本次交易所产生的税费由买方支付，李秀琴、梁一颖为了降低税费，伪造房产交易总价格为120万元，李秀琴、梁一颖的行为是偷税漏税的不法行为，损害了国家利益。2、钟伟准、钟锦军与李秀琴约定案涉房产总价款为2038000元，买方需支付首期楼款1238000元，但李秀琴、梁一颖只支付了50万元首期，仍余738000元首期款未支付，根据银行的相关规定，李秀琴、梁一颖申请购房按揭贷款，必须全额支付首付款，并向银行提交支付凭证、购房合同等资料，银行才会同意发放贷款，但李秀琴、梁一颖并未全额支付首付款，为了骗取工商银行的贷款，李秀琴、梁一颖不仅降低房产交易总价，还将约定的1238000元首付款降低为410000元，故该意向书是以合法形式掩盖李秀琴、梁一颖骗取贷款和偷税漏税的目的。四、钟锦军、钟伟准提出不继续履行合同是在行使不安抗辩权，并非违约行为。李秀琴、梁一颖在签署《房屋买卖合同》意向书后即向中国工商银行花都支行申请贷款，但意向书签订后大约10天左右，李秀琴、梁一颖即告知钟伟准、钟锦军工商银行不同意发放贷款的消息。在李秀琴、梁一颖仅支付了50万元首付，银行不同意房贷，且李秀琴、梁一颖明确不能一次性支付的前提下，钟锦军、钟伟准有绝对的理由相信李秀琴、梁一颖没有继续履行支付房款的能力，故提出解除合同，返还已付款项。针对李秀琴、梁一颖2017年5月19日变更诉讼请求，朱金莲补充答辩称，我方不同意李秀琴、梁一颖的全部诉讼请求。第一，我方与李秀琴、梁一颖从未有进行接触，也没有签订房屋买卖合同。李秀琴、梁一颖与钟锦军、钟伟准于2017年1月18日签订的房屋买卖合同或2017年2月21日签订的房屋买卖合同，我方均是不同意的。第二，我方于2017年2月21日签订的房屋买卖合同、意向书并非双方当事人的真实意思表示。该签署的目的是为了申请贷款，我方在该合同上签名的行为不能作为钟锦军、钟伟准签名行为的追认。针对李秀琴、梁一颖2017年6月20日变更诉讼请求，朱金莲辩称，我方不同意李秀琴、梁一颖变更诉讼请求，李秀琴、梁一颖已无权再次变更诉讼请求，李秀琴、梁一颖变更的诉讼请求已经超过举证期限，也在法庭辩论终结之后提出，请求法庭就李秀琴、梁一颖第一次变更的诉讼请求对本案进行审理。稠州银行一审述称：同意李秀琴、梁一颖的诉讼请求，我方只要有人帮助偿还贷款，我方就可以协助办理涂销抵押，我方不审核由谁来偿还贷款，对于房产转让给谁，我方也无异议，我方只需收回我方的贷款本息。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房，权属人是钟锦军、钟伟准、朱金莲。2017年1月18日，李秀琴代表李秀琴、梁一颖与钟锦军、钟伟准签订《房产买卖合同》，对案涉房屋的买卖事宜作出约定，该物业成交价2038000元，交易产生的税费由买方支付，于2017年1月18日前支付20000元作为定金，首期楼款（已包含定金）共计1238000元应于2017年5月31日前付清，800000元于买卖完成并办当（妥）他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2017年6月30日前完成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同备注以手写体载明，经双方协商于2017年2月28日前支付部分首期款50万元整，剩余首期房款72万元整于2017年5月31日前交付，剩余首期房款18000元整于2017年5月31日前交付，卖方实收金额为2038000元整，所产生的交易手续费由买方支付。合同并对其他权利义务进行了约定。2017年2月21日,李秀琴、梁一颖（买方）与钟伟准、钟锦军、朱金莲（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定，经买卖双方协商，就拟购商品房一事达成如下协议：一、该房位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房，建筑面积136.5。二、该房拟购房价为1200000元。三、因买方选择银行按揭方式购买，故买卖双方须于签订本合同三天内，将申请贷款所需的全部资料交到中国工商银行股份有限公司广州花都支行，由其代为申办二手楼贷款手续。如贷款申请获批准，买卖双方共同遵守如下付款方式；如贷款申请不获批准，买方可选择一次性支付或终止本意向书，但须于接到银行通知三天内通知卖方。买方于签订本合同前已支付订金20000元予卖方……四、有关费用的交付:房屋交易过程中应缴交的交易税、费由卖方、买方协商。合同并对其他权利义务进行了约定。2017年1月18日，钟伟准、钟锦军出具收据确认收到李秀琴购买案涉房屋的定金20000元，2017年2月14日，李秀琴向钟伟准转账支付500000元，李秀琴认为其于2017年2月14日向钟伟准以现金形式支付18000元房价款，并提交钟伟准出具的收据，其上载明今收到李秀琴交来购买广州市花都区桂花路X号锦东花园B区1栋X房之部分首期518000元，钟伟准、钟锦军对该收据的真实性予以确认，认为其实际收到51万元的房价款，李秀琴、梁一颖购买涉案房屋原是公积金贷款，后转为商业贷款，8000元是李秀琴、梁一颖与我方协商给我方的补偿，但实际上李秀琴、梁一颖并没有支付，是提前开具的收据。对此李秀琴、梁一颖陈述当时的交易过程如下：我方与对方协商的交易价格原为203万元，由于我方最初要用公积金贷款，公积金贷款所需时间较长，故对方要求我方多给8000元钱作为补偿，后来我方得知公积金无法贷款80万元只能贷款50万元，我方告知对方全部用商业贷款，并与对方口头协商房价款少收8000元，对方2017年2月14日同意我方的意见，并确认我方以10000元的现金抵18000元的房价款，同时也出了收据认为我方已经支付了518000元的房价款，现在既然钟锦军、钟伟准等人庭审中不确认我方的8000元，我方也同意再支付8000元作为房价款，我方同意未付房价款为1508000元，并愿意再打入法院代管款账户8000元。李秀琴、梁一颖认为在合同履行过程中钟锦军、钟伟准等人存在违约行为，钟伟准在2017年3月8日向李秀琴、梁一颖发微信称无法办理案涉房屋涂销抵押手续，向李秀琴、梁一颖退还已收取的全部房款并补偿50000元给李秀琴、梁一颖，2017年3月16日李秀琴、梁一颖致电钟锦军、钟伟准等人，其明确不再将案涉房屋出售给李秀琴、梁一颖，李秀琴、梁一颖不同意解除合同遂诉至一审法院成讼。钟伟准、钟锦军认为在合同履行过程中，李秀琴、梁一颖存在违约行为，没有按照2017年2月21日签订的合同约定向工商银行花都支行申请贷款，若工商银行没有贷款成功则要一次性付款，但李秀琴、梁一颖至今没有支付剩余房价款。朱金莲认为其与李秀琴、梁一颖并未成立房屋买卖合同关系，对于其在2017年2月21日的合同上签字的行为，朱金莲陈述，我方是被钟锦军、钟伟准骗到中介公司，钟锦军、钟伟准陈述只是办理贷款，不是出售房屋，到中介公司后，钟锦军、钟伟准不断向我方强调，签订该合同只是贷款所用，不代表我方出售该房屋，且中介公司向我方强调是贷款所用，没有任何的意思。我方在钟锦军、钟伟准、中介公司的诱导下才签订了2017年2月21日的房屋买卖合同，签订该份合同后，我方与钟锦军、钟伟准的关系恶化。我方签订该合同时的本意并非出售案涉房屋。稠州银行向一审法院提交关于钟伟准所欠本息余额的函，载明稠州银行确认截止2017年6月19日，钟伟准所欠稠州银行本金余额为1086393元，利息6905.39元。一审诉讼中，李秀琴、梁一颖要求继续履行合同并表示愿意一次性支付剩余房价款且将剩余房价款1508000元支付到一审法院代管款账户。广州市花都区国土资源和规划局出具购房资格证明，载明截至2017年5月8日止，李秀琴、梁一颖具有在广州市购买房屋的资格。李秀琴、梁一颖向该院申请财产保全，要求查封或冻结钟锦军、钟伟准、朱金莲价值500000元财产，该院审查后，依法作出（2017）粤0114民初2644号民事裁定，裁定冻结钟锦军、钟伟准、朱金莲银行存款500000元或查封其等值财产，后该院对钟锦军、钟伟准、朱金莲的财产采取了保全措施。一审法院认为：李秀琴、梁一颖与钟伟准、钟锦军于2017年1月18日签订《房产买卖合同》，朱金莲认为其与李秀琴、梁一颖并未成立房屋买卖合同关系，但朱金莲在2017年2月21日的《房屋买卖合同》上签字，朱金莲签署《房屋买卖合同》的行为可视为其同意出售案涉房屋并对钟伟准、钟锦军2017年1月18日签订《房产买卖合同》的行为进行追认，因此，对于朱金莲的上述陈述，不予采纳。李秀琴、梁一颖与朱金莲、钟伟准、钟锦军于2017年1月18日签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，各方当事人均应恪守合同约定。对于案涉合同是否应当继续履行，钟伟准、钟锦军认为李秀琴、梁一颖的违约行为在于未按2017年2月21日签订的合同约定向工商银行花都支行申请贷款，若贷款无法获批应当一次性付款，李秀琴、梁一颖现已将剩余房价款1508000元支付至一审法院代管款账户，稠州银行表示只要银行贷款得到清偿，对于房屋的买卖事宜、房屋过户给谁没有异议，截至2017年5月8日止，李秀琴、梁一颖具有在广州市购买房屋的资格，合同可以继续履行，为此李秀琴、梁一颖请求继续履行合同、涂销抵押及办理过户，合理有据，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、李秀琴、梁一颖于本判决发生法律效力之日起十日内代钟伟准、钟锦军、朱金莲向稠州银行归还所欠的关于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的抵押贷款本息（含违约金、罚息）；二、稠州银行、钟伟准、钟锦军、朱金莲在李秀琴、梁一颖履行完毕本判决主文第一项确定的义务之日起十五日内，办理广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的涂销抵押登记手续；三、钟伟准、钟锦军、朱金莲在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕且在李秀琴、梁一颖申请解除对位于广州市花都区新华街桂花路X号B1栋X房的查封措施后的三十日内协助李秀琴、梁一颖办理上述房屋的产权交易过户手续；四、李秀琴、梁一颖在钟伟准、钟锦军、朱金莲协助其完成上述房屋产权交易过户手续当日，向钟伟准、钟锦军、朱金莲支付购房余款（1508000元减去上述第一项判项的贷款本息）。案件受理费9186元，财产保全费3020元，均由钟锦军、钟伟准、朱金莲负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审诉讼中，李秀琴、梁一颖向一审法院提供了2017年2月21日李秀琴、梁一颖（买方）与钟伟准、钟锦军、朱金莲（卖方）签订的《房屋买卖合同》复印件。钟伟准、钟锦军质证认为该合同因没有原件，对其真实性、合法性、关联性不予确认，但表示该合同是中介让其签字的意向书，当时中介方只是说为将来向银行贷款之用。朱金莲质证对该合同的真实性、合法性、关联性不予确认，并陈述其签订该合同时是中介公司的工作人员引导签名的，签订时告知其该合同仅作为房屋贷款所用。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。另查明，李秀琴、梁一颖在一审诉讼中提供了中国建设银行广州花都支行个贷中心出具的《同意购房抵押贷款通知书》，二审中，钟伟准、钟锦军确认该通知书的真实性。二审中，钟锦军、钟伟准向本院提供了《2017年1-3月广州市房地产市场运行情况的通报》，拟证明广州市花都区商品房住宅网签均价自2017年1-3月期间呈下降趋势，也即反映钟伟准、钟锦军解除与李秀琴、梁一颖的房屋买卖合同并不是因为房价上涨的原因。经质证，李秀琴、梁一颖对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为：首先，关于合同效力问题。李秀琴代表其与梁一颖与钟伟准、钟锦军于2017年1月18日签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，亦为双方实际履行的合同，该合同内容无违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效。对于朱金莲认为其与李秀琴、梁一颖并未成立房屋买卖合同关系的问题，虽然朱金莲否认2017年2月21日《房屋买卖合同》的真实性，但其在一审中承认其曾在该合同上签字，该行为可视为其同意出售涉案房屋。退一步讲，钟伟准、钟锦军处分该房屋亦已达到《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的占份额三分之二以上的按份共有人同意的条件。故朱金莲、钟伟准、钟锦军均应受《房产买卖合同》的约束。其次，关于违约责任问题。合同履行过程中，李秀琴、梁一颖已按照合同约定支付了定金20000元及部分首期款510000元，并已向建设银行申请出具了《同意购房抵押贷款通知书》，朱金莲、钟伟准、钟锦军在诉讼中提出李秀琴、梁一颖伪造申请贷款材料及未按约定向工商银行申请贷款已构成违约等理由，因缺乏依据，本院不予采纳。而朱金莲、钟伟准、钟锦军未能办理提前还款涂销抵押手续，且在2017年3月8日通过微信向李秀琴、梁一颖提出退还房款并作相应补偿，可见其已明确表示不愿意履行合同义务，已构成违约，李秀琴、梁一颖作为守约方主张朱金莲、钟伟准、钟锦军继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。鉴于李秀琴、梁一颖在一审中已提交购房资格证明，且已将剩余房价款1508000元支付至一审法院代管款账户，而原审第三人稠州银行对于提前还贷、涂销抵押等问题也没有提出异议，故一审法院判决各方当事人继续履行合同是可行的，本院予以维持。此外，关于朱金莲、钟伟准、钟锦军上诉提出一审法院允许李秀琴、梁一颖变更诉讼请求属程序不当的问题，经查，李秀琴、梁一颖最后一次变更诉讼请求是在一审法院2017年6月20日开庭时提出，一审法院对此予以接纳并未违反相关法律规定，故本院对于朱金莲、钟伟准、钟锦军上述主张不予采纳。综上所述，钟锦军、钟伟准、朱金莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36744元，由钟锦军、钟伟准、朱金莲负担。本判决为终审判决。审判长　黄　嵩审判员　吴国庆审判员　姚伟华二〇一七年十月十二日书记员　邹凌青关注微信公众号“”