（2017）吉07民终1401号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-02
案件名称
黑龙江省广图房地产开发有限责任公司与周德华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江省广图房地产开发有限责任公司,周德华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉07民���1401号上诉人（原审被告）：黑龙江省广图房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省绥化市庆元县元宝开发小区。法定代表人：丁海丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江省广图律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周德华，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：张性莲（周德华妻子），医生，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。上诉人黑龙江省广图房地产开发有限责任公司（以下简称广图公司）因与被上诉人周德华房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2016）吉0702民初567号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广图公司的委托诉讼代理人宋双柱，被上诉人周德华的委托诉讼代理人张性莲、王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广图公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周德华的诉讼请求。事实和理由：1.2013年10月15日的房屋买卖合同已经履行完毕，不应解除合同。一审法院已经认定周德华于2013年10月15日从广图公司购买位于宁江区馨三百第166幢3B38号商铺，房屋总价款为517454元，于2013年12月31日交付。周德华按照合同约定交付了购房款，广图公司交付了房屋，周德华对该商铺已经占有、使用并收益。至此双方房屋买卖合同已经履行完毕，且未有法定解除情形发生，故该合同应有效不得解除。2.广图公司在商铺补充协议中不存在违约行为，不应解除合同。该协议补充条款中明确注明了承租期为三年或十年，广图公司已经依约支付周德华两年租金，广图公司第三年支付周德华租金时，双方因租赁期限产生争议，广图公司主张租赁期限为三年，周德华主张租赁期限为十年，广图公司欲将第三年租金支付给周德华，周德华拒绝接受。因此，广图公司依约履行了租赁义务，不存在违约行为。虽然在商铺补充协议中明确约定如不履行租赁义务将返还购房款，但广图公司已经实际履行了三年租赁义务，不存在解除合同的情形。周德华辩称，1.本案中双方之间签订的商品房买卖合同并未完全履行完毕。周德华购买房屋至今，该商铺仍不能办理产权证照，广图公司未能履行合同约定的全部义务。2.双方在商铺补充协议中明确约定了合同解除的条件，即若甲方不依照约定的房租履行承租在甲方购买的商铺三年或十年，则乙方有权解除买卖合同，甲方退还乙方所购商铺款。且在商铺返租协议第六条约定“本协议有效期为10年，期满后续签”。该约定是双方自愿达成的，是双��真实意思表示，即约定了解除合同的条件，解除条件成就时，有权解除合同。本案中，在合同履行过程中广图公司在承租周德华的商铺两年后不再继续承租，违背了承租周德华的房屋三年或十年的合同约定，依据上述约定，周德华有权解除合同。3.案涉商铺因广图公司的原因并未实际经营，并且广图公司也从未要求给付第三年的租金继续承租该商铺，广图公司的行为已经构成实际违约。周德华向一审法院起诉请求：判令解除周德华与广图公司之间签订的房屋买卖合同；判令广图公司返还给周德华购楼款517454元，并支付自2013年10月15日起至实际给付时止，按照银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：2013年10月15日，周德华与广图公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定周德华以16080元（应为14793.6元）/平方米的价格购买广图公司开发���设的位于宁江区馨三百第166幢3B38号商铺，房屋总价款517454元。此房于2013年12月31日前交付等。后双方又签订了《商铺补充协议》“乙方于2013年10月11日购买甲方坐落在江北步行街馨三百购物中心的3B38号商铺，该商铺建筑面积为32.18平，6080元（应为16080元）/平，房屋总价款为517454元（大写：伍拾壹万柒仟肆佰伍拾肆元整），实际交给甲方的房款去除一年租金后的金额为476058元（大写：肆拾柒万陆仟零百伍拾捌元整），该商铺首年的租金为总房款的8%，为41396元，返租期为2013年12月31日-2014年12月31日，该商铺日后的租金比例以房屋总价款为依据。32.18X16080X1.92（应为0.92）。补充条款：甲方承租乙方所购商铺，承租期限为三年或十年，如甲方不履行，返还乙方所购商铺款”，周德华签字捺印，广图公司加盖公司公章。周德华又与松原市宁江区馨三百购物中心签订《商铺���租协议》一份，约定租金比例不低于总房款的8%，即41396元，协议的有效期为10年，期满后续签等。而后广图公司只返还了2014、2015两年度的租金，而后该商场处于歇业状态，未再租赁周德华的商铺、给付租金。时至今日，广图公司未将争议商铺办理产权登记到周德华名下。一审法院认为，周德华与广图公司签署的《商品房买卖合同》、《商铺补充协议》均是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。双方在《商铺补充协议》中特别手书的“补充条款”中约定“甲方承租乙方所购商铺，承租期限为三年或十年，如甲方不履行，返还乙方所购商铺款”，广图公司称该条款不是合同的内容，也不是其公司的真实意思表示，周德华提出了该条款的书写人为广图公司的马晨经理，广图公司没有举出充分的证��予以证实其辩解，因此广图公司的该项辩解理由不能成立。广图公司只履行了2014、2015年两年的租金给付义务，依据其约定应当解除双方的商品房买卖合同关系，广图公司将取得周德华的房款517454元返还给周德华。因为双方未就违约返还房款的时间及逾期返款是否给付利息等进行约定，故应自周德华主张权利之日起至实际返还时止，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、解除周德华与广图公司之间签订的商品房买卖合同；二、广图公司于本判决生效后立即返还周德华房款517454元，并支付自2016年1月20日起至实际返还时止按照中国人民银行同期贷款利率的利息。如果广图公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8975元、诉讼保全费3020元，由广图公司负担。本院二审期间，广图公司提交了收据及银行汇款凭证，拟证明周德华收到了2015年的租金，周德华是2016年1月13日气死，广图公司未违约。周德华质证认为，确实收到了2015年租金，但是2016年向广图公司索要租金，广图公司回复商铺未租出去，无法支付租金。周德华提供周德华妻子张性莲与崔海的录音资料，拟证明在2016年1月3日周德华向广图公司主张要求支付租金，但广图公司以房屋未租赁出去为由拒绝支付。同时证明广图公司承认双方补充条款中约定的若未能承租十年则返还购房款。广图公司质证认为对录音真实性无异议，对证明内容有异议，房租只是延期给付，不是拒绝给付。本院查明的事实除一审判决事实部分认定存在笔误已经标注纠��外与一审判决认定的事实一致。本院认为，广图公司与周德华之间签订的商品房买卖合同及商铺补充协议系双方当事人真实意思表示，真实合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应依约履行。且在补充协议中特别注明“甲方承租乙方所购商铺，承租期限为三年或十年，如甲方不履行，返还乙方所购商铺款”，虽然广图公司提出对手书部分有异议，但是未提交充分证据证明手书部分系周德华伪造，此项约定系约定了解除合同的条件，现广图公司未支付周德华2016年租金，拒绝履行合同义务，已经构成严重违约，约定的解除合同条件已经成就，周德华有权解除合同，一审判决支持周德华的诉讼请求并无不当。另外，广图公司的全称为黑龙江省广图房地产开发有限责任公司，一审判决书写当事人诉讼地位名称时遗漏“责任”二字，二审直接予以纠正。综上所述，广图公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8975元，由黑龙江省广图房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 于福桐审判员 邰伟莉审判员 邵国政二〇一七年十月十二日书记员 梁婷婷