（2017）粤0983民初1720号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2018-02-09

案件名称

梁亚胜与白洪灿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

信宜市人民法院

所属地区

信宜市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁亚胜,白洪灿

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十七条，第三十八条，第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0983民初1720号原告：梁亚胜，男，汉族，住信宜市。委托诉讼代理人：朱柏年，男，汉族，住信宜市。被告：白洪灿，男，汉族，住高州市。原告梁亚胜与被告白洪灿房屋买卖合同纠纷（立案案由为���卖合同纠纷）一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁亚胜的委托诉讼代理人朱柏年到庭参加诉讼，被告白洪灿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告梁亚胜向本院提出诉讼请求：一、判令该《协议》无效。二、判令被告立即返还房款150000元以及利息72000元（该利息按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2015年8月1日起计算至2017年7月27日，2017年7月28日起的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至被告还清房款为止）给原告。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月21日，原、被告签订《协议》一份，约定：“被告将位于信宜市镇隆镇XXXX小区X号地第三层北面302号商品房出售给原告，购房金额为150000元，被告协助原告办理相关产权证或政府认可的证件，政策性收费由原告负责与被告无关，如果被告违约要退还乙方材料总额款，并按银行利息四倍按月计算给原告，交付使用在2015年7月底”。原告签订协议当天由原告妻子经中国农业银行向被告账户转账150000元。被告所在的信宜市镇隆镇XXXX小区X号地项目目前已成为烂尾楼，按照协议约定，被告已经违约。原告曾多次和被告交涉要求退回购房款，但被告一直以各种理由推搪，直至起诉日被告已经违约了约两年。同时，原告于2017年7月向有关部门核实，被告并不是房地产开发企业，也不具备出售商品房资质。原、被告所签的《协议》是不符合相关法律规定的，被告建设的信宜市镇隆镇XXXX小区X号地没有依法取得《商品房预售许可证》。原告在购房的时候，被告也没有出示相关证件，属于刻意隐瞒，有违诚实信用原则。根据不动产相关的法律法规，原告向被告购买的该房产也无法办��不动产登记证。原告认为，被告违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及其他相关的法律法规。现特提起诉讼，请求法院判如所请。被告白洪灿既不作书面答辩和提供证据，也不到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年2月21日，原告梁亚胜与被告白洪灿签订《协议》一份，《协议》主要内容为：今收到梁亚胜交来镇隆XXXX小区X号地第三层北面302号建筑材料款共壹拾伍万元正（￥150000元）。甲方协助乙方办理相关产权证或政府认同的证件，政策性收费由乙方负责，与甲方无关。如果甲方违约要退还乙方材料总款额，并按银行利息四倍按月计算给乙方，交付使用在2015年7月底。交款人栏梁亚胜签名及签写身份证号码，收款人栏白洪灿签名及签写身份证号码，且签名处加盖了双方的指模。签订上述《协议》当天，原告通过其妻子谢某惠在中国农业银行卡号62×××75向被告银行账号62×××72转账150000元。被告收到上述款项150000元后，继续对信宜市镇隆镇XXXX小区X号地进行建设，但在2015年7月底该楼房尚未建好也未交付给原告。至今信宜市镇隆镇XXXX小区X号地楼房仍未建好。庭审中原告称该楼房已成为烂尾楼。另查明，被告与原土地权属人签订书面协议约定转让信宜市镇隆镇XXXX小区X号地给被告，但双方至今尚未办理土地转让手续，被告尚未取得土地使用权证书，且被告建造该楼房也未办理相关建房及用地手续。本院认为：本案案由应是房屋买卖合同纠纷（立案案由是买卖合同纠纷），《协议》中原告支付建筑材料款、被告交付房屋的行为实际上是房屋买��的行为。由于被告尚未办理土地转让手续，且被告建造该楼房也未办理相关建房及用地手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和三十九条规定，被告尚未取得土地使用权证书，且该土地上的楼房亦未依法登记领取权属证书，因此，该楼房不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告在未取得土地使用权证书的土地上建造楼房，并通过签订书面协议将房屋卖给原告，该行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定，《协议》属于无效合同。该《协议》自签订之日起，对原、被告双方当事人就不具有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，对原告请求被告退还购房款150000元，本院予以支持。对于原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2015年8月1日起计算利息是否支持的问题。原、被告在《协议》中约定如甲方违约，要按银行利息四倍计算利息，该约定不符合法律规定。原告请求的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年8月1日起计算利息。被告白洪灿经本院合法传唤不到庭应诉，也没有提供有效证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事���讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告梁亚胜与被告白洪灿于2015年2月21日签订的《协议》无效。二、限被告白洪灿于本判决发生法律效力后十日内退还人民币150000元给原告梁亚胜。三、被告白洪灿在退还上述款项的同时，还应支付利息（利息自2015年8月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止）给原告梁亚胜。四、驳回原告梁亚胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2315元（原告已预交），由被告白洪灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，���诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员　　肖健全二〇一七年十月十二日书记员　　邓　生 关注微信公众号“”