（2017）粤01民终14965号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-07-17
案件名称
广州市校麦信息科技有限公司、李俊贤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市校麦信息科技有限公司,李俊贤,刘伟,刘志辉,广东华南师大资产经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14965号上诉人（原审被告）：广州市校麦信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李俊贤，职务经理。上诉人（原审被告）：李俊贤，男，汉族，住广东省广州市天河区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘潮军，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟，男，汉族，住陕西省西安市碑林区被上诉人（原审原告）：刘志辉（兼刘伟的委托诉讼代理人），男，汉族，住甘肃省白银市白银区。原审被告：广东华南师大资产经营管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：徐乐雄，职务总经理。委托诉讼代理人：吴承昊，该公司职员。委托诉讼代理人：陈雪，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市校麦信息科技有限公司（以下简称校麦信息公司）、李俊贤因与被上诉人刘伟、刘志辉、原审被告广东华南师大资产经营管理有限公司（以下简称华南师大资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人校麦信息公司、李俊贤的共同委托诉讼代理人刘潮军、被上诉人刘志辉到庭参加诉讼。原审被告华南师大资产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人校麦信息公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、改判驳回刘伟、刘志辉的诉讼请求；3、本案一、二审受理费由刘伟、刘志辉负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，导致适用法律错误，没有解决双方纠纷。一、双方合同并非无效，刘伟、刘志辉在本案中违约在先。不能办理营业执照的原因在于刘伟、刘志辉，并非我方原因。刘伟、刘志辉提交的2015年4月25日的《商铺租赁合同》载明涉案X号房屋建筑面积45平方米，这和华南师大资产公司所述合法面积45平方米是符合的，刘伟、刘志辉完全可以以该份合同办理营业执照。而所谓的违建、临时面积并非是阻碍刘伟、刘志辉办理营业执照的原因，实际原因是刘伟、刘志辉混乱经营使用场地，导致火灾，导致街道办、治安办、城管、工商把其作为重点监管对象，最后不给予办理营业执照。二、入场费，押金不应退回给刘伟、刘志辉。实质上是刘伟、刘志辉违约，其应承担放弃入场费、押金。三、租赁开始后，刘伟、刘志辉并没有重新装修涉案房屋，即使有，刘伟、刘志辉的任何损失应由其自行承担。四、消防押金不应退还给刘伟、刘志辉。根据2015年11月18日协议，刘伟、刘志辉并没有完成整改。上诉人李俊贤上诉请求：1、撤销一审判决第四项；2、改判驳回刘伟、刘志辉的诉讼请求；3、本案一、二审受理费由刘伟、刘志辉负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，导致适用法律错误，没有解决双方纠纷。李俊贤非本案适格被告主体。涉案租赁合同最初是由校麦信息公司盖章、罗丁元签名与刘伟签订，后由校麦信息公司法定代表人李俊贤跟进后续衔接内容。涉案X号房屋实质是由校麦信息公司从华南师大资产公司承租，因刘伟、刘志辉方的请求而转租给其。李俊贤是校麦信息公司的法定代表人，李俊贤与刘伟、刘志辉的签约行为是代表校麦信息公司，据合同相对性，李俊贤非本案适格被告主体。被上诉人刘伟、刘志辉辩称：不同意校麦信息公司、李俊贤的上诉请求。一、校麦信息公司是李俊贤开设的，我方的款项是李俊贤收取的，其不能以校麦信息公司来推脱责任。二、校麦信息公司、李俊贤提供的场地属于违法建筑，相关违法收入要返还刘伟、刘志辉。三、我方已提供大量证据证明我方进行了大量装修。原审被告华南师大资产公司经本院合法传唤未到庭表明意见。刘伟、刘志辉向一审法院起诉请求判令：1、确认刘伟与校麦信息公司于2015年7月28日签订的《华师科技大楼X号档口项目合作补充协议》无效；2、校麦信息公司、李俊贤、华南师大资产公司共同向刘伟、刘志辉返还租金93600元、押金10000元、餐饮动力电增容费40000元，共计143600元；3、校麦信息公司、李俊贤、华南师大资产公司共同向刘伟、刘志辉返还租金95000元、入场费30000元、押金51400元、餐饮消防保证金20000元，共计196400元；4、校麦信息公司、李俊贤、华南师大资产公司承担连带赔偿刘伟、刘志辉的损失30万元（包括装修费10万元、设备购买费10万元、人工工资10万元）；5、校麦信息公司、李俊贤、华南师大资产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月22日，华南师大资产公司（出租人，甲方）与李俊贤（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在广州市天河区中山大道西55号华师大西区8栋（华师科技大楼）自编一层X号铺出租给乙方作批发兼零售预包装食品（含酒精饮料）、散装食品用途使用，建筑面积45.72平方米，租赁期限2015年11月1日至2016年12月31日，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方；（第八条其他约定）本合同属科技市场铺位租赁，乙方承诺遵守市场规例、足额缴费、挂证经营、按章纳税；甲方明确宣示出租房屋不得作饮食、娱乐、厂房等用途，不得转租（不包括公司法人变更）等。2015年4月25日，校麦信息公司（甲方，出租方）与刘伟（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）约定，甲方出租的商铺坐落于广州市天河区华师科技大楼X号，建筑面积45平方米；租期为2年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；每月租金9000元，押金18000元等；甲方签章处显示李俊贤签名。2015年7月28日，校麦信息公司（甲方）与刘伟（乙方）签订《华师科技大楼148档口项目合作补充协议》（以下简称《补充协议》）约定，甲方拥有天河区五山路华师科技大楼148档口经营权，甲乙双方在此档口一楼合作的基础上增加合作的经营场地范围如下：148档口二楼（面积45平方米）、148档口后面临时建筑一楼（实用面积55平方米）及该临时建筑二楼（实用面积90平方米）【以下简称案涉物业】，乙方每个月1号向甲方支付现金人民币1.5万元作为新增场地的租赁费用，并向甲方支付进场费3万元，租赁押金3万元，合作时间从2015年8月5日至2017年8月4日；乙方应于签订日当天向甲方支付全部合作款项，包括进场费3万元，租赁押金3万元，共计人民币6万元；若乙方提出合作终止，在清缴完与乙方有关的所产生的经营费用之后，甲方将押金退还给乙方；水电费由乙方自行缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用；甲方配合乙方解决营业执照问题，可先提供广州市校麦信息科技有限公司营业执照暂时解决，后期乙方必须尽快办理自身营业执照；档口的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；合作结束或中途协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构等。甲方签章处加盖校麦信息公司公章及罗丁元签名。2016年3月31日，李俊贤（甲方）和刘志辉（乙方）签署《华师科技大楼X号铺位合作协议》（以下简称《合作协议》）约定：甲乙双方针对华师科技大楼X号铺位及后厨、天台，阁楼合作事宜达成一致，并签定本合同，广州市华师科技大楼X号铺位（月合作费用11700元），铺位阁楼（月合作费用3000元），后厨房（月合作费用5000元），二楼天台（月合作费用6000元），四部分合计合作费用25700元；合作期限共五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；甲方承诺提供有效证件及相关手续证明，使得乙方能够正常经营。鉴于乙方自2015年7月1日入住起至2016年4月1日已经交付给甲方10个月的合作费用达25万人民币，餐饮安全生产押金2万，押金7.5万，同时乙方在装修及设备购买20万，人员工资5万，实际总投资已经达到59.5万的情况下，依旧不能办理相关工商手续，故双方约定以下条款：甲方保证乙方的铺位经营权可以持续到2020年。甲方承诺148铺位后面的厨房，天台，阁楼三个地方乙方能够正常使用，若2016年4月20日后出现频繁检查封闭，违建拆除，不能进行食品加工和客人进出消费情况，甲方需要承担乙方对应在厨房，天台，阁楼三处投资的损欠等。同日，双方签订《华师科技大楼X号铺合作补充协议》约定：甲方在与校方的大合同，保证正常续约的情况下，甲方在与乙方具备续约条件的前提下，在同等条件下，优先与乙方续约；续约时间与甲方与校方签署的合同期限为准；甲方若与校方的大合同无法正常续期，则甲乙双方原合同作废；甲乙双方均放弃彼此在之间的索赔权利等。关于支付押金、租金等费用的问题。刘伟、刘志辉称其向华南师大资产公司、罗丁元及李俊贤等支付押金及租金合计335838元；其中2015年4月25日支付17000元、2015年7月28日支付27400元、2015年7月28日向罗燕支付20000元、2015年8月11日支付25000元及2015年11月2日支付20000元为押金；微信支付给罗丁元3922元为水电费；2015年8月8日及8月17日向黄柏灵共支付40000元电力增容费，其余剩下的款项的性质均为租金，其中电力增容费40000元和部分租金及水电费40321元是代李俊贤向华南师大资产公司直接支付。对此，刘伟、刘志辉提交相应的收据（其中一份显示2015年11月2日李俊贤收取20000元消防押金）、中国建设银行账户交易明细、借记卡账户历史明细清单、微信转账记录等证据予以证明。关于押金问题。广州市校麦信息科技有限公司与李俊贤对上述通过银行账户及微信转账给罗丁元及李俊贤款项的证据真实性、合法性、关联性均无异议。校麦信息公司与李俊贤称校麦信息公司收取为入场费30000元和租赁押金30000元，但入场费实际是校麦信息公司的装修费用，校麦信息公司租期未结束，装修可以使用；消防整改押金，因刘伟、刘志辉未通过消防整改不应退还；其中微信支付给罗丁元3922元为水电费，其他转账费用均为租金。关于2015年8月8日及8月17日向黄柏灵共支付40000元电力增容费，华南师大资产公司称其对电力增容费不知情，即使黄柏灵是华南师大资产公司的员工，电力增容费也是代刘伟、刘志辉交纳给供电部门。关于交至华师的租金问题。华南师大资产公司称收取租金的账户是对外公示，刘伟、刘志辉称其代李俊贤向华南师大资产公司交租，华南师大资产公司只会收到租户的租金，否则会停水停电；校麦信息公司与李俊贤称对于2016年1月至3月的租金其不知清楚，即使存在，也是刘伟、刘志辉实际使用案涉物业的实际支付的租金。华南师大资产公司和刘伟、刘志辉确认刘伟、刘志辉2015年8月11日向华南师大资产公司支付装修保证金10000元，该笔款项华南师大资产公司已退还。关于案涉物业及案涉物业起租交付的问题。华南师大资产公司称其与李俊贤签订合同时交付45.72平方米的建筑物，没有交付其他建筑物，交付时有简单的装修，其不清楚刘伟、刘志辉与李俊贤的交接情况。刘伟、刘志辉称其起租时未办理书面交接手续，也没有其他关于起租时交接的证据，签完合同后校麦信息公司及李俊贤是以毛坯房交付。李俊贤称其承租时签署《广州市房屋租赁合同》约定X号档口建筑面积为45.72平方米，但其接收时与案涉物业是贯通使用；但对此未能提交相应证据；校麦信息公司与刘伟、刘志辉没有办理书面交接手续，也没有其他关于起租时交接的证据，交付时并不是毛坯房交付，而是有简单装修，可作为餐吧使用。关于案涉物业的交还问题。刘伟、刘志辉称因为案涉物业涉及违章建筑，其办不了营业执照无法正常经营，已经退场并通知了李俊贤，但李俊贤并没有跟其办理交接手续，具体情况是2016年6月21日华南师大资产公司和李俊贤通知刘伟、刘志辉搬离相应的设备，搬离的相应设备当时有李俊贤签名的设备清单。华南师大资产公司称李俊贤申请提前解约，2016年的6月15日要求交还案涉物业，华南师大资产公司并未前往现场查看就收回案涉物业，现案涉物业已转租他人并重新进行了全场装修。校麦信息公司及李俊贤称其在2016年4月中旬收回案涉物业，2016年6月21日刘伟、刘志辉与校麦信息公司及李俊贤进行了具体的现场交接，并搬离了相应物品。刘志辉与李俊贤签署2016年6月21日的设备清单，该清单上记载21项物品，包括柜式空调、挂式空调、蒸柜等。关于装修、购买设备及人工工资损失问题。刘伟、刘志辉称案涉物业及案涉物业在起租时为毛坯状态，其对案涉物业及案涉物业进行装修（10万）、以购买设备（10万）并支付工人工资（10万）等损失共计30万元，相应的设备是为了经营商铺才购买，还有一部分设备包括化油机、风机等已经嵌入墙体的设备并未搬出。对此提交相应的销售出货单、收据、收款收据、工资表及广州银行企业账户明细对账单等证据予以证明。华南师大资产公司称其对转租不知情且上述损失与其无关。校麦信息公司及李俊贤对上述证据真实性、关联性、合法性有异议，对现场装修不认可，相应的物品与设备已被刘伟、刘志辉搬走，且是实际经营应有的设备，故不存在损失的说法，收据可事后开具，不能真实证明刘伟、刘志辉购买物品，工资是经营过程应支付的费用，人工损失是实际经营的支出，不应由校麦信息公司及李俊贤承担。在本案一审审理过程中各方还陈述以下观点并提供以下证据：一、关于华南师大资产公司、校麦信息公司及李俊贤的连带责任问题。刘伟、刘志辉称李俊贤是校麦信息公司实际经营者及法定代表人，校麦信息公司是有限责任公司，但与李俊贤个人财产是混同的，虽然李俊贤以校麦信息公司的名义与刘伟、刘志辉签订租赁合同，但是李俊贤同时又以个人身份与刘伟、刘志辉签订相应补充协议，并收取租金，应当与校麦信息公司一起承担连带责任；华南师大资产公司作为物管公司从装修开始屡次到案涉物业进行检查装修工作并提出很多要求，收取押金及租金，华南师大资产公司在对整体建筑知情的情况下对刘伟、刘志辉进行隐瞒，2015年12月至2016年3月期间华南师大资产公司一直到案涉物业给租金及水电清单，在拒绝支付的情况下对案涉物业停水停电，故华南师大资产公司是知情的，应承担连带责任。校麦信息公司及李俊贤辩称罗丁元作为校麦信息公司代表人签订补充协议，签约合同的对象应为校麦信息公司，李俊贤的签约行为属于校麦信息公司的职务行为，李俊贤并非适格的被告。华南师大资产公司称其不知道案涉物业具体由何人具体经营，只要缴纳租金就供水供电，华南师大资产公司与刘伟、刘志辉没有任何关系。二、关于商铺的实际经营问题。校麦信息公司、刘伟与刘志辉确认《补充协议》虽只有刘伟的签字，但刘志辉与刘伟是一起作为《补充协议》的相对方与广州市校麦信息科技有限公司签订的。刘伟、刘志辉称李俊贤一直存在欺骗行为，在签订合作协议后解除合同，把违建建筑整体出租，2015年7月28日至11月18日期间，刘伟、刘志辉一直无法办理营业执照，无法实际经营，签订补充协议后按华南师大资产公司的要求进行改造，李俊贤消失无法联系直至2016年3月10日出现，在此期间刘伟、刘志辉一直支付租金、押金及人员费用，接受街道办检查、封门，因李俊贤欺骗出租违建建筑，导致刘伟、刘志辉大量投入损失。对此刘伟、刘志辉提交《赢部落智慧生活馆合作协议》，记载2015年4月25日刘伟、刘志辉、李俊贤等将案涉物业作为赢部落生活馆运营地址。李俊贤对该份合作协议真实性、合法性、关联性没有异议。另，在本案一审中各方均确认案涉物业（即148档口二楼面积45平方米、148档口后面临时建筑一楼实用面积55平方米及该临时建筑二楼实用面积90平方米）未取得建设工程规划许可证且未取得相关部门许可建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《补充协议》中案涉物业的部分合同应属无效。一审法院对各方作出上述释明后，告知刘伟、刘志辉依法有权变更诉讼请求，但其明确表示坚持原诉讼请求不变更。一审法院认为：《补充协议》的效力问题如前所述，在此不再赘述。本案争议的焦点问题为《补充协议》的合同当事人问题和无效责任的归属问题。关于《补充协议》合同当事人问题。校麦信息公司、李俊贤、刘伟和刘志辉均确认刘志辉系《补充协议》的合同当事人，且结合案情（特别是费用缴纳情况），对各方上述主张予以采信。刘伟和刘志辉称校麦信息公司实际经营者及法定代表人为李俊贤，校麦信息公司是有限责任公司，但与李俊贤个人财产是混同的；李俊贤以校麦信息公司的名义与刘伟、刘志辉签订租赁合同，但是李俊贤同时又以个人身份与刘伟、刘志辉签订相应补充协议，并收取租金，应当与校麦信息公司一起承担连带责任，故李俊贤应承担连带责任。一方面，李俊贤作为校麦信息公司的法人代表收取租金和押金，并不能单独证明李俊贤个人财产是与校麦信息公司混同的，其亦符合一定交易习惯；另一方面，虽刘志辉与李俊贤2016年3月31日签订的《合作协议》及其补充协议，但校麦信息公司确认其为合同当事人，李俊贤代表其收取租金等，且案涉租金亦付至其他股东，故其并未构成合同债权债务转移，不足以认定李俊贤为《补充协议》当事人。关于《补充协议》无效的责任归属问题。校麦信息公司作为案涉场地的出租人，对于案涉场地的案涉房屋相关规划报建情况理应知悉，结合上述合同无效的原因，故对于上述合同无效存在过错；刘伟、刘志辉作为承租人，在其曾在案涉商铺已有合作经营历史的特殊情形下，对案涉房屋的相关规划报建情况未尽一定审慎审查的义务，故对于上述合同无效亦存在过错；综上，酌情认定上述过错比例由校麦信息公司和刘伟、刘志辉各占50%。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。关于押金和进场费问题。上文已认定《补充协议》无效，校麦信息公司已收取《补充协议》中进场费3万元，租赁押金3万，但称进场费实际是支付其装修使用费，对此未提交有效证据，亦未提交案涉物业起租时交接证据，故对其上述抗辩不予采信，校麦信息公司应退还刘伟、刘志辉进场费30000元，租赁押金30000元。同理，校麦信息公司收取的消防押20000元亦应退还刘伟、刘志辉。刘伟、刘志辉确认已收到华南师大资产公司退换的装修押金10000元。对于刘伟、刘志辉超出上述部分的相关诉请，依法不予支持。关于租金退还问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般予以支持。虽《补充协议》无效，但刘伟、刘志辉已实际接收并使用案涉物业，结合公平原则，刘伟、刘志辉应支付相应占有使用费，故对于刘伟、刘志辉的要求校麦信息公司和李俊贤退换其收取已租金的诉请，缺乏理据，依法不予支持。同理，刘伟、刘志辉确认案涉租金中交至华南师大资产公司的部分，其以系代李俊贤支付租金，亦为实际占有使用案涉物业，故对于刘伟、刘志辉的要求华南师大资产公司退换其已收取租金的诉请，缺乏理据，依法不予支持。至于刘伟、刘志辉对上述交至华南师大资产公司款项享有的合法权益，可另寻法律途径解决。关于餐饮动力电增容费问题。《补充协议》并未对餐饮动力电增容费做出约定，该费用亦是支付给案外人个人，且刘伟、刘志辉亦未提交其他证据予以佐证，且校麦信息公司和李俊贤及华南师大资产公司对此均有异议，故刘伟、刘志辉的上述相关诉请，缺乏理据，依法不予支持。至于刘伟、刘志辉对上述款项享有的合法权益，可另寻法律途径解决。关于经济损失的问题。刘伟、刘志辉称在案涉物业租赁中的经济损失包括装修损失10万元、购买设备损失10万元、人工工资损失10万。其中人工工资属于正常经营投入，且无特别合同约定，故对刘伟、刘志辉上述相应诉请，依法不予支持。其中设备购买损失，结合2016年6月21日的设备清单，刘伟、刘志辉称其购买的物品用作案涉物业的特定经营，故其收回也无实际意义；且有无法拆卸物留在案涉商铺，符合一般交易习惯，且结合《合作协议》中“装修及设备购买20万”，酌情认定购买设备损失40000元，结合上文认定的合同无效的责任比例；校麦信息公司应向刘伟、刘志辉赔偿购买设备损失20000元。其中装修损失，刘伟、刘志辉虽未能提交装修合同及相应付款发票，但提交了相应购货单，《补充协议》亦约定“档口的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；合作结束或中途协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构”，同理结合《合作协议》中“装修及设备购买20万”，酌情认定装修损失为60000元，结合上文认定的合同无效的责任比例；校麦信息公司应向刘伟、刘志辉赔偿购买设备损失30000元。对于刘伟、刘志辉超出上述部分的相关诉请，依法不予支持。关于连带责任问题。刘伟、刘志辉要求华南师大资产公司对上述诉请承担连带责任，华南师大资产公司并非《合同》及《补充协议》当事人，且刘伟、刘志辉并未提交华南师大资产公司实际知悉案涉租赁关系或损害其合法利益的证据，故对其上述诉请依法不予支持。刘伟、刘志辉要求李俊贤对上述诉请承担连带责任，李俊贤与华南师大资产公司签订相应租赁合同，结合《合作协议》及其补充协议系李俊贤个人签署，且根据《合作协议》的补充协议中“甲方在与校方的大合同”之表述，可认定《合作协议》及其补充协议的合同当事人为李俊贤个人；结合李俊贤作为校麦信息公司的法定代表人及部分租金押金的收取人理应知悉案涉商铺的租赁情况和《合作协议》中“甲方需要承担乙方对应在厨房，天台，阁楼三处投资的损失”，故应认定李俊贤个人对上文所述装修和设备损失自愿承担相应赔偿责任，故在此范围中李俊贤应承担连带责任。对于刘伟、刘志辉超出上述部分的相关诉请，依法不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认刘伟、刘志辉与校麦信息公司于2015年7月28日签订的《华师科技大楼X号档口项目合作补充协议》无效；二、校麦信息公司于本判决发生法律效力之日起10日内向刘伟、刘志辉退还入场费30000元、租赁押金30000元、消防押金20000元；三、校麦信息公司于本判决发生法律效力之日起10日内向刘伟、刘志辉赔偿损失50000元；四、李俊贤对校麦信息公司上述第三项判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回刘伟、刘志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10300元，由刘伟、刘志辉负担7400元，校麦信息公司负担2900元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。另查明，李俊贤与刘伟于2015年11月18日还签订了《华师科技大楼148档口合作补充协议》，其中第6条约定：向物业缴纳2万元餐饮消防保证金，本押金合作期满可退回。二审庭审中，刘伟、刘志辉与校麦信息公司、李俊贤均确认双方签订的2015年4月25日《合同》、2015年7月28日《补充协议》及2016年3月31日《合作协议》均是同一租赁关系。另校麦信息公司表示同意向刘伟、刘志辉退还入场费30000元和租赁押金30000元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于合同效力问题。本案二审诉讼中，刘伟、刘志辉与校麦信息公司、李俊贤均确认双方签订的2015年4月25日《合同》、2015年7月28日《补充协议》及2016年3月31日《合作协议》均是同一租赁关系。涉案租赁标的物业包括华师科技大楼X号（建筑面积45平方米）及二楼（面积45平方米）、该铺后面临时建筑一楼（实用面积55平方米）及该临时建筑二楼（实用面积90平方米），而双方均确认除华师科技大楼X号（建筑面积45平方米）以外其余租赁面积均未取得建设工程规划许可证且未取得相关部门许可建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的租赁合同部分无效。鉴于《补充协议》是针对增加租赁面积148档口二楼（面积45平方米）、该铺后面临时建筑一楼（实用面积55平方米）及该临时建筑二楼（实用面积90平方米）所签订，故一审法院认定该《补充协议》无效并无不当。同时，一审根据本案实际情况酌情认定租赁双方对于该合同无效的过错比例各占50%是可行的，本院予以认可。第二，关于消防押金的问题。双方2015年11月18日签订的《华师科技大楼148档口合作补充协议》约定，该消防押金2万元合作期满可退回。由于双方租赁合同部分无效，且校麦信息公司、李俊贤已实际收回涉案物业，双方合同未能继续履行，一审法院判令校麦信息公司将收取的消防押金20000元退还刘伟、刘志辉，并无不当，本院予以维持。第三，关于经济损失的问题。首先，刘伟、刘志辉本案中主张其经济损失包括装修损失10万元、购买设备损失10万元等，并对此提供了相关设备清单、销售出货单、收据等证据。校麦信息公司、李俊贤虽对此金额不认可，但李俊贤在2016年3月31日的《合作协议》中已确认乙方“在装修及设备购买20万”，因此，一审法院酌定刘伟、刘志辉购买设备损失及装修损失合计为10万元，并判令校麦信息公司赔偿5万元，在合理范围之内，本院予以认可。第四，关于李俊贤是否应对校麦信息公司上述赔偿损失义务承担连带责任的问题。虽然2015年4月25日《合同》、2015年7月28日《补充协议》为校麦信息公司作为出租方签订，但李俊贤此后以其个人名义作为甲方与刘志辉签订了2016年3月31日的《合作协议》及其补充协议，并在《合作协议》中明确承诺“甲方需要承担乙方对应在厨房，天台，阁楼三处投资的损失”，故可认定李俊贤此时已加入合同出租一方，对承租方相关装修和设备损失自愿承担赔偿责任。一审法院判令李俊贤应在此范围中承担连带责任，并无不当，本院亦予维持。综上所述，上诉人校麦信息公司、李俊贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3950元，由广州市校麦信息科技有限公司负担2900元，李俊贤负担1050元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十月十二日书记员 邹凌青 微信公众号“”