（2017）粤01民终14834号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-07-20
案件名称
张玫、广州人气港饮食有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玫,广州人气港饮食有限公司,广州永翰投资管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14834号上诉人（原审被告）：张玫，女，1975年2月18日出生，汉族，身份证住址河南省郑州市管城回族区，现住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州人气港饮食有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路33号B101、B102单元。法定代表人：张玫。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈嘉丽、李奔科，均为广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州永翰投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路377号612自编6A20房。法定代表人：谢肇斌。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。上诉人张玫、广州人气港饮食有限公司（以下简称人气港公司）因与被上诉人广州永翰投资管理有限公司（以下简称永翰公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张玫、人气港公司的委托诉讼代理人陈嘉丽、李奔科，被上诉人永翰公司的委托诉讼代理人陈俊鑫到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人张玫、人气港公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回永翰公司的诉讼请求；3.依法改判：（1）确认人气港公司与永翰公司签订的《房屋租赁合同》（编号农林33-营销类-2014-租01）已解除，永翰公司立即向人气港公司返还租赁保证金336000元；（2）永翰公司向人气港公司返还收取的消防隔离区域租金共计249390.77元（自2015年3月至2016年9月）；（3）永翰公司向人气港公司返还审图费8000元；（4）永翰公司赔偿人气港公司因消防不合格产生的罚款80000元；（5）永翰公司赔偿人气港公司因重新装修产生的损失90000元；4.判令永翰公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案中，涉案合同已解除。永翰公司于2016年4月6日向一审法院起诉解除涉案合同，一审法院向我方送达了《民事起诉状》。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，永翰公司以诉讼方式要求解除合同的意思表示，自起诉状副本送达我方时生效。二、本案中，永翰公司提供给人气港公司使用的涉案场地并未经过消防验收，导致人气港公司在投入使用后，被消防部门处罚并被迫进行整改和重新装修，由此产生的损失应由永翰公司承担。三、一审法院认为张玫应对人气港公司的前述两项判决义务承担连带清偿责任，属适用法律错误。1、张玫与人气港公司并没有财产混同的情形，张玫不应承担连带清偿责任；2、退一步讲，即便张玫须承担连带清偿责任，因人气港公司注册资本为50万元，张玫也仅须在50万元范围承担连带清偿责任。四、本案中，永翰公司无权向人气港公司收取自行车库区域租金，即便永翰公司有权主张自行车库区域租金，主张的部分租金期限已超过诉讼时效，不应支持。涉案自行车库至今未取得房地产权证书，且无其他合法权属证明，永翰公司无权将自行车库出租并收取租金。退一步而言，即便认定永翰公司有权收取自行车库的租金，其于2016年4月6日起诉主张2014年11月以来自行车库区域租金，根据民法通则第一百三十六条的规定，2014年11月至2015年3月期间的租金主张已超过1年的诉讼时效，该部分租金不应支持。五、人气港公司在一审庭审中确认未支付2016年10月至12月的租金，但该租金不存在拖延的情形。鉴于永翰公司已起诉人气港公司，人气港公司为了明晰双方的租金支付情况于2016年11月16日向永翰公司发出通知要求在财务对账确定人气港公司租金实际支付情况后再予以支付。人气港公司提出对账后再进行支付是合理要求未有拖欠租金的目的，一审法院判令人气港公司向永翰公司承担逾期支付租金的违约金没有依据。被上诉人永翰公司辩称：张玫、人气港公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、本案诉讼是由于张玫、人气港公司逾期支付租金引起，其作为违约方不享有解除合同权；二、我方根据合同约定将租赁房屋以毛坯状态交付张玫、人气港公司，其如何装修利用是其权利范围事项，且一审证据显示张玫、人气港公司装修工程不符合消防规定，由此产生的法律责任由其自行承担。三、我方从未向张玫、人气港公司收取审图费，其要求返还没有依据。四、因张玫、人气港公司装修涉案房屋无法通过消防验收导致停业、罚款，该罚款应由其自行承担。五、涉案场地是按现状毛坯出租交付张玫、人气港公司使用，其为经营需要自行装修改造并向相关部门申报消防备案，根据复查意见书，因其工程未能通过消防验收导致需要进行改建，因此造成重新装修的费用应由其承担。六、人气港公司从未向我方缴纳租金，一直是张玫或其配偶缴纳，该事实足以证明人气港公司作为一人有限责任公司与股东财产不独立，张玫作为股东并没有证据充分证明公司财产独立于其自己的财产，根据法律规定，张玫应当就人气港公司债务承担连带责任且不受人气港公司注册资本约束。七、张玫、人气港公司在一审庭审中未提出诉讼时效抗辩，二审提出法院不应支持。永翰公司向一审法院起诉请求判令：1.张玫、人气港公司一次性向永翰公司支付所欠2016年10月至12月的房屋租金534693元，并按所欠房屋租金总额的0.3%按日向永翰公司支付欠付房屋租金的违约金；2.张玫、人气港公司一次性向永翰公司支付所欠的2014年11月至2016年12月期间车库租金206383.25元，并按上述总额的0.3%按日向永翰公司支付违约金。人气港公司反诉请求判令：1.解除《房屋租赁合同》（编号农林33-营销类-2014-租01），永翰公司返还租赁保证金336000元；2.永翰公司返还收取的消防隔离区域租金共计249390.77元（自2015年3月至2016年9月）；3.永翰公司返还收取的审图费8000元；4.永翰公司赔偿人气港公司因消防不合格产生的罚款80000元；5.永翰公司赔偿人气港公司因重新装修产生的损失90000元。一审法院认定事实：座落本市越秀区农林下路33号B101房、B102房的房地产权属人为广州市迎瑞房地产开发有限公司，建筑面积分别为27.62平方米、883.95平方米，该司持有的权属证书编号为粤房地权证穗字第××和0120502054号。2014年7月25日，永翰公司（甲方）与张玫（乙方）签订编号为农林33-营销类-（2014）-（租01）号的《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区农林下路33号负一层B101、B102单元出租给乙方使用，该物业的建筑面积合计为911.57平方米，该物业交付使用的装修标准为按现状毛坯交付；甲方出租该物业的租赁期从2014年8月1日至2024年7月31日止，该物业只能作为商业用途使用，甲方于2014年8月1日前交付该物业给乙方使用；乙方承租该物业的租金以建筑面积计算，首年每月每平方米租金为184.3元，即每月租金为168000元，包括发票税但不含物业服务费及其他费用，自第贰年起每年月租金在上一年月租金的基础上逐年递增3%，租金按4舍5入的方式计算，精确到个位，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行转账付款的方式缴付当月租金给甲方，同时将转账单传真给甲方，甲方应在租金收到之日起15天内向乙方提供当月租金发票；签订本合同当天，乙方应缴付首月租金168000元、租赁保证金336000元，租约期满后，如乙方没有违约行为，甲方将租赁保证金在乙方缴清一切租金及费用后30天内无息退还给乙方；甲方同意在租赁期间免租期自2014年8月1日至2014年10月31日，在免租期内乙方免交租金，但仍须缴交物业服务费、水电费及其它因使用该物业而产生之一切费用；在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、出借该物业，甲方保证拥有该物业之使用权并可将该物业出租予乙方及保证该物业具备餐饮功能；乙方须按时向甲方及（或）物业服务公司等缴付租金及其它费用（含各种代收费用），乙方逾期缴交款项的，须每日向甲方及（或）物业服务公司支付相当于所欠费总额0.3%的违约金，如乙方逾期缴交任何费用超过30天的（含未足额缴交），甲方有权单方解除本合同并收回该物业，甲方及物业服务公司有权没收保证金，并保留向乙方追讨其余所欠费用、违约金及其它损失的权利（该费用包括但不限于租金、管理费、违约金、水电煤气等费用）；乙方的装修方案须经甲方及物业服务公司书面审批同意，乙方须按各方同意乙方设计方案进行装修，并须承担于装修工程中产生之相关费用和事故法律责任（包括拆卸、改动及因改动而发生之复建、复原等）；根据本合同需要发出的全部通知，均须采取书面形式，甲方对乙方开出的发票、单据及其它通知，须注明收件人为乙方及邮寄至乙方在本合同中提供的通讯地址，当送交或快递寄出给乙方，即被视为已经送递；签订本合同后，在乙方提供齐全相应文件后，甲方协助乙方办理该物业的房屋租赁登记备案，租赁登记的费用由双方按政府规定各自承担，如双方因办理该物业租赁登记而签订由相关部门提供的格式版《广州市房屋租赁合同》等文件与本合同内容有抵触时，均以本合同内容为准；租赁期内，甲方同意提供指定位置予乙方作店招标识和广告牌使用；租赁期内，甲方同意将负一层自行车库（建筑面积129平方米）出租给乙方使用，首年每月每平方米租金为60元，即每月租金为7740元，包括发票税但不含物业服务费及其它费用，自第贰年起每年月租金在上一年月租金的基础上逐年递增3%；签订本合同后，乙方将注册以“张玫”为法人代表的注册公司，在取得营业执照后，承租方将变更为此公司，双方相应变更相关票据等手续等。同日，前述合同双方就涉案的场地还签订有《广州市房屋租赁合同》一份，该合同中明确写明“本合同未约定事宜及与《房屋租赁合同》约定不同之条款以《房屋租赁合同》约定为准等。”同年8月14日，原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出《房屋租赁登记备案证明》。同年8月1日，永翰公司（受托人）与广州市迎瑞房地产开发有限公司（委托人）签订《委托书》，委托人将包括前述房屋在内的房地产委托永翰公司作为合法代理人，代理权限包括有对房屋进行管理、出租、办理维修、装修、修缮手续，签署相关文件并收取租金、管理费等，委托书有效期从签署之日起计15年。上述合同签订后，张玫发起成立人气港公司，根据广州市工商行政管理局越秀分局于2014年8月26日核发的《营业执照》记载，人气港公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为张玫，成立日期为2014年8月26日，住所地为涉案的B101、B102单元，经营范围为餐饮业等。此后，人气港公司即对涉案商铺实施装修并向广州市公安局越秀区分局申请办理餐厅装修工程竣工验收消防备案。2015年2月5日，广州市公安局越秀区分局向人气港公司出具编号为穗公越消竣复字【2015】第0001号的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，其中写明：综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格并要求在收到通知书后，停止使用，按要求进行整改等。2015年3月4日，广州市公安局越秀区分局向人气港公司作出编号为穗公越行罚决字【2015】00786号的《行政处罚决定书》，写明：违法行为人人气港公司，2015年1月5日，防火监督大队民警对广州人气港有限公司进行消防监督检查，发现该场所竣工验收抽查不合格，不停止使用，未经消防安全检查擅自投入使用、营业等，决定对广州人气港有限公司责令停产停业、并执行处罚款八万元等。同月17日，人气港公司缴纳了该80000元的行政罚款。同月20日，经广州市公安局越秀区分局复查，涉案场地的装修工程竣工验收消防备案检查复查合格，可以恢复使用。合同履行过程中，张玫、人气港公司以刘穗宁的名义通过银行转账的方式向永翰公司支付涉案商铺的租金，并由永翰公司开具购买方名称为人气港公司的增值税发票。在一审法院（2016）粤0104民初4146号案件审理过程中，张玫、人气港公司于庭审中陈述，刘穗宁系张玫的配偶。因张玫、人气港公司未及时支付租金，永翰公司曾于2015年7月6日、2016年3月8日向张玫发出《敬告函》及《律师函》。2016年4月6日，永翰公司遂向一审法院提起诉讼，诉请要求解除其与张玫、人气港公司签订的《房屋租赁合同》，张玫、人气港公司清付欠付的2015年6月、2016年2月至3月以及车库自2014年11月至2016年3月的租金并支付自2016年3月起至搬迁之日的房屋使用费等。诉讼期间，人气港公司于2016年11月16日向永翰公司发出书面函件，称其已于2016年9月19日按通知付清全部租金，并要求双方财务核对账目。同月28日，人气港公司通过银行汇款再向永翰公司支付168000元。永翰公司遂于2016年12月14日向一审法院提交《申请书》，变更其诉讼请求为本案现诉求。此外，人气港公司为证明其因前述装修工程消防验收遭受的损失，另向一审法院提交了两份证据：1.广东富盈建设有限公司于2015年3月17日出具的《改造工程清单报价书》，其中写明客户单位为人气港公司，不含税计价合计48000元；2.港联物业（广州）有限公司于2014年8月21日出具的《收款单》，其中写明今收到广州宴八方饮食有限公司邦华-农林33商铺负一层101单元交来装修服务费8324元等。永翰公司对此质证认为：对于工程清单报价书的真实性无法确认，即使发生了这些费用，也是因为对方的装修工程不符合消防法的规定，应由其自行负担；对于审图费与本案无关，交款人与收款人均非本案当事人，永翰公司从未向张玫、人气港公司收取过审图费。一审法院认为：永翰公司与张玫签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。根据该合同关于“签订本合同后，乙方将注册以“张玫”为法人代表的注册公司，在取得营业执照后，承租方将变更为此公司，双方相应变更相关票据等手续”约定，张玫于合同签订后即向工商行政管理部门申请设立了以其为法定代表人的人气港公司，并由人气港公司实际使用涉案场地从事餐饮业经营，永翰公司亦在收取张玫、人气港公司支付的租金后开具以人气港公司为付款人的发票。因此，前述租赁合同的承租方应为人气港公司。因此，永翰公司关于人气港公司并非涉案租赁合同的当事人，无权就本案纠纷提起反诉的抗辩意见，缺乏依据，不予采信。根据前述合同的约定，张玫、人气港公司承租涉案场地用作从事商业用途使用，涉案场地以现状毛坯的状态交付张玫、人气港公司使用。经查明，涉案的B101、B102单元的规划用途均为商业，张玫亦以涉案场地为注册及经营地址开设了人气港公司，并在现场实际从事餐饮经营，故人气港公司反诉称永翰公司不能保证涉案场地具备餐饮功能供人气港公司使用，缺乏事实依据，不予采信。至于人气港公司在经营过程中遭受公安消防部门的行政处罚的原因，根据广州市公安局越秀区分局出具的《行政处罚决定书》可见，系因在对人气港公司在涉案场地的竣工验收抽检不合格，但人气港公司未经消防安全检查许可擅自投入使用、营业。即人气港公司遭受的罚款系因其明知涉案场地未能通过消防竣工验收，不计安全隐患，擅自投入使用、营业引致的，非因永翰公司责任所致，故人气港公司反诉要求永翰公司负担该罚款，理据不足，不予支持。因涉案场地是按现状毛坯状态出租予张玫、人气港公司使用，张玫、人气港公司承租为其经营需要对涉案场地进行装修、改造并向公安消防部门申报建设工程竣工验收消防备案。根据广州市公安局越秀区分局出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》可见，因人气港公司自身从事的装修、改造工程未能通过消防验收导致需要对涉案场地的装修工程进行改建，故因此而造成的重新装修的费用应由人气港公司负担。同理，人气港公司因其经营需要而对涉案的毛坯场地进行装修、改造致使有部分场地无法纳入使用的责任应由其自行负担，故人气港公司反诉要求永翰公司返还的该消防隔离区域的租金，缺乏依据，不予支持。至于人气港公司反诉称此系由于永翰公司审图错误所致，但从人气港公司提交的证据来看，其既无证据显示人气港公司曾支付过审图费用，亦无证据表明永翰公司收取过其支付的该费用，故对人气港公司反诉所称的该审图费的案件事实，缺乏证据支持，不予采信。综合前述，人气港公司反诉称永翰公司构成根本违约而要求解除双方之间的《房屋租赁合同》并由永翰公司退还租赁保证金的理据不足，不予支持。前述租赁合同履行期间，人气港公司作为涉案场地的承租人，理应按合同约定按时支付租金，但人气港公司在合同履行过程中未能按时支付租金，引致本案纠纷，虽然在本案诉讼期间，人气港公司已补充支付欠付的租金，但至今仍欠付2016年10至12月的房屋租金，故永翰公司诉请要求人气港公司支付该期间的租金合计534693元，理据充分，予以支持。至于自行车库的使用问题，根据该合同的约定“甲方同意将负一层自行车库（建筑面积129平方米）出租给乙方使用，首年每月每平方米租金为60元，即每月租金为7740元，包括发票税但不含物业服务费及其它费用，自第贰年起每年月租金在上一年月租金的基础上逐年递增3%。”即租赁双方对于自行车库的使用及租金标准的约定清晰、明确。而从永翰公司提交的用于办理《房屋租赁登记备案证明》的《广州市房屋租赁合同》文本可见，该备案的合同中并未详细写明关于自行车库的使用及租金计付条款，仅以概括条款的方式明确“如本合同未约定事宜及与《房屋租赁合同》约定不同之条款以《房屋租赁合同》约定为准。”因此，张玫、人气港公司称双方在合同订立前曾就自行车库由张玫、人气港公司免费使用达成一致意见的抗辩意见，缺乏事实依据。至于张玫、人气港公司辩称永翰公司在办理合同备案过程中故意更换了合同版本的意见，从双方提交至一审法院审查的两份租赁合同，两份合同中张玫、人气港公司的签署时间均为2014年7月16日，而永翰公司则是在同月25日加盖公章。对此，张玫、人气港公司并无证据证明双方最终达成的合同条款内容，以及其先行签署的合同条款及内容与本案呈送到庭的合同的条款及内容存有不一致之处。而且退一步说，如果永翰公司确有调换合同版本的情况，那么张玫、人气港公司直至本案纠纷诉至法院才始提出永翰公司更换合同版本、骗取其租金也与一般常理不符，故对张玫、人气港公司的该项抗辩意见，不予采信。因此，永翰公司诉请要求张玫、人气港公司支付涉案的自行车库自2014年11月至2016年12月期间的租金合计206383.25元，理据充分，予以支持。虽然前述租赁合同约定张玫、人气港公司逾期支付租金的，应按每日向永翰公司支付相当于所欠费总额0.3%的违约金，但考虑到张玫、人气港公司在永翰公司提起诉讼后即清付了积欠的租金，而对于自行车库的租金欠付系因存有争议，并非恶意拖欠所致，故对该违约金标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于张玫在本案中的责任问题。因人气港公司属一人有限责任公司，张玫系该公司的股东。从本案证据显示，涉案合同履行期间，张玫的丈夫刘穗宁多次向永翰公司通过银行转账的方式支付涉案场地的租金，但张玫、人气港公司并未提供证据证明张玫作为一人有限责任公司的股东其财产独立于公司财产。因此，对于永翰公司该项主张予以采信。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决：一、人气港公司应自本判决发生法律效力之日起10日内一次性向永翰公司支付2016年10月至12月的租金合计534693元及逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数，自当月6日起计付至实际付清款项之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。二、人气港公司应自本判决发生法律效力之日起10日内一次性向永翰公司支付2014年11月至2016年12月的车库租金合计206383.25元及逾期支付车库租金的违约金（以每月应付租金为基数，自当月6日起计付至实际付清款项之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）三、张玫对人气港公司的前述两项判决义务负担连带清偿责任。四、驳回永翰公司的其他诉讼请求。五、驳回人气港公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费27601元（其中本诉案件受理费13274元、保全费5000元，反诉案件受理费5767元、保全费3020元），均由人气港公司、张玫负担。本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，永翰公司在一审中提交了公安部门向广州市迎瑞房地产开发有限公司出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该凭证载明涉案房屋土建工程已进行工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。经质证，张玫、人气港公司对该凭证的真实性、合法性、关联性无异议。二审期间，张玫、人气港公司向本院提交了以下证据：1、人气港公司的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》，拟证明人气港公司财产与张玫财产相独立；2、人气港公司向永翰公司发出的《律师函》以及永翰公司向人气港公司、张玫发出的《关于解除房屋租赁合同的通知函》，拟证明2017年4月24日人气港公司发出《律师函》要求永翰公司配合办理交接手续，2017年5月5日永翰公司发出通知函要求人气港公司、张玫于5月11日前搬离，人气港公司、张玫已于5月11日搬离涉案商铺。经质证，永翰公司表示对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为该证据不足以证明张玫与人气港公司财产相互独立；对证据2的真实性予以认可，但认为人气港公司、张玫一直未与永翰公司办理涉案商铺的交接手续，未向永翰公司交还涉案商铺。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审主要针对以下问题进行处理：关于涉案《房屋租赁合同》履行过程中的违约责任问题。《房屋租赁合同》签订后，永翰公司已依约将涉案场地以现状毛坯的状态交付张玫、人气港公司使用。对于张玫、人气港公司称永翰公司提供的涉案场地未经过消防验收，导致人气港公司在投入使用后被消防部门处罚并被迫进行整改和重新装修的问题，本院认为，首先，涉案房屋已办理房产登记，《房地产权证》是房管部门对已通过各项法定验收的建筑工程所出具的合法权属证明文件，表明该房屋已经过相关部门验收登记备案并具备使用功能。从永翰公司一审提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》也能反映涉案房屋土建工程已进行了工程竣工验收消防备案，且根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。在实践中，建筑物投入使用通常需要两次消防审核，首先由建设单位根据消防法规规定申报建筑消防备案或验收，然后，若使用人使用建筑物依法需要消防验收的，应由使用人申报二次消防验收，此时建设单位或产权人虽有协助义务，但没有消防验收义务。涉案《房屋租赁合同》也约定物业交付使用的装修标准为按现状毛坯交付。其次，根据广州市公安局越秀区分局出具的【2015】第0001号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》及《行政处罚决定书》显示，人气港公司申报的餐厅内部装修工程经检查不合格后，人气港公司仍擅自投入使用、营业，该责任非因永翰公司导致。因此，张玫、人气港公司认为永翰公司将未经消防验收的建设工程出租交付其使用需承担相应责任的主张缺乏依据，本院不予采纳。人气港公司反诉要求永翰公司负担消防不合格产生的罚款及重新装修的费用，理据不足，本院不予支持。同理，人气港公司因其经营需要而对涉案场地进行装修、改造致使有部分场地无法纳入使用的责任应由其自行负担，一审法院对于人气港公司反诉要求永翰公司返还该消防隔离区域的租金不予支持，并无不当。另人气港公司无证据证明其曾向永翰公司支付过审图费用，其反诉要求永翰公司返还该费用理据不足，本院亦不予采纳。另一方面，人气港公司在租赁合同履行过程中未能按时支付租金，至今仍欠付2016年10至12月的房屋租金，已构成违约，故永翰公司诉请要求人气港公司支付该期间的租金534693元及逾期支付租金的违约金，合理合法，一审法院予以支持并无不当。而张玫、人气港公司上诉提出其需要财务对账一事并非逾期支付租金的合理理由，其不同意支付违约金的理由不成立。至于自行车库的租金支付问题，双方合同已明确约定负一层自行车库属租赁范围，且涉案房屋已办理整体大确权，一审法院判令张玫、人气港公司支付涉案自行车库自2014年11月至2016年12月期间的租金206383.25元，并无不当。另张玫、人气港公司在一审中并未就自行车库租金的支付问题提出诉讼时效抗辩，其上诉不同意支付自行车库租金的理据不成立，本院不予采纳。关于张玫应否对人气港公司的涉案判决义务承担连带清偿责任的问题。因人气港公司属一人有限责任公司，张玫系该公司的股东。本案证据也显示张玫的丈夫刘穗宁多次向永翰公司通过银行转账的方式支付涉案场地的租金，因张玫、人气港公司未能提供确切证据证明人气港公司的财产独立于股东张玫自己的财产，一审法院判令张玫对人气港公司的涉案判决义务承担连带清偿责任，符合《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，本院予以认可。而张玫、人气港公司在二审中提交的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》未能确切证明公司财产独立于股东自己的财产，故对其上诉主张本院不予采纳。关于人气港公司在一审中反诉请求解除涉案《房屋租赁合同》的问题。如前所述，因人气港公司主张永翰公司构成违约的理由不成立，一审法院对其要求解除双方《房屋租赁合同》并由永翰公司退还租赁保证金的反诉请求不予支持，并无不当。至于人气港公司在二审提出《房屋租赁合同》已实际解除的问题，鉴于双方在一审判决后已各自发函提出解除合同等事宜，本院对此予以认可，而对于合同解除后双方权利义务的清理问题，双方可另行协商解决，本案中不予调处。综上所述，张玫、人气港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11433.91元，由张玫、广州人气港饮食有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十月十二日书记员 邹凌青 来自：