（2016）鄂0192民初3211号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-16
案件名称
泉州南方物业管理有限公司武汉分公司与刘某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州南方物业管理有限公司武汉分公司,刘某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初3211号原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：武汉东湖新技术开发区老武黄公路2号（原鼓风机厂）。代表人：黄济志，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉婷，该公司员工。委托诉讼代理人：张超，该公司员工。被告：刘某，男，1987年3月17日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘某某，男，1955年7月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，系被告刘某之父。原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2016年11月14日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李玉婷，被告刘某的委托诉讼代理人刘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告刘某系“巴黎豪庭”小区xx房屋业主，于2010年1月7日办理了收房手续。2010年1月7日，原、被告签订《巴黎豪庭前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。2014年6月30日，“巴黎豪庭”小区业主委员会与原告物业公司签订了《武汉巴黎豪庭物业服务合同》，委托原告物业公司对“巴黎豪庭”小区进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务协议义务，但被告刘某自2013年4月4日交纳了2013年2月1日至2014年1月31日的物业费2871元后，拒不再履行交纳物业管理费的义务。截止2016年8月31日止，被告刘某共欠物业费7417.10元。原告物业公司多次向被告刘某催要未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告刘某向原告物业公司支付拖欠的物业费7417.10元（从2014年2月1日起至2016年8月31日止每平方米每月1.80元，房屋面积132.92平方米），并支付违约金9316.80元，共计16743.90元；2、被告刘某承担本案诉讼费用。被告刘某辩称：一、被告刘某对原告物业公司所称其为“巴黎豪庭”小区xx号房屋业主及其未交纳2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业服务费7417.10元的情况无异议。二、被告刘某拒交物业费的原因有：1、2010年1月7日，被告刘某办理收房手续。在2010年1月初，物业公司组织交房时因客厅卫生间没有水龙头导致无法试水，当时物业公司人员说天气较冷，现在不要试水，以免结冰，到装修时再试水。直至2010年4月3日装修队伍进场装修并试水时发现客厅卫生间下水管周围大面积漏水，经反复处理达六次之多，拖延工期40多天。问题发生后，被告刘某多次找原告物业公司交涉协商，原告物业公司的薛经理要求被告刘某打报告给予赔偿，报告上交后薛经理说公司要走流程但是肯定会赔偿的。二、2014年初，物业公司前任薛经理回巴黎豪庭小区检查工作时将原告物业公司的胡经理介绍给被告刘某，2014年5月胡经理就赔偿金额与被告刘某进行了沟通，并答复就卫生间漏水一事赔偿被告刘某6000元，并也会将此事向上级报告，胡经理还表示防水施工单位的押金压在物业公司，还表态说赔偿没有问题的；2014年8月，原告物业公司的胡经理被调离后关于支付被告刘某6000元赔偿款一事一直未得到解决。由于物业公司管理混乱，几年时间更换了六、七任经理，新官不理旧事，业主的权益得不到保障，承诺的事情得不到解决，因此被告刘某在2014年以后就没有缴纳物业费了。三、在正常情况下被告刘某是应该交纳物业费，但因为原告物业公司没有解决问题，被告刘某不应该缴纳物业费，也不应该承担违约金和诉讼费。原告物业公司应赔偿被告刘某在装修期间因卫生间漏水造成的各种损失共计9400元。被告刘某提出在原告物业公司对以上问题改进、解决后，其愿意交纳物业费用。经审理查明：2009年4月24日，被告刘某与开发商南益置业（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告刘某向开发商购买位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号“巴黎豪庭”小区xx号房屋（合同约定建筑面积132.92平方米）。2010年1月7日，被告刘某与开发商办理了前述房屋的收楼手续。前述《武汉市商品房买卖合同》中的附件五“前期物业服务内容的约定”中约定：小区由开发商通过公开招投标方式选聘的原告物业公司进行前期物业管理等内容。该附件中的第二条前期物业服务项目及价格中约定：1、基本服务项目：……；2、前期物业管理费从交房之日按房屋建筑面积计收，收费标准为：暂定1.8元/平方米，此标准计费期为两年（以合同交房日期为准），预缴一年。两年后物业管理费收费标准按照政府物价局最终核定价格收取。上述合同签订后，原告物业公司向案涉xx房屋所在的巴黎豪庭小区提供物业服务，被告刘某按照《武汉市商品房买卖合同》附件五前期物业管理服务内容的约定向原告物业公司交纳了截至2014年1月31日止的物业服务费用，但未交纳从2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业服务费用。2014年6月30日，乙方原告物业公司与甲方武汉市巴黎豪庭小区第一届业主委员会、武汉市巴黎豪庭小区业主大会签订《武汉巴黎豪庭物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对巴黎豪庭提供物业服务事宜，约定了服务内容、标准、双方的权利与义务。该合同第三章服务费用中约定物业费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅（多层）按每月每平方米1.80元，住宅（高层）按每月每平方米1.80元。因被告刘某未交纳2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业服务费用，故原告物业公司诉至法院，要求判如所请。在本案审理过程中：一、1、被告刘某提出其于2010年1月7日办理收房手续时是原告物业公司办理的，因原告物业公司在收房当天不让试水，所在才在后面的装修过程中试水时才发现漏水的事，所以被告刘某就漏水问题一直向原告物业公司反映，至今未找开发商。被告刘某还提出，2014年5月，原告物业公司的胡经理与被告刘某达成合意，就被告刘某家中卫生间漏水一事赔偿其6000元，但当时原告物业公司并未实际履行，后胡经理被调离巴黎豪庭小区，新任经理不认可被告刘某与胡经理达成的合意，原告物业公司也没有派其他的人员来解决此事，因卫生间漏水一事一直未得到解决，被告刘某要求原告物业公司赔偿在其装修过程中因卫生间漏水一事造成的各项损失合计9400元。2、原告物业公司提出，在2010年被告刘某办理收房手续时原告物业公司只是现场辅助、统筹安排此事，但具体是由开发商向被告刘某交的房；另外，根据商品房住址质量保证书中的内容，被告房屋漏水应由开发商进行返修，而不是赔偿。2010年5月，开发商已派人对被告刘某反映的卫生间漏水问题进行了维修，并在同年7月对其进行回访时，被告刘某是满意的，还在回访单上签名。被告刘某提出因卫生间漏水薛经理同意赔偿其6000元一事，是薛经理为了缓和与业主的关系以便收取物业费；原告物业公司接到过被告刘某报告卫生间渗水的问题，因属于开发商处理的事项，原告物业公司也已向开发商报告，但开发商不同意赔偿被告6000元，原告物业公司只是协调，所以不应当承担赔偿责任。3、经庭审调查，针对被告刘某答辩时提出应赔偿其装修期间因卫生间漏水造成的各种损失计9400元的意见，本院已当庭向被告刘某释明此要求与本案不具有明显的同一法律关系，在本案中不予一并处理，并告知其可以另行向卫生间漏水的责任主体直接主张权利要求赔偿。二、双方当事人申请庭外和解，但至今未果。以上事实，有营业执照、《武汉市商品房买卖合同》、《武汉巴黎豪庭物业服务合同》、商品房住宅质量保证书、工程部工作处理标签、短信记录、双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：被告刘某在购房时与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中的附件五属于该合同的组成部分，系双方自愿签订，属双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同中的前期物业服务内容的约定依法对业主被告刘某有约束力。原告物业公司与案涉小区业主委员会及业主大会签订的物业服务合同，亦是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主被告刘某亦有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告刘某提供了主要的物业服务义务，虽然原告物业公司存在交涉处理业主的卫生间漏水赔偿问题不及时等服务瑕疵，但因被告刘某房收房后出现的卫生间漏水问题的直接责任主体不是原告物业公司，则在原告物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，被告刘某仅以其未解决卫生间漏水的赔偿问题作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求被告刘某支付拖欠的2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业费7417.10元的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其主张逾期支付物业费的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告刘某提出要求原告物业公司赔偿其在装修期间因卫生间漏水造成的各种损失共计9400元的意见，因房屋卫生间漏水的问题不属于原告物业公司提供的物业服务范围，此要求与本案的物业服务合同关系不属于同一法律关系，故本院在本案中对此事不予一并处理，业主被告刘某可另行向房屋卫生间漏水的责任主体主张此项赔偿的权利。综上所述，被告刘某应向原告物业公司支付拖欠的2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业费7417.10元。因原、被告是在同一个小区内提供物业、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告刘某为代表的业主也应该及时履行交纳物业费的主要义务，避免因为交物业费造成物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响了其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量，而涉及个体住户在居住房屋过程中存在渗水等问题，应找准原因、找对对象，并通过合法途径及时维权。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司交纳自2014年2月1日起自2016年8月31日止的物业服务费7417.10元；二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取110元，由被告刘某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 蔡丽红二〇一七年十月十二日书记员 潘 雪 关注公众号“”