（2016）京0107民初7911号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
首钢集团有限公司、北京首欣物业管理有限责任公司与李德茂、何俊阁等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
首钢集团有限公司,北京首欣物业管理有限责任公司,北京首钢实业集团有限公司,北京老山中里桑拿浴室,何俊阁,李德茂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十八条，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初7911号原告（反诉被告）：首钢集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路(注册号:110XXXXXXXX7422)。法定代表人:靳伟，董事长。原告（反诉被告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内(统一社会信用代码:×××)。法定代表人：张效新，总经理。委托代理人：闫才小，男，1968年9月6日出生，该公司员工。原告：北京首钢实业集团有限公司，住所地北京市石景山区八角西街85号(信用代码:×××)。法定代表:刘刚，董事长。三原告共同委托代理人：彭锦熔，女，1983年2月3日出生，北京首欣物业管理有限责任公司法务。被告（反诉原告）:北京老山中里桑拿浴室，住所地北京市石景山区老山中里房管所北侧（注册号：110XXXXXXXX9666）。法定代表人:何俊阁，经理。被告（反诉原告）:何俊阁，女，1958年5月19日出生，北京老山中里桑拿浴室法定代表人,住北京市石景山区。被告:李德茂（兼北京老山中里桑拿浴室、何俊阁之委托代理人），男，1958年9月28日出生,住北京市石景山区。原告（反诉被告）首钢集团有限公司（以下简称:首钢集团）、原告（反诉被告）北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称：首欣物业）、北京首钢实业集团有限公司（以下简称：实业公司）与被告（反诉原告）北京老山中里桑拿浴室（以下简称：老山浴室）、被告（反诉原告）何俊阁、被告李德茂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员沈霞担任审判长，人民陪审员王淑芝、赵桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）首钢集团、首欣物业、原告实业公司的共同委托代理人彭锦熔，被告（反诉原告）老山浴室、何俊阁的共同委托代理人李德茂均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）首钢集团、首欣物业及原告实业公司共同起诉称：位于北京市石景山区老山西里46幢的房屋已由老山浴室承租多年。首欣物业与老山浴室签订有《房屋租赁合同》。合同明确约定了租赁房屋的位置、面积（280平方米）、租赁用途、租期、租金及权利义务和其他相关事项。2013年12月31日，双方的租赁期满。此后，双方未再签订房屋租赁合同，但三位被告至今占用着上述房屋，拒不腾退，也拒不支付房屋使用费。首欣物业、实业公司多次催告三被告，要求其腾退房屋，并支付占用期间的房屋使用费，三被告均置之不理。上述房屋的产权人为实业公司，实业公司委托首欣物业对房屋进行经营、管理。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1.判令三被告立即腾清并向首欣物业交付原租赁房屋（包括自建房、锅炉房）及场地；2.判令三被告向首欣物业支付2014年欠交的房屋租金47500元；3.判令被告向首欣物业支付房屋占有使用费从2015年1月1日起至腾清房屋之日止(按照每月8125元)；5.诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）老山浴室、何俊阁共同答辩称：不同意三原告的诉讼请求。2014年，老山浴室与首欣物业签订了租赁合同。2015年1月，老山浴室交纳了2014年的房租5万元。合同签订后，被告还购了2000度电。但首欣物业于2015年1月22日断电，导致被告无法经营，遣散12名员工，赔偿员工7万多元。被告在2014年改造浴室投入很大，现原告的行为给被告造成很大的损失，原告不应当要求被告支付使用费。法院应当驳回原告的诉讼请求。被告李德茂答辩称：不同意三原告的诉讼请求。李德茂不是合同的主体，没有侵占原告的房屋。本案与李德茂没有关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）老山浴室、何俊阁向本院提出反诉请求：1.判令首钢集团、首欣物业赔偿老山浴室、何俊阁建设砖房及锅炉房费用220700元；2.判令首钢集团、首欣物业支付因违约不再供应热水致使老山浴室、何俊阁于2004年自购锅炉、配套设备及改造费用28万元；3.判令首钢集团、首欣物业支付自2000年1月至2005年12月保安入住3间平房的房屋使用费15万元（按每年3万元的标准计算）；4.判令首钢集团、首欣物业支付自2000年初至2005年底使用热水的费用182500元（每天按100元计算，共1825天）；5.判令首钢集团、首欣物业支付自2006年起至今的一间浴室的房屋使用费10万元（每月按800元计算）；6.判令首钢集团、首欣物业支付2014年7月老山浴室装修改造费用38万元；7.判令首钢集团、首欣物业给付遣散员工工资72000元（每人2个月工资6000元，共12人）；8.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：老山浴室自1999年开始与反诉被告签订房屋租赁协议，租赁涉案房屋作为洗浴用房。老山浴室承租后，在原房屋后院建设了砖房。1999年与首钢房管所签承包协议第五条，甲方保证给予乙方热水供应，又于2002年5月1日与首钢物业签订供用水协议，其中第七条热水按每吨12元收费，2003年首钢停止供应热水，老山浴室对该浴室投资巨大，但反诉被告对该租赁物长期停水停电，老山浴室无法经营。现反诉被告要求收回房屋，应赔偿建房等损失。另反诉被告使用老山浴室在后院所建的房屋作为员工宿舍，从未支付过使用费。从2000年起，反诉被告使用浴室一间以供其员工洗澡直至2005年，之后又将该浴室作为仓库使用。反诉被告应当支付以上费用。请求法院支持二被告的反诉请求。原告（反诉被告）首钢集团、首欣物业共同答辩称:不同意反诉请求。理由：第一，老山浴室没有经过首钢集团、首欣物业的许可，自行建设房屋,且房屋没有规划许可证，是违章建筑。根据合同，自建部分应属于出租人所有。第二，锅炉和设备已经由反诉原告使用多年，可以由被告自行拆走。如果锅炉属于装修改造部分，根据合同约定，锅炉应当属于出租人所有。第三，反诉原告的第三项反诉请求缺乏事实和法律依据。双方没有书面合同，无法证明存在租赁、借用的合同关系。即使确实有租赁关系，被告的反诉请求也超过诉讼时效。第四，反诉原告没有证据证明第四项反诉请求的事实存在。双方没有书面合同或约定。即使事实存在，也无法判断双方基于什么法律关系，而且反诉原告的主张也超过了诉讼时效。第五，首欣物业从2015年4月开始使用一间自建房作为库房，但为了化解矛盾同意从2006年起向被告支付该库房的房屋使用费。第六，针对第六项反诉请求，根据合同约定，合同到期后，出租人可主张恢复原状或属于出租人，现反诉被告主张装修改造属于出租人所有。另反诉原告未对装修、改造申请鉴定。第七，合同已经到期，承租人应停止营业，返还房屋。损失不是由出租人造成。经审理查明：位于北京市石景山区老山西里46号房屋（以下简称：涉案房屋）的原所有权人为首都钢铁公司房管委员会。2008年首钢改制，涉案房屋纳入实业公司改制资产。经实业公司的授权，由首欣物业进行管理。1999年3月23日，何俊阁（乙方）与首钢房管处（甲方）签订《老山桑拿浴室承包协议》。该协议约定：一、承包期限为三年，自1999年5月1日起至2002年4月30日止……三、付款方式及期限：1.承包金额：乙方每年上交房管处6万元。2.收费方式：每年乙方于当年第一个月十五日内到甲方直接交付，一次付清。五、甲方的权利义务甲方保证在老山浴室开浴时间给予乙方热水供应。（甲方计划检修及事故抢修除外）六、乙方的权利义务1.在承包期内乙方对房屋设备、设施有使用权无处置权。2.乙方自行办理营业执照及有关开业手续并保证守法经营。3.在承包期内不得随意拆改房屋结构及设施，局部改动需征得甲方同意，新增永久性装修，承包期结束后，不得拆除，归甲方所有。九、其它1.乙方承包桑拿浴室后，房管处即停发乙方的工资、奖金，保留其档案工资，作为今后计算有管待遇的依据。2002年8月1日，首钢物业处与何俊阁签订《供水协议》。供水方为首钢物业处。1999年的《老山桑拿浴室承包协议》到期后，双方续签承包协议，承包期至2006年4月30日止。2006年5月16日，首钢物业管理处（出租人、甲方）与老山浴室（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》载明：合同期限2006年5月16日至2007年5月16日止，月租金5000元。第二条:权利和义务1.甲方按合同条款的约定向乙方交付合乎要求的房屋，供乙方使用……6.在租赁期内，乙方负责承租房屋及设施的日常维护及养护，甲方只负责房屋的结构加固，以及房屋的抢修，其他修缮项目由乙方负责。乙方因使用不当，造成房屋及设施的损坏，应负责修复和赔偿损失（由专业部门认定）。7.乙方在租用房屋的周围及庭院内，不得私搭乱建。乙方需对承租房屋进行增、改、扩、房间和装修时，必须事先书面征得甲方同意，竣工后的房屋及设施产权仍属甲方。2007年、2008年、2009年，首钢物业管理处与老山浴室均签订了书面的租赁合同。2010年5月24日，北京首钢实业有限公司物业管理分公司（现为首欣物业）与老山浴室签订《房屋租赁合同》。该合同约定：房屋租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日，共三年。2013年，首欣物业与老山浴室签订《房屋租赁合同》。该合同约定租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日。2014年1月1日，首欣物业（甲方）与老山浴室（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：房屋租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日。租赁期满甲方有权收回该房屋。若乙方需要继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租书面申请，征得同意后，甲乙双方重新签订定房屋租赁合同。租金标准：年租金97500元。乙方需提前1个月向甲方交纳房屋租金97500元。乙方承担并按时交纳水费、电费、供暖费、物业费等。房屋租赁期间，乙方不得对承租房屋进行增建、改建、翻建。如因特殊情况确需增建、改建、翻建、装修的，必须向出租方提出申请，由出租方报物产事业部审查，经批准后方可施工，关于增建、改建、翻建、装修项目及产权归属，租赁双方要签订书面协议。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：1.依附于房屋的装修归甲方所有；2.要求乙方恢复原状；3.向乙方收取恢复工程实际发生的费用。乙方不支付或者不按照约定期限支付租金，除补所欠房屋租金外，每延迟一天，应向甲方支付所欠房屋租金3%的违约金，如乙方拖欠房屋租金达三个月，甲方有权解除合同。又查明，何俊阁在1999年在涉案房屋的院落里修建了自建房及楼梯。2002年，何俊阁修建锅炉房。老山浴室于2015年1月16日交纳了2014年的部分房租共5万元。此后，未再交纳房租。另，何俊阁、老山浴室提出：第一，从2000年1月至2005年12月房管处的保安入住自建房，并使用一间浴室洗澡。第二，从2006年起，首钢集团、房管处使用老山浴室的一间自建房作为库房。对此，老山浴室、何俊阁申请邓某出庭作证。邓某证实，何俊阁承包涉案房屋以前，房管所的保安就在此居住。后来，老山浴室在后院修建了自建房，保安就住在自建房里。双方未对法律关系进行约定，老山浴室于每年签订合同时会向房管所要房费。邓某于2006年起不在老山房管所工作。经询问，首钢集团、首欣物业不认可从2000年1月至2005年12月房管处的保安入住自建房，并使用一间浴室洗澡的事实，但认可从2015年4月开始使用老山浴室一间自建房作为库房并同意从2006年起按合理标准支付该库房的房屋使用费。诉讼中，何俊阁、老山浴室申请对涉案房屋的自建、扩建房屋的价值进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，北京中必达资产评估预先责任公司担任本案的鉴定机构，并于2017年4月23日作出《价值评估报告》。该报告中的《评估明细表》载明：1.东侧自建房评估价值60330元；2.自建库房评估价值17490元；3.员工休息室评估价值8700元；4.卫生间评估价值2930元；5.过道屋顶评估价值2930元；6.员工休息室评估价值33640元；7.锅炉房评估价值88820元；8.员工女部浴室隔断墙评估价值5410元；9.楼梯的评估价值1340元；10.桑拿房隔断评估价值4970元。共计220700元。首欣物业对《评估明细表》中的第8.10项有异议，认为是这部分属于装修非自建，但为化解矛盾同意按照租赁合同中自建房的赔偿比例进行赔偿。上述事实，有当事人陈述、《老山桑拿浴室承包协议》、《房屋租赁合同》、证人证言等证据在案佐证。本院认为，首欣物业与老山浴室于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。根据合同约定，租赁期已于2014年12月31日届满。此后，双方未再达成租赁协议。老山浴室也再未向首欣物业交纳房租。双方的房屋租赁合同关系已经终止，但老山浴室未能及时返还并继续占用租赁物。因老山浴室为个人独资业，投资人应以其个人财产对企业承担无限责任。故老山浴室、何俊阁应当将北京市石景山区老山西里46号房屋及院落（包括自建房、锅炉房）腾空并交付给首欣物业。关于三原告提出，判令三被告向首欣物业支付2014年欠交的房屋租金47500元。经查，老山浴室于2015年1月16日交纳了2014年的部分房租共5万元。此后，未再交纳2014年的房租。故老山浴室、何俊阁应当向首欣物业交纳房屋租金47500元。关于三原告提出，判令被告向首欣物业支付房屋占有使用费从2015年1月1日至腾清房屋之日止(按照每月8125元)。经查，第一，《房屋租赁合同》已于2014年12月31日到期，老山浴室未能及时返还并继续占用租赁物，故应支付实际占用期间的房屋使用费。第二，对于房屋使用费的合理数额，三原告主张以《房屋租赁合同》中约定的租金标准为参照，本院对此计算标准不持异议。关于老山浴室、何俊阁提出，判令首钢集团、首欣物业赔偿老山浴室、何俊阁建设砖房及锅炉房费用220700元的反诉请求。经查，第一，老山浴室是在何俊阁签订《老山桑拿浴室承包协议》期间修建的砖房及锅炉房。该承包协议未约定承包期满后自建房的处理方式。第二，承包协议结束后，老山浴室与首钢集团、首欣物业又签订租赁合同，老山浴室一直占有自建房、锅炉房至今。租赁合同也未约定自建房的归属问题。第三，三原告要求腾退自建房，也同意在本案中处理自建房的赔偿问题。第四，经鉴定，自建房、锅炉房的价值为210320元。针对鉴定，三原告提出员工女部浴室隔断墙、桑拿房隔断不属于自建房，但为了化解矛盾同意按自建房赔偿的标准处理。第五，因首欣物业是租赁合同的主体，能独立承担民事责任。故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对首欣物业应当赔偿给老山浴室、何俊阁砖房、锅炉房的损失酌定为11万元。关于老山浴室、何俊阁提出，判令首钢集团、首欣物业支付因违约不再供应热水致使老山浴室、何俊阁于2004年自购锅炉、配套设备及改造费用28万元。经查，第一，老山浴室自购锅炉、配套设施及改造发生在承包协议期间。涉案的房屋租赁合同未约定供水事宜。鉴于反诉原告提出的该诉讼请求与本案并非同一法律关系，本院不宜一并处理。二反诉原告可另行主张权利。关于老山浴室、何俊阁提出，判令首钢集团、首欣物业支付自2000年1月至2005年12月保安入住3间平房的房屋使用费15万元（按每年3万元的标准计算）及支付自2000年初至2005年年底使用热水的费用182500元（每天按100元计算，共1825天）的反诉请求。经查，第一，证人邓某的证言证实首钢房管所的保安于老山浴室开业前就居住在涉案房屋。老山浴室开业后，保安从涉案房屋搬至老山浴室的自建房。对此，老山浴室与首钢的房管所没有签订书面的合同。第二，本案为房屋租赁纠纷，而保安入住老山浴室自建房及保安使用一间浴室发生在何俊阁与首钢签订承包协议期间。故不宜与本案一并处理，二反诉原告可在补充证据后另行主张权利。关于老山浴室、何俊阁提出，判令首钢集团、首欣物业支付自2006年起至今的一间浴室的房屋使用费10万元（每月按800元计算）的反诉请求。经查，老山浴室、何俊阁未提供证据证实从2006年起将一间浴室（自建房）交付给反诉被告使用。二反诉被告仅认可从2015年4月开始使用老山浴室一间自建库房并同意从2006年起按合理标准支付该库房的房屋使用费。本院参照涉案房屋的租赁合同，对该自建房的使用费酌定为每月464元。故首钢集团、首欣物业应当按每月464元的标准向何俊阁、老山浴室支付自2006年1月起至首欣物业向老山浴室、何俊阁支付砖房、锅炉房的损失11万元止。关于老山浴室、何俊阁提出，判令首钢集团、首欣物业支付2014年7月老山浴室装修改造费用38万元的反诉请求。因涉案房屋租赁合同已经到期，老山浴室、何竣阁要求赔偿装饰改造费用无法律依据。故本院对该反诉请求不予支持。关于老山浴室、何俊阁提出，判令首钢集团、首欣物业给付遣散员工工资72000元（每人2个月工资6000元，共12人）的反诉请求。经查，老山浴室未按合同交纳2014年的房租，违约在先。首欣物业才采用停水的方式表示抗辩。第二，因涉案租赁合同于2014年12月31日到期后，双方未再签订租赁合同。老山浴室遣散员工系其内部经营行为，二被告的反诉请求无法律依据。故本院对该反诉请求不予支持。另，因李德茂不是租赁合同的承租人，也不是涉案房屋的使用人，故本院驳回三原告对李德茂的诉讼请求。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、北京老山中里桑拿浴室、何俊阁于本判决生效后十五日内将北京市石景山区老山西里46号房屋及院落（包括自建房、锅炉房）腾空并交付给北京首欣物业管理有限责任公司；二、北京老山中里桑拿浴室、何俊阁于本判决生效后十五日内向北京首欣物业管理有限责任公司交纳欠付的2014年房屋租金四万七千五百元；三、北京老山中里桑拿浴室、何俊阁于本判决生效后十五日内北京首欣物业管理有限责任公司支付房屋占有使用费（从2015年1月1日起至腾房之日止，按照每月八千一百二十五元的标准计算)；四、北京首欣物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京老山中里桑拿浴室、何俊阁砖房、锅炉房的损失十一万元；五、北京首欣物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内向北京老山中里桑拿浴室、何俊阁支付一间浴室的房屋使用费（从2006年1月1日起至北京首欣物业管理有限责任公司履行本判决第四项给付义务之日止，按每月四百六十四元的标准计算）；六、驳回首钢集团有限公司、北京首欣物业管理有限责任公司、北京首钢实业集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京老山中里桑拿浴室、何俊阁其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九百八十八元，由北京老山中里桑拿浴室、何俊阁共同负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万七千二百六十七元，由首钢集团有限公司、北京首欣物业管理有限责任公司、北京首钢实业集团有限公司共同负担一千三百九十元（于本判决生效后七日内交纳），由北京老山中里桑拿浴室、何俊阁共同负担一万五千八百七十七元（已交纳）。鉴定费用一万元，由北京老山中里桑拿浴室、何俊阁共同负担五千元（已交纳），由北京首欣物业管理有限责任公司负担五千元（北京老山中里桑拿浴室、何俊阁已预交，北京首欣物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京老山中里桑拿浴室、何俊阁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 沈 霞人民陪审员 王淑芝人民陪审员 赵桂荣二〇一七年十月十二日书 记 员 孙 飞 来自：