（2017）沪02民终8971号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-03
案件名称
朱金龙与邵秀珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱金龙,邵秀珍,交通银行股份有限公司上海徐汇支行
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8971号上诉人(原审被告)：朱金龙，男，汉族，1961年3月5日生，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：谢科海，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邵秀珍，女，汉族，1959年2月21日生，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：何菱，上海和联律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵余萍，上海和联律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司上海徐汇支行，住所地上海市徐汇区。负责人：厉静，行长。委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人朱金龙因与被上诉人邵秀珍、原审第三人交通银行股份有限公司上海徐汇支行(以下简称“交通银行徐汇支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱金龙上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回邵秀珍的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决在事实认定方面存在几点问题，对于朱金龙签署《借条》的动机、时间，银行贷款的归属均未查清。该借条是为邵秀珍向其子隐瞒出卖房屋事实而写。关于房屋交付问题，因邵秀珍生活困难，故同意邵秀珍出卖嘉定区房屋(以下简称“系争房屋”)后继续居住使用，对租金也未作明确的约定，但邵秀珍曾偶尔支付过租金。至于首付款，在2003年时房价不高，使用现金支付首付款的做法非常普遍，而收条因时隔十余年，遗失亦属正常。一审判决认定双方是以合法形式掩盖非法目的属于适用法律错误，相关认定缺乏完整的证据链。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人邵秀珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人交通银行徐汇支行述称，不同意朱金龙的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邵秀珍向一审法院起诉请求：一、确认朱金龙与邵秀珍之间关于系争房屋买卖合同无效；二、判令朱金龙协助将系争房屋恢复登记至邵秀珍名下。一审法院认定事实：一、邵秀珍原为系争房屋的权利人。朱金龙、邵秀珍于2003年11月12日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：邵秀珍(甲方)将系争房屋转让给朱金龙(乙方)，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)328,600元；乙方于2003年11月10日支付10,000元作为定金，于2003年11月30日前支付78,000元，于2003年12月31日前(以银行放贷日为准)支付240,000元。合同对于房屋交付的时间、办理过户登记的时间等均未约定。邵秀珍、朱金龙于2003年11月26日办理了系争房屋的转移登记申请，系争房屋于2003年12月8日核准登记至朱金龙名下。双方签订房地产买卖合同后，系争房屋仍由邵秀珍居住至今。二、交通银行徐汇支行于2003年11月26日在系争房屋上设立23万元的抵押债权(2004年8月4日补发)。2003年11月24日，朱金龙与交通银行徐汇支行就购置系争房屋签订《交通银行上海分行个人购房抵押借款合同》，约定：朱金龙向交通银行徐汇支行贷款23万元，贷款期限2003年11月27日至2018年11月27日；朱金龙委托交通银行徐汇支行以购房款的名义将贷款资金划入邵秀珍名下在交通银行开设的尾号为7001的指定账户。邵秀珍名下在交通银行开设的尾号为7001的账户的开卡日期为2003年6月26日，发卡日期为2003年11月25日。该账户于2003年11月27日转账收入23万元，于2003年11月28日在天钥桥路支行取款23万元。三、系争房屋于2014年10月20日被长宁区人民法院司法查封(2016年10月19日续封)；嘉定区人民法院根据邵秀珍的申请于2016年10月31日对系争房屋进行了轮候查封；徐汇人民法院于2017年2月8日对系争房屋进行了轮候查封。四、朱金龙于2012年12月23日向邵秀珍出具《借条》一份，写明：“本人朱金龙于2002年底向邵秀珍借房产证进行买卖贷款，房屋产权人属于邵秀珍。由于买卖贷款后产权人变更为朱金龙，由朱金龙承担银行的还贷。根据邵秀珍要求，房屋产权人及相关利益属于邵秀珍本人。”五、因朱金龙未按约偿还贷款本息，交通银行徐汇支行向徐汇区人民法院起诉，徐汇区人民法院于2009年4月7日作出(2009)徐民二(商)初字第354号民事判决，判令朱金龙于该判决生效之日起十日内归还交通银行徐汇支行借款本金178,496.04元，偿付以178,496.04元为基数，自2008年7月27日起至该判决生效之日止的逾期利息、罚息(按双方签订的《交通银行上海分行个人购房抵押借款合同》约定的执行标准)；卢利珍对上述债务承担连带清偿责任；朱金龙不履行上述付款义务的，交通银行徐汇支行可以与朱金龙协议，以系争房屋折价款，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价、或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归朱金龙所有，不足部分由朱金龙清偿。一审审理中，朱金龙否认邵秀珍提交的借条是其本人签署，并申请就笔迹进行司法鉴定。法院根据朱金龙的申请委托了鉴定机构就该借条进行笔迹鉴定，后因朱金龙未缴纳相应的鉴定费用，鉴定申请被退回。一审审理中，经法院释明，朱金龙表示若房地产买卖合同被确认无效，没有无效的后果需要处理。朱金龙称其向邵秀珍支付了房屋首付款，但未提交相应的证据；邵秀珍对此予以否认并称从未收到过朱金龙的任何款项，贷款发放的尾号为7001的账户并非其本人开设，并表示其曾将身份证原件借给朱金龙，该账户可能是朱金龙代为开设的，其在本次诉讼前并不知晓该账户的存在。一审法院认为，根据邵秀珍提交的朱金龙签署的借条、邵秀珍从未向朱金龙交付房屋、朱金龙在本次诉讼前也从未向邵秀珍主张过房屋权利以及朱金龙无法提交支付房款的相关凭证等事实，已基本形成完整的证据链，证明邵秀珍与朱金龙并无房屋买卖的真实意思表示，双方就系争房屋签订房地产买卖合同是为了帮助朱金龙从银行套取购房贷款，系以合法形式掩盖非法目的，双方签订的房地产买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。邵秀珍要求朱金龙协助将系争房屋恢复登记至邵秀珍名下合法有据，但目前系争房屋上存在交通银行徐汇支行的抵押债权和另案的司法查封，目前无法办理恢复登记，故法院对于该项诉讼请求暂不支持，邵秀珍可以在朱金龙涤除抵押和另案的司法查封后另行主张。至于本案所涉的房款，法院释明后朱金龙并未要求处理，故本案不作处理。朱金龙关于借条不是其本人签名的辩称意见，因目测该签名与朱金龙的签名并无明显差异，且因朱金龙的原因未进行笔迹鉴定，故对于朱金龙的该节抗辩意见，法院不予采信。一审法院作出判决：一、确认邵秀珍与朱金龙于2003年11月12日就嘉定区房屋签订《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回邵秀珍其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邵秀珍与朱金龙客观上的确就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》并经房地产交易中心备案登记，朱金龙也经核准登记取得了房地产权证，故在交易形式上，基本符合房屋买卖合同的外部特征。现双方的争议焦点在于，上述房屋买卖是否系各方当事人就转让系争房屋标的所有权而达成的合意，是否系真实意思的表示。本院经审查认为，朱金龙本人在《借条》上明确表示系争房屋的所有权属于邵秀珍，并陈述了房屋买卖之本意。《借条》的书写时间虽晚于房屋过户时间，但并不能仅凭此点否认《借条》的内容之真实性。朱金龙辩称该借条是为邵秀珍向其子隐瞒出卖房屋事实而写，缺乏证据证明，本院不予采纳。从客观事实上看，系争房屋的产权虽转移登记至朱金龙名下，但却一直由邵秀珍居住使用至今，邵秀珍也从未向其支付租金。结合房屋买卖合同中相关条款与正常买卖合同条款的约定存在明显差异，本院赞同一审法院之论断，双方之间并无房屋买卖的真实意思表示，作出的民事法律行为应属无效。综上所述，朱金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但形成本案纠纷双方均有责任，故诉讼费用，应由双方共同负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币9,150元，财产保全费人民币5,000元，共计人民币14,150元，由邵秀珍、朱金龙各半负担；二审案件受理费人民币18,300元，由邵秀珍、朱金龙各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 俊审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一七年十月十二日书 记 员 蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”