（2017）吉0581民初1653号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-02-28
案件名称
马金才与周海涛等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
梅河口市人民法院
所属地区
梅河口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马金才,郑兆慧,周海涛,汪兴龙,梅河口市金峰房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零八条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第十九条，第二十六条第一款，第三十一条
全文
吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0581民初1653号原告：马金才，男，1973年1月20日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市牛心顶镇马场村*组。原告：郑兆慧，女，1976年8月15日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市牛心顶镇马场村*组。二原告委托诉讼代理人：李相东，吉林享和律师事务所律师。被告：周海涛，男，1987年3月23日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市牛心顶镇马场村*组。委托诉讼代理人：赵国富，梅河口市福民街法律服务所法律工作者。被告：汪兴龙，男，1982年3月13日出生，汉族，个体，住梅河口市众城万家**号楼*单元***室。第三人：梅河口市金峰房地产开发有限责任公司，住所：梅河口市丰华园小区。法定代表人：王起财，董事长。委托诉讼代理人：高世林，男，1970年4月14日出生，汉族，该公司总工程师，住梅河口市解放街十一委十一组。原告马金才、郑兆慧与被告周海涛、汪兴龙、第三人梅河口市金峰房地产开发有限责任公司（以下简称金峰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告马金才、二原告共同委托诉讼代理人李相东、被告周海涛及其委托诉讼代理人赵国富、第三人金峰房地产公司的委托诉讼代理人高世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马金才、郑兆慧向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告周海涛一次性支付剩余房屋款120000元及截止2017年7月16日利息13680元，利息自2017年7月17日起按照月利率6厘计算至购房款结清时止；2.要求被告汪兴龙对被告周海涛尚欠二原告的购房款及利息承担连带保证责任；3.请求判决第三人协助被告办理房照手续；4.请求判令由二被告承担诉讼费。事实和理由：2011年，二原告（夫妻关系）与第三人签订了梅河口市丰华园11号A楼1单元603室房屋买卖合同，二原告全款交付购房款，第三人给二原告开具付款凭证。2014年12月16日，二原告与二被告签订《房屋买卖协议》，协议约定：原告将位于梅河口市丰华园11号A楼1单元603室出售给周海涛，周海涛向二原告支付房款235000元，首付100000元，剩余款项七年内分期付清，利息按照月利率6厘计算，每年至少付25760元，汪兴龙作为担保人。协议外，经二原告与二被告协商，周海涛另行支付二原告购房款5000元，即涉案房屋的总价款为240000元（235000元+5000元）。签订合同后，二原告就向周海涛交付了涉案房屋，而且经二原告、周海涛、第三人三方积极协商，以实际行为对《房屋买卖协议》第二款内容进行了部分补充和变更，第三人收回了与二原告签订的涉案房屋的房屋买卖合同及付款凭证，第三人与周海涛重新签订了房屋购买人为周海涛的新的房屋买卖合同，并重新出具了房屋购买人为周海涛的付款凭证，原告完成了在第三人处把房屋买卖合同及付款凭证更名过户给周海涛，而现根据周海涛与第三人签订的的房屋买卖合同关于权利义务的内容，第三人应当为周海涛提供办理房屋产权手续，协助办理房照的义务应当由第三人承担，而非二原告。而且原告仍然积极地多次至梅河口市不动产登记中心协助周海涛申请办理房照，最终因为第三人开发的丰华园三期没有在梅河口市不动产登记中心进行不动产申请初始登记，导致周海涛不能办理房照，与原告无关。现原告早己向周海涛交付房屋并由周海涛居住使用至今，原告亦在第三人处更名过户手续并在不动产登记中心进行了备案，原告已经履行了合同上约定的义务，涉案房屋己经发生物权转移，因此周海涛应当按协议约定支付剩余购房款，汪兴龙应当承担连带保证责任。而周海涛在交付首付款100000元及第一年房款25760元后，拒绝再向二原告支付剩余房款，周海涛的行为应属违约行为。因周海涛拖欠将近两年的购房款，且周海涛在社会上存在诸多债务，有丧失或者可能丧失向二原告履行债务能力的情形，故原告要求周海涛一次性支付给原告剩余购房款。二原告多次向周海涛、汪兴龙追要剩余房款未果，导致二原告承担了沉重的经济压力，现依据《合同法》之相关规定，为维护自身合法权益，二原告依法提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。周海涛辩称，1、原告起诉被告要求一次性给付其购房款及利息，没有法律依据。双方在签订房屋买卖协议时，对被告尚欠剩余房款进行了约定，即被告乙方在七年内分期付清，每年偿还本金2万元，利息5760元，购房款总额为24万元，被告在合同签订后给付10万元，尚欠购房款本金14万元，每年偿还的25760元系7年的本金14万元，每年利息5760元。同时约定原告在一年内为被告乙方办理完房照，因为原告违约没有完成办理房照的约定，被告在给付一年的本金及利息后，第二年没有履行偿还房款的义务。2、原告违约在先，所以被告没有履行偿还尚欠房款的义务，因此原告要求被告一次性给付尚欠房屋款，法院不应予以支持，如果原告如约履行了义务，被告应当无条件的按照约定给付甲方购房款。汪兴龙辩称，如果原被告调解，就调解，我不同意支付房款，房照没有办下来，周海涛办不了分期付款，我不应该承担连带保证责任。金峰房地产公司辩称，丰华园三期现在缺手续办不了房照是事实，不是我们个人原因，我们也在积极办理，最着急应该是我们公司，对原被告事情我不明白怎么回事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院评判如下:周海涛对梅河口市不动产登记中心证明有异议，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，2011年，二原告与第三人签订了梅河口市丰华园11号A楼1单元603室房屋买卖合同，二原告全款交付购房款，第三人给二原告开具付款凭证。2014年12月16日，二原告与周海涛签订《房屋买卖协议》，协议约定：二原告将位于梅河口市丰华园11号A楼1单元603室，面积为65.49平方米的楼房出售给周海涛，周海涛向二原告支付房款235000元，首付100000元，剩余款项七年内分期付清，利息按照月利率6厘计算，每年至少付25760元，汪兴龙作为担保人。协议外，经双方协商，周海涛另行支付二原告购房款5000元，即房屋的总价款为240000元。签订合同后，二原告向周海涛交付了该房屋，经二原告、周海涛、第三人三方协商，第三人收回了与二原告签订的房屋买卖合同及付款凭证，第三人与周海涛重新签订了房屋购买人为周海涛的新的预购房屋协议书，并重新出具了房屋购买人为周海涛的销售不动产统一发票，后因丰华园三期手续不全，该房屋不能办理房照。周海涛在交付首付款100000元及第一年房款25760元后，拒绝再向二原告支付剩余房款。本院认为，本案中，原、被告之间的房屋买卖协议是双方进行房屋买卖的真实意思表示，该协议合法有效。二原告作为房屋出卖人已经履行了交付房屋的合同义务，周海涛以二原告未能按照协议约定为周海涛办理房照为由拒绝支付剩余房款，但是该房屋未办理房照是因为丰华园三期手续不全，不是二原告的自身原因造成的，不应归责为二原告。经二原告、周海涛、第三人三方协商，第三人收回了与二原告签订的房屋买卖合同及付款凭证，与周海涛重新签订了房屋购买人为周海涛的新的预购房屋协议书，并出具了房屋购买人为周海涛的销售不动产统一发票，即周海涛与第三人直接形成房屋买卖合同关系，为周海涛提供办理房屋产权的手续的责任应当转由第三人承担，二原告不再负有该项责任。本院认为，周海涛拒绝支付剩余房款的理由不成立，周海涛作为买受人应当按照约定及时、足额支付房款。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”现周海涛明确表示拒绝支付剩余房款，已构成违约，原告要求被告一次性支付剩余房款应予支持。即被告周海涛应当一次性支付剩余房款12万元及利息（利息从2015年12月17日起按照月利6厘计算）。汪兴龙作为担保人应当对剩余房款及利息承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”汪兴龙在向原告提供担保时没有明确保证方式、期限等，该保证方式为连带责任保证、保证期限为主债权履行期限届满六个月，原、被告双方约定剩余款项七年内分期付清，周海涛仅支付第一年的房款及利息，第二年的房款及利息应当在2016年12月16之前支付，汪兴龙对第二年的房款及利息的保证期间为6个月，本案原告起诉日期为2017年7月24日，超过了汪兴龙对第二年房款及利息的保证期间，故汪兴龙对第二年房款及利息不承担保证责任。故汪兴龙应对剩余房款10万元及利息（利息从2017年1月25日起按照月利6厘计算）承担保证责任。汪兴龙承担保证责任后，有权向周海涛追偿。按照金峰房地产公司与周海涛签订的预购房屋协议书，金峰房地产公司负有为周海涛提供办理房屋产权的手续的责任，应当由周海涛要求金峰房地产公司履行该项义务，二原告不是该协议的合同相对方，本院对二原告要求金峰房地产公司协助被告办理房照手续的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条、第三十一条规定，判决如下：一、被告周海涛于本判决生效之日起十日内支付原告马金才、郑兆慧购房款12万元及利息（利息从2015年12月17日起以12万元为本金，按照月利6厘计算）；二、被告汪兴龙对上述第一项债务在购房款10万元及利息（利息从2017年1月25日起以10万元为本金，按照月利6厘计算）承担连带保证责任；三、被告汪兴龙在承担连带保证责任后对被告周海涛有追偿权；四、驳回原告马金才、郑兆慧的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1485元（已减半），保全费1202元，共计2687元，由被告周海涛、汪兴龙负担。被告周海涛、汪兴龙到期不履行本判决确定的给付义务，原告马金才、郑兆慧向本院申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判员 宋纪平二〇一七年十月十二日书记员 李 旸 来自