（2017）渝0109民初6589号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-15
案件名称
徐晓莉钟和建与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟和建,重庆隆鑫锐智投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初6589号原告：钟和建，男，汉族，1988年2月20日出生，住四川省内江市。原告（原告钟和建的委托诉讼代理人）：徐晓莉（原告钟和建之妻），女，汉族，1989年3月25日出生，住重庆市垫江县。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告钟和建、徐晓莉与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（原告钟和建的委托诉讼代理人）徐晓莉，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟和建、徐晓莉向本院提出诉讼请求：1、被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，安装可视对讲机，并将可视对讲机、红外探头、紧急报警按钮调试至正常使用；2、被告支付原告2015年6月30日至2017年7月30日期间的物业管理费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月18日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋，建筑面积80.51㎡，总成交金额526487元。合同附件三约定了被告应配置室内智能化可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但原告接房至今，被告没有安装合同附件三中约定的可视对讲分机，已安装的红外探头、紧急报警按钮都无法正常使用。根据合同第十六条第2款约定，被告还应支付原告2015年6月30日至2017年7月30日期间的物管费损失3000元。原告起诉来院。被告隆鑫公司辩称，被告依约向原告交付了验收合格的房屋，智能化设备尚在调试中，调试完毕统一投入使用，设备并非为原告一家单独使用。原告实际接房时间为2015年7月4日，实际接房当天涉案房屋的红外探头、紧急报警按钮已实际安装，可视对讲机已交于原告。原告在接房当时就已经知道或应当知道可视对讲分机尚未安装，智能化配置无法正常使用，原告最迟应于2017年7月4日提出诉讼请求，原告实际起诉日期为2017年7月20日。原告的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。且智能化配置是否启用没有对原告装修和使用房屋造成任何影响，被告并没有违反合同约定，不应承担物业管理费损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的××小区二期项目中位于重庆市北碚区××镇××路××号预售商品房一套，建筑面积80.51㎡，总成交金额526487元。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定：室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。原告于2015年7月4日接房，接房后对涉案房屋进行了装修现已入住。原告接房时，被告已为原告安装了红外探头、紧急报警按钮，已将可视对讲分机交付原告未安装，上述室内智能化配置至今无法正常使用。另查明，原告取得了坐落于重庆市北碚区××镇××路××号房屋的房地产权证，建筑面积80.52平方米。庭审中，原告举示了：1、2016年11月4日的会议纪要；2、2017年3月10日的会议纪录；3、北碚区××镇××（二期）小区业主委员会于向被告发出的交涉函（2016年12月16日）及催办函（2016年10月）；4、重庆隆鑫物业管理有限公司××管理处于2017年6月25日在小区张贴的公告的照片及于2016年7月4日在小区张贴的通知的照片；5、照片8张。拟证明原告通过业委会向物管公司反映涉案房屋的智能化配置的使用情况，小区的智能化配置也未启用，原告与被告一直在协商，至今未过诉讼时效。被告对证据1、2、4的真实性无异议，对证据3、5的真实性有异议。被告认为证据1、2是物管公司与业委会两方达成的，与被告无关，也不能约束被告。证据3，被告从未收到，不知晓业委会函件的内容。对于证据4，该证据是物管公司出具给涉案房小区的全体业主，不是单独出给原告，原告取得该通知手段违法，不应采信。对于证据5，照片显示的内容涉及门禁系统、烟雾报警器，与本案无关。原告举示了：证据6、金额为3333.48元（期间为2016年3月1日至2017年7月31日）及167.7元（期间为2017年8月）的物管费发票共两张；证据7、金额为531.42元（期间为2015年10月1日至2015年12月31日）及513元（期间为2016年1月1日至2016年2月26日）物管费收据共两张。拟证明原告缴纳了2015年10月1日至2017年7月31日的物管费4545.6元。原告陈述物管费缴纳标准为：2015年按2.2元/平方米缴纳，2016年1月至2016年7月按3元/平方米缴纳，2016年8月起至今按2.2元/平方米缴纳。被告对证据的真实性无异议，但认为证据6发票显示的缴费日期在原告本次诉讼之后，不应在本案中处理；对原告陈述的物管费缴费标准无异议。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。对于原告接房时间，虽原告庭审中陈述其于2015年6月30日接房但并未举示证据。而被告举示的收楼书载明原告的接房时间为2015年7月4日。故本院认定原告于2015年7月4日接房。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案，原告于2015年7月4日接房，于2017年7月20日向法院起诉。被告也辩称设备一直在调试过程中，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据合同约定，被告应为原告提供并安装室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，且上述配置可以正常使用。被告仅向原告交付了可视对讲分机，未安装，故对原告要求被告安装可视对讲分机的诉讼请求，本院予以支持。被告为原告安装了红外探头、紧急报警按钮，但至今不能正常使用，现原告提出要求被告将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可以正常使用的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。关于对该条约定被告承担物管费期间的理解存在两种解释：第一种解释为整改期间，即整改期间原告产生的物管费由被告承担；第二种解释为仅约定了被告承担物管费的截止时间，并未约定起始时间，整改期间装修或使用房屋只是被告承担物管费的条件，而不是被告承担物管费的具体期间，对于原告从接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案针对合同第十六条存在两种理解的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采信第二种解释，即只要原告装修或使用房屋，被告应承担从原告实际接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费。审理中，原被告双方均确认原告已装修涉案房屋并入住，故被告应支付原告接房后的物管费。原告举示2015年10月至2017年7月的总金额为4347.9元物管费票据，原告要求被告支付3000元物管费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，被告应在涉案房屋安装可视对讲分机，并将涉案房屋的可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可以正常使用，并支付原告物管费损失3000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内安装原告钟和建、徐晓莉所有的坐落于重庆市北碚区××镇××路××号房屋中的可视对讲分机，并将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告钟和建、徐晓莉物管费损失3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵红媚二〇一七年十月十二日书记员 张茂颖 更多数据：