（2017）渝0103民初18069号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-12
案件名称
重庆市江宇物业管理有限公司与陈静黄修琼等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市江宇物业管理有限公司,陈伟德,黄修琼,陈静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初18069号原告：重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区显丰大道10-62-1-1号，统一社会信用代码91500106450440943J。法定代表人：龚宬铖，董事长。委托诉讼代理人：李士华，员工。被告：陈伟德（同系被告陈静的委托诉讼代理人），男，1950年7月8日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：黄修琼，女，1951年2月25日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：陈静，女，1982年7月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市江宇物业管理有限公司（以下简称江宇物业公司）与被告陈伟德、黄修琼、陈静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江宇物业公司的委托诉讼代理人李士华，被告陈伟德、黄修琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年1月至2017年4月共计76个月的物业服务管理费用7904元；2.判令被告向原告支付2011年1月至2017年4月共计76个月的公摊水电费572.39元；3.判令被告向原告支付违约金400元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年6月8日重庆旭庆房地产开发有限公司（以下简称旭庆公司）与原告签订了《江湾国际花都前期物业服务合同》，委托原告对其开发的“旭庆·江湾国际花都”项目提供前期物业管理服务。随后，原告进入“旭庆·江湾国际花都”项目开始提供前期物业管理服务。2009年40月23日原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告购买的“旭庆•江湾国际花都”X栋X-X号房屋提供物业管理服务。合同履行过程中，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告却未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。经原告催缴，被告均以各种理由拒绝缴纳，拖欠至今，故诉至法院。被告陈伟德、黄修琼、陈静共同辩称，被告是重庆市渝中区菜袁路168号X幢X-X的业主，从2011年1月起没有缴费的情况属实，之所以没有缴费是因为开发商延期办证，应当向被告赔偿1万多的违约金，被告找到物管公司，但物管公司没有处理。被告以为开发商和物管公司是一家的，就以不交物管费的方式抵扣延期办证的违约金。这么多年物管公司一直没有起诉被告，是物管公司也觉得自己理亏。原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，现最多同意向物管公司支付3年的物管费和公摊费。本院经审理认定事实如下：2008年6月8日，旭庆公司（甲方）与江宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“旭庆·江湾国际花都”（C1-C6幢、A1、A2幢及公共区域）提供前期物业管理服务。物业服务收费选择包干制，标准为高层住宅1.4元/月·平方米（含电梯运行和公用日常维护费）。物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权人或者使用人向乙方交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日百分之一的计算标准向乙方支付违约金。嗣后，江宇物业公司（甲方）与陈伟德、黄修琼、陈静（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，载明鉴于乙方购买旭庆公司（建设单位）开发的“旭庆·江湾国际花都”一期项目下X幢X楼X号房屋，建设单位委托甲方对该项目一期提供前期物业管理服务，双方自愿就建设单位委托甲方对“江湾国际花都”一期提供前期物业管理服务事宜达成协议。该合同对甲方提供物业服务的内容、事项、质量等进行了约定。其中第五条约定，物业管理费采用包干制形式，物业管理费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润，标准为高层住宅1.4元/月·平方米（含电梯运行和公用日常维护费）。第七条约定，物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权人或者使用人向甲方缴纳。第二十七条约定，乙方或物业使用人未按时足额缴纳物业管理费，乙方须向甲方支付应交金额每日百分之一的违约金。上述合同签订后，江宇物业公司按约提供了物业服务，但陈伟德、黄修琼、陈静拖欠2011年1月至2017年4月期间的物业服务费及公摊费未付。江宇物业公司分别于2012年7月4日、2015年10月9日邮寄了催收函，但陈伟德、黄修琼、陈静仍未缴纳物业服务费及公摊费。上述事实，有房屋产权信息、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、EMS邮单、欠费明细表等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，江宇物业公司与旭庆公司就“旭庆·江湾国际花都”小区签订了《前期物业服务合同》，陈伟德、黄修琼、陈静系该小区X幢X楼X号房屋业主，该合同对陈伟德、黄修琼、陈静具有约束力。江宇物业公司与陈伟德、黄修琼、陈静签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性约定，应属有效。江宇物业公司应当依照上述合同约定提供物业服务，陈伟德、黄修琼、陈静亦应按照约定支付相应的物业服务费用。现陈伟德、黄修琼、陈静对拖欠2011年1月至2017年4月期间的物业服务费7904元、公摊费572.39元无异议，但辩称系以不缴纳物业服务费用的方式抵扣开放商应向其支付的延期办证违约金，本院认为该辩解并非拒不交纳物业服务费用的正当理由。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，江宇物业公司于2012年7月4日邮寄催收函后，直至2015年10月9日才再次邮寄催收函主张权利，故其主张的2015年10月9日倒推三年之前的物业服务费及公摊费已过诉讼时效，本院不予支持。根据江宇物业公司举示的欠费明细表，陈伟德、黄修琼、陈静拖欠2012年10月至2017年4月期间的物业服务费为5720元、公摊费为506.09元，对此本院予以支持。江宇物业公司主张违约金400元，未超过合同约定的违约金标准，亦不违反法律规定，对此本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告陈伟德、黄修琼、陈静于本判决生效后立即向原告重庆市江宇物业管理有限公司支付2012年10月至2017年4月期间的物业服务费5720元、公摊费506.09元，并支付违约金400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈伟德、黄修琼、陈静负担。本判决为终审判决。代理审判员 李宁二〇一七年十月十二日书 记 员 杨婷 微信公众号“”