（2017）川19民终666号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-14
案件名称
巴中市金城房地产开发有限公司、苟群英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省巴中市中级人民法院
所属地区
四川省巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
巴中市金城房地产开发有限公司,苟群英,白朝林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终666号上诉人（原审被告）：巴中市金城房地产开发有限公司。法定代表人：邓祖彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎棋，男，生于1954年4月28日，汉族，初中文化，巴中市金城房地产开发有限公司项目负责人，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：张育富，四川巴蜀律师事务所律师。上诉人（原审原告）：苟群英，女，生于1959年12月18日，汉族，初中文化，农民，住四川省巴中市巴州区。上诉人（原审原告）：白朝林，男，生于1960年11月4日，汉族，中专文化，农民，住巴中市巴州区，系苟群英之夫。委托诉讼代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。上诉人巴中市金城房地产开发有限公司（简称“金城房产公司”）、苟群英、白朝林因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金城房产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回苟群英、白朝林的一审诉讼请求。理由：根据双方所签订的《商品房认购合同书》及《商品房买卖合同》的约定，房屋水、电入户费10000元，专项维修资金9424.25元，契税34955.40元应由苟群英、白朝林承担，故苟群英、白朝林共计应向金城房产公司支付928264.65元，已交840333元，下差87931.65元，一审判决认定下差购房款21618元，属事实认定错误。按照合同约定，苟群英、白朝林应一次性向金城房产公司支付上述款项，而苟群英、白朝林实际分多次付款，且至今还下差房款87931.65元。故苟群英、白朝林违约在先，金城房产公司可拒绝履行相关义务。苟群英、白朝林无权要求金城房产公司交付房屋，金城房产公司也不应当承担违约责任。上诉人苟群英、白朝林上诉请求：撤销原判第二条，并依法改判金城房产公司按合同约定支付违约金；支持苟群英、白朝林在一审提出的由金城房产公司赔偿房屋租金损失和逾期交房违约金的一审诉请。理由：金城房产公司违约事实明确，一审酌定金城房产公司赔偿我方已付房款10%的损失，显失公平，金城房产公司应按合同约定承担全部违约责任。苟群英、白朝林向一审法院诉请：1、判决金城房产公司继续履行合同，并限期金城房产公司无条件交付房屋及办理房屋不动产权证书。2、判决金城房产公司赔偿房屋租金损失及逾期交房的违约金。一审认定的事实：2010年12月30日，金城房产公司普天名都项目部与原告白朝林签订《商品房认购合同书》，由白朝林购买被告开发的位于巴中市南坝经济开发区H幢11#门市（框架结构，面积为162㎡，单价为5100元/㎡），同时约定：在签订认购合同时付总房款40%，在2011年4月底前付清房款，折后总价人民币826200元；在签订本认购书时交纳300000元，作为该套商品房认购房款。认购方在接到出卖方通知后一周内到普天名都（金城苑二期）售楼中心签订《商品房买卖合同》，同时交清下余房款，认购金将自行转为房款。房屋交付使用时间为2011年12月，在正式交房后180天内办理房产、土地使用证。合同上加盖了被告金城房产公司普天名都项目部印章并由项目负责人郎棋签字确认，原告白朝林在合同上签名并捺印。2010年12月30日，2011年9月26日，原告白朝林向被告金城房产公司普天名都项目部先后两次共交纳购房款50万元，金城房产公司普天名都项目部向原告出具了收款收据。2012年12月18日，被告与原告白朝林签订正式《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了备案。双方在该份合同中对原告所购房屋的位置、面积、总价款及违约责任等作了明确约定。其中约定：房屋总价款为861951元，由原告一次性付款。买受人逾期付款，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房的，除不可抗力外，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期在30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。房屋建筑面积实测后，买受人以实际面积按合同约定的单价据实结算房价款。出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人未满足合同约定交付条件的，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由出卖人履行通知接房义务，买受人在接到出卖人电话通知接房后30日内未到公司办理交接手续的，买受人按应付房款的百分之一承担违约责任。买受人应提供详细的居住和工作单位地址、联系电话，并在更改联系方式后书面通知出卖人，若联系中断造成出卖人不能按时交房，出卖人不承担违约责任。出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。被告在该份合同上加盖了“巴中市金城房地产开发有限公司合同专用章”，原告白朝林在合同上签名并捺印。前述《商品房买卖合同》签订的当天，原告向被告金城房产公司普天名都项目部交房款340333元，并由项目部出具《收据》，载明：“收到白朝林普天名都H幢1-11门市购房款，金额（大写）叁拾肆万零叁佰叁拾叁元，经手人张兰平。”截止2012年12月18日，原告共向被告公司交付购房款840333元，现下差购房款21618元。一审同时查明，2017年2月，被告向原告交付了案涉门市钥匙，因该门市被承建商占用且不允许原告开门，后又将钥匙交还被告公司项目负责人郎棋。一审期间，被告金城房产公司申请追加巴中市蜀通建筑工程公司作为第三人参加诉讼，一审以因合同具有相对性，巴中市蜀通建筑工程公司不是本案涉及合同的相对人为由，口头裁定不予准许。一审认为，被告金城房产公司普天名都项目部与原告白朝林先后签订的《商品房认购合同书》及《商品房买卖合同》合法有效。被告委托代理人郎棋提出本次纠纷与被告公司无关，但郎棋系被告普天名都项目负责人，且向原告出具的《收据》上加盖了被告普天名都项目部印章，故被告项目部及被告项目部负责人郎棋的前述行为均应认定为被告的行为。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，在2013年12月31日交付房屋，原告已经向被告交付了绝大部分购房款，故被告应当按照约定向原告交付房屋并协助办理房屋权属手续。对原告提出由被告无条件交付房屋及办理房屋不动产权证书的主张，一审予以支持。原告欠付被告21618元购房款，被告可以另行主张权利。被告未按照约定交付门市，应当向原告承担违约责任。房屋租金损失与逾期交房的违约金在性质上均是对延期交房的损失补偿，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对违约责任的承担方式进行了约定，故原告要求被告赔偿房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。被告虽未主张违约金过高，但主张自身未违约，应当视为其认为违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，违约金可适当减少，一审酌定原告主张的违约金以实缴购房款总价840333元的10%确定计币为84033元。一审依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告金城房产公司于判决生效后三十日内向原告苟群英、白朝林交付所购房屋并协助办理房屋权属证；被告金城房产公司于判决生效后三十日内向原告苟群英、白朝林支付违约金84033元；驳回原告苟群英、白朝林对被告金城房产公司的其他诉讼请求；一审案件受理费500元，由被告金城房产公司负担。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人白朝林、苟群英与金城房产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。金城房产公司虽提出白朝林、苟群英下欠21618元购房款、房屋水、电入户费10000元，专项维修资金9424.25元，契税34955.40元，共计87931.65元未支付，已构成违约，但白朝林、苟群英在签订合同后，已按合同约定向金城房产公司交付了大部分购房款，故白朝林、苟群英并未构成根本性违约。金城房产公司应当按合同约定向白朝林、苟群英交付房屋并协助办理房屋产权手续。金城房产公司主张欠付的费用可与白朝林、苟群英据实结算或另行主张权利。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，上诉人金城房产公司向白朝林、苟群英交付房屋的时间应为2013年12月31日，但到期后，金城房产公司是否已通知白朝林、苟群英办理交接手续以及是否向白朝林、苟群英实际交付了房屋均未提供充分的证据予以证实，故不能认定金城房产公司已按合同约定履行了义务。一审中，金城房产公司虽未要求对违约金进行调减，但其主张不应承担违约责任，其目的是抵消对方的违约金请求，一审法院依职权将金城房产公司应承担的违约金调整为按白朝林、苟群英实际交付购房款金额的10%计算并无不当，二审予以维持。综上，上诉人金城房产公司、白朝林、苟群英的上诉请求均不成立,本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人巴中市金城房地产开发有限公司负担250元，上诉人苟群英、白朝林负担250元。本判决为终审判决。审判长 李家明审判员 王健宇审判员 孙 涛二〇一七年十月十二日书记员 郑绍坤 更多数据：