（2017）兵06民终243号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-13
案件名称
新疆新建旅客运输有限责任公司奇台分公司与杨季新、新疆新建旅客运输有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆新建旅客运输有限责任公司奇台分公司,杨季新,新疆新建旅客运输有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵06民终243号上诉人(原审被告)：新疆新建旅客运输有限责任公司奇台分公司(国有控股)，住所地，新疆昌吉州奇台总场场部。负责人：姜茂基，分公司负责人。委托诉讼代理人：尚继飞，分公司经理。委托诉讼代理人：盛小东，奇台垦区四十里腰站法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：杨季新，男,1963年7月21日出生，汉族，酒店个体，住新疆奇台县。委托诉讼代理人：李强，新疆航迪律师事务所律师。原审被告：新疆新建旅客运输有限责任公司，住所地,新疆石河子市北子午路11小区93号。法定代表人：杨辉生，董事长。上诉人新疆新建旅客运输有限责任公司奇台分公司(以下简称新建运输分公司)因与被上诉人杨季新，原审被告新疆新建旅客运输有限责任公司(以下简称新建运输公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院(2016)兵0602民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新建运输分公司的委托诉讼代理人尚继飞、盛小东，被上诉人杨季新的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼，原审被告新建运输公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。新建运输分公司的上诉请求：撤销(2016)兵0602民初317号民事判决，驳回杨季新的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审法院对事实认定不清，是被上诉人拖欠租赁费不缴纳，并非一审法院所说账目不清；2.上诉人不同意对房屋进行评估，应当继续履行合同，故上诉人不应承担鉴定费用；3.被上诉人拖欠租赁费不缴纳，已构成根本违约，根据合同约定上诉人有权解除房屋租赁合同，但上诉人不要求解除合同，要求被上诉人缴清租赁费后，继续履行合同。杨季新辩称，请求驳回上诉，维持原判。由于上诉人不提供房产证，导致被上诉人无法办理营业执照，2016年元月双方达成调解协议的意向是解除合同，被上诉人的投入双方约定通过评估解决。杨季新向一审法院提起诉请求：1．要求与被告解除《房屋承包协议书》；2．要求被告承担酒店装修及物品损失费用1900443.08元；3．要求被告承担违约金240000元；4．本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项费用为1169230元，新增赔偿停业损失667000元。一审法院查明，2014年8月15日，杨季新与新建运输分公司签订了《房屋承包协议书》，约定杨季新承包新建运输分公司位于奇台农场文艺路的奇台农场原客运站一至三层办公楼，承包期限为十年（自2014年8月15日至2024年9月14日），承包费为每年80000元，在合同签订之日一次性付清第一年度承包费，第二年起每年3月1日之前付清当年承包费，否则被告有权终止合同。合同签订后，杨季新将承租的办公楼用于经营吉鑫源酒店，一层为餐饮，二层和三层为住宿。2014年12月16日，新建运输分公司向杨季新反租了酒店一层的一间房屋作为售票室，但双方就反租费用没有约定。2015年8月22日，新建运输分公司委托奇台垦区四十里腰站法律服务所向杨季新送达了催款通知书，新建运输分公司以其赊欠杨季新的沙款37248元抵充了相应的房屋租赁费，杨建新尚欠2014年租赁费42752元。2015年1月18日，杨季新经营的吉鑫源酒店试营业，因营业执照未能顺利办理，2015年10月停止营业。因办理营业执照需要提供房产证等资料，杨季新向新建运输分公司提出给予协助，因双方协商未果，杨季新未能办理营业执照。2016年1月26日，经奇台农场人民调解委员会组织调解，杨季新与新建运输分公司达成调解协议，协议约定新建运输分公司反租杨季新的房屋期限为2014年12月16日至2016年1月24日，合计404天，租赁费为35元／天，合计为14140元（含该房屋的水、电、暖等费用）。杨季新应付新建运输分公司租赁费为80000元，充抵反租费14140元及沙款37248元后，杨季新尚欠新建运输分公司租赁费28612元，协议还约定，双方自愿继续履行签订的《房屋承包协议书》，双方均有意向提前解除合同，故申请评估公司进行评估，如双方对评估公司作出的关于房屋装修费用的结论一致认同，则双方可提前解除上述《房屋承包协议书》，互不承担违约责任。后双方均有意提前解除协议书，并对解除后的费用负担进行协商，为此，杨季新变卖了酒店内的桌椅等用品，后对评估机构双方协商未果，杨季新遂自行委托新疆金信房地产土地评估测绘咨询有限公司对其酒店装修及物品进行评估，2016年4月18日，新疆金信房地产土地评估测绘咨询有限公司作出的评估结果为1900443.08元，新建运输分公司不认可该评估结果，杨季新遂提起诉讼。一审庭审中，杨季新申请对其承租的餐厅和宾馆的装修、改造部分及配套设施、物品进行资产评估，评估机构由法院指定。2016年12月16日，一审法院委托新疆新新华夏资产评估有限公司进行评估，2017年1月18日，新疆新新华夏资产评估有限公司作出新新华夏评鉴字（2017）第01号鉴定评估报告书，涉案资产评估值为994073元。2015年10月13日，新建运输分公司向一审法院提起对杨季新的诉讼，要求解除双方签订的《房屋承包协议书》，并要求杨季新支付拖欠的房屋租赁费及租赁期内的水费、暖气费、垃圾费等，一审法院以双方之间的账目不清，新建运输分公司主张杨季新完全违约与客观事实不符为由，驳回了新建运输分公司的诉讼请求。一审法院认定上述事实的证据有：杨季新出具的《房屋承包协议书》、工商局出具的办理营业执照所需材料清单、调解协议、新疆金信房地产土地评估测绘咨询有限公司作出的评估报告、（2015）奇垦民一初字第217号庭审笔录、录音、新新华夏评鉴字（2017）第01号鉴定评估报告书、评估费发票，新建运输分公司出具的催款通知书及当事人的当庭陈述等。一审法院认为，杨季新与新建运输分公司签订的《房屋承包协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当严格履行。在合同履行过程中，杨季新没有严格按照约定向新建运输分公司给付房屋租赁费，新建运输分公司在反租了杨季新的一间房屋后，也未及时予以清算，导致双方账目不清，故双方在履行协议过程中均存在违约行为。在协议履行过程中达成的调解协议，双方对账目进行了清算，并约定双方均有意向提前解除房屋承包协议，且杨季新已经就解除房屋承包协议做了一定的准备工作，只是在费用负担方面协议未果，显然，该《房屋承包协议》已实际无法继续履行，故杨季新要求解除《房屋承包协议书》，符合法律和客观实际，予以支持。根据调解协议，双方对评估公司协商一致可提前解除合同，故经杨季新申请评估，新建运输分公司虽不同意评估，但根据查明案件事实的需要，应当进行评估，评估公司作出的评估结论，客观公正，程序合法，且双方均无异议，予以确认。杨季新依据涉案物品的原值主张给付费用，缺乏事实和法律依据，应当考虑一定的折旧率，故认定涉案资产评估价值为994073元。杨季新承租房屋后已经实际经营使用，其主张的停业损失缺乏法律依据，不予支持。根据双方签订的调解协议，互不承担违约责任，故杨季新主张的违约金，不予支持。新建运输分公司作为依法登记成立的分支机构，具有相对独立的法律地位，应当承担相应的法律责任，但分公司不具有独立法人资格，其承担责任能力不是完全的，新建运输公司作为其总公司应当对分公司不成能清偿的部分承担补充责任。新建运输公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除杨季新与新建运输分公司签订的《房屋承包协议书》；二、新建运输分公司于本判决生效后五日内向杨季新给付994073元；三、新建运输公司对上述款项承担补充给付责任；四、驳回杨季新的其他诉讼请求。一审案件受理费23924元，减半收取计11962元，邮寄费100元，评估费20000元，合计32062元，由新建分公司负担14890元，杨季新负担17172元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人于2015年10月13日以被上诉人欠租赁费等为由，向人民法院提起解除双方签订的《房屋承包协议书》，一审法院以双方的账目不清为由驳回了其诉讼请求；2016年1月26日，上诉人与被上诉人就提前解除《房屋承包协议书》达成调解协议，因被上诉人不同意向上诉人支付上诉人提出的装修及物品等费用，而未按调解协议推进解除《房屋承包协议书》工作。以上事实说明双方当事人均已同意解除《房屋承包协议书》，只是在履行解除《房屋承包协议书》时，就装修、物品金额以何价格、方式进行支付尚未达成一致；在上诉人对被上诉人自行委托鉴定机构出具鉴定意见提出异议后，经被上诉人申请，一审法院委托鉴定机构对涉案装修及物品等进行鉴定，双方当事人对鉴定意见均未提出异议，说明双方当事人对该价格均认可。上诉人上诉请求继续履行《房屋承包协议书》有违诚实信用原则，本院不予支持。因上诉人对被上诉人自行委托鉴定机构进行鉴定后的意见不予认可，双方亦不能达成一致意见，致使上诉人在诉讼后通过法院委托鉴定机构进行鉴定产生了鉴定费用，该费用系为履行双方当事人解除《房屋承包协议书》而产生，一审法院判由双方当事人分担，符合法律规定和本案实际。故对上诉人称其不同意解除《房屋承包协议书》而不应承担鉴定费用的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。原审被告新建公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法审理本案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13741元，由上诉人新疆新建旅客运输有限责任公司奇台分公司负担。本判决为终审判决。审判长 甄红星审判员 赵 群审判员 李 霞二〇一七年十月九日书记员 雷 玲 搜索“”