（2017）渝0105民初16010号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-01
案件名称
钟仕容与丁灵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟仕容,丁灵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初16010号原告：钟仕容，女，汉族，1969年2月5日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：傅宗芳，女，重庆晶晶食品有限公司员工。被告：丁灵，男，汉族，1966年4月17日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：蒋小兰，女，被告丁灵之妻。原告钟仕容与被告丁灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟仕容的委托诉讼代理人傅宗芳及被告丁灵的委托诉讼代理人蒋小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟仕容向本院提出如下诉讼请求：请求确认原、被告2011年10月29日签订的《红鼎国际房屋租赁合同》有效，原告对江北区渝北三村X号红鼎国际名苑X座X、X-X的房屋享有合法租赁权。事实及理由：原、被告于2011年10月29日签订《红鼎国际房屋租赁合同》，现因被告涉及债务纠纷，为确保原告的房屋承租权，请求法院依法确认。被告丁灵辩称：认可租赁合同有效。因租期太长，租金太低，被告想终止合同另行出售。被告卖房后补偿原告。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的红鼎国际房屋租赁合同协议、红鼎国际房屋租赁补充协议书、两份收条、解除房屋租赁合同通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月29日原、被告签订《红鼎国际房屋租赁合同》，被告将江北区渝北三村X号红鼎国际名苑X座X、X-X房屋出租给原告使用，租赁期10年，从2011年10月29日至2021年10月28日止。合同约定，被告不得以任何原因收回出租房屋，租赁期内被告同意原告转租；月租金为5000元，租赁期内租金不变；原告每次支付5年租金，第一次于合同签订之日起3日内支付30万元，第二次于2016年10月1日前支付30万元；被告于合同生效之日起3日内交付房屋，被告提供房屋为简装，原告可自行装修；若被告违约影响原告正常经营，须赔偿年租金10倍的违约金，并退还未使用的部分租金。同年10月30日，原告支付被告第一次5年租金30万元。原告接房装修后使用至今。2014年12月2日，原、被告与案外人李琳签订《红鼎国际房屋租赁补充协议书》：确认被告尚欠李琳借款80万元，被告以江北区渝北三村X号红鼎国际名苑X座X、X-X房屋15年的租金分别冲抵李琳债务80万元，冲抵期为2016年10月29日至2031年10月28日，原告租赁期满后，李琳享有该房屋的转租权；被告用原告应支付的2016年10月29日至2021年10月28日期间的租金30万元冲抵所欠李琳的部分债务30万元，原告自本协议签订之日起10日内支付。原告租赁期满后，李琳可自用或另行出租，原告如需继续租赁，享有优先租赁权，须与李琳重新签订租赁协议。李琳转租期限不得超过约定冲抵期限，租金由李琳自行收取，冲抵期满后房屋无条件归还被告。协议还确定，原告为该房屋现在实际租用人，原告租赁期满后，李琳为该房实际租用人，享有租赁权益。2016年10月29日，原告向李琳支付了第二次5年租金30万元。2017年6月18日，被告以租金太低、租期太长影响出售为由，向原告发送了《解除房屋租赁合同通知书》，原告收到了通知，明确表示不同意解除合同。诉讼中，原告主张对讼争房屋享有截至2021年10月28日的租赁权，被告对此无异议。本案审理期间，案外人李琳到庭陈述，被告欠我借款80万元，三方约定以原告的后一笔租金30万元冲抵其中的借款30万元，该款我已收到。原、被告之间租赁合同期届满后，我才享有租赁收益、管理权，直至借款完清。原、被告之间的租赁合同与我没有关系，2021年10月28日前我不会向双方主张权利。本院认为，2011年10月29日原、被告签订的《红鼎国际房屋租赁合同协议》，签约主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效。双方约定租赁期为10年，从2011年10月29日起至2021年10月28日止，被告已按约交付房屋，原告按约向被告支付了第一笔5年租金30万元，后因被告欠案外人李琳的借款，三方于2014年12月2日签订《红鼎国际房屋租赁补充协议书》，以原告应支付的第二笔5年租金30万元冲抵被告的部分债务，该协议确定了原告租赁期满后，李琳才享有该房屋的转租权，即原告承租使用房屋的10年租赁期限没有变更，被告及其债权人李琳对此均无异议，本院予以确定。现原告已按约定将第二笔5年租金30支付给李琳，履行了支付租金的全部义务，其占有使用租赁房屋的权益应当受法律保护。原告无违约行为，被告发送的《解除房屋租赁合同通知书》对原告不发生法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：确认2011年10月29日原告钟仕容与被告丁灵签订的《红鼎国际房屋租赁合同协议》有效。原告钟仕容在租赁期内（2011年10月29日至2021年10月28日）对江北区渝北三村X号红鼎国际名苑X座X、X-X房屋享有合法租赁权。本案案件受理费减半收取40元，由被告丁灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 胡潇予二〇一七年十月十二日书记员 陈亚玮