（2017）赣07民终2578号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-12-23

案件名称

曾仲、阳光明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省赣州市中级人民法院

所属地区

江西省赣州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曾仲,阳光明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2017）赣07民终2578号上诉人（原审原告）：曾仲，男，1947年5月5日出生，汉族，住崇义县。委托诉讼代理人：卢红武，男，1969年12月9日生，汉族，住崇义县，系曾仲妻姐之子。委托诉讼代理人：何杨明，男，1979年7月30日生，汉族，住崇义县，系曾仲女婿。被上诉人（原审被告)：阳光明，男，1958年7月17日出生，汉族，住崇义县。委托诉讼代理人：刘克俊，江西洪都律师事务所律师。上诉人曾仲因与被上诉人阳光明房屋买卖合同纠纷一案，不服崇义县人民法院（2017）赣0725民初307号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾仲的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、案涉房屋转让协议仅有上诉人签名，未取得其配偶及子女的签名，该转让协议无效。二、一审法院适用法律错误。我国《合同法》第七条、《土地管理法》第六十二条、《房地产管理法》第三十八条、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及《第八次全国法院民商审判工作会议纪要》均规定农民将其宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人，买卖合同应当认定为无效。被上诉人阳光明辩称，一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，阳光明按照该合同约定已经履行完毕了有关义务。当时上诉人为出售该房屋主动找到被上诉人，说其房屋急需出售，经被上诉人到房屋所在地看后才双方多次商谈价格，在达成协议后于2000年12月1日签订了书面《让售房屋协议书》，协议签订后被上诉人于2001年3月4日向上诉人给付了29990元的购房款，上诉人将房屋及其相关产权证交给了被上诉人。由此可见，《让售房屋协议书》的签订，是原告自愿真实意志的表示，是有效的民事法律行为。被上诉人居住、使用该房屋已有18年之久，占有和使用已形成不可改变的历史事实，并且多次对房屋进行了修建、装饰，其房屋结构发生了变化，已不是原有房屋的价值，按上升的物价指数来算可以说房屋的现在价值与购来来时相比已是翻了几十倍，上诉人要求诉求退还房屋从理、从法都无法成立和实施的。二、上诉人所称的关于案涉房屋买卖合同无效的规定，属于国家政策依法不能成为否定本案合同有效的依据，而且上述规定均是在案涉房屋买卖合同签订之后出台的，根据法不溯及既往之原则，该规定不能适用本案。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。曾仲向一审法院的起诉请求：1、依法确认原、被告于2000年12月1日所签订的《让售房屋协议书》无效；2、依法判令被告立即将崇义县横水镇东门142号房屋腾退给原告。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2000年12月1日,原、被告双方签订《让售房屋协议书》，并收取被告价值人民币21600元的银行存单1张（作付款前的质押）。此前，即，2000年7月20日，原、被告意向签订《协议》1份，当日原告收取被告购房款定金人民币5000元。2001年3月4日，被告收取原告购房款人民币29990元，据此，双方已完成了协议约定的权利、义务。随之，原、被告于2010年3月3日，双方又对征地事宜作出了一份《协议书》，即：“甲方（原告）2000年12月将建在东门埂上的土木结构楼房壹栋，数间让售给了乙方（被告），同时也将房屋周围的菜土（责任土）交由乙方（被告）使用。今因县城建设规划需要征用埂上村民责任田，故此，特对甲方（原告）房屋宅基地以外（土地使用证面积以外）的责任土订立本协议：1、原房屋转让协议中，甲方（原告）房屋四周交由乙方（被告）使用的菜土（责任土）在县城建设征地时，归回甲方（原告）配偶（原责任田土业主），由甲方（原告）配偶出售给征地单位；2、征地补偿费，甲方（原告）同意双方各享受一半；3、甲方（原告）房屋和宅基地的补偿归乙方（被告）所有。”一审法院认为：原、被告于2000年12月1日签订的《让售房屋协议书》系双方真实意思表示，被告已将购房款项支付完毕，合同的权利、义务已完成，且被告实际占有、使用该房屋近十七年之久。作为合同方的原告理应按约定履行自己的义务。从2010年3月3日原、被告的补充完善协议中不难看出，协议双方已知晓该地段所涉及房屋及土地将进行征地拆迁事宜，原告为完善合同未尽事宜，双方重新进行书面约定，即，原《让售房屋协议书》中“买卖房屋背后的菜地（土）及界内空地永归乙方（被告）使用”的条款，对该土地可能产生的征地补偿款的分配再进行书面调整。诚实守信和遵守公序良俗的原则，既是法律的规定，也是人们的行为应当自觉遵守的基本准则。人们在民事活动中均应以上述规则约束自己的行为规范，如违背该规则，道德和法律底线将会被颠覆，社会活动将是一片混乱。众所周知，随着城市扩张，本案所争议的房屋被列入征地拆迁之范围，所补偿的价值随着时间推移，远超过原来的交易价值等其他因素，尔后产生民事诉讼，但该诉求本院认为违反了诚实信用原则。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。这些成文法条就是规范民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务，再则，原告行为也有违社会生活普遍遵守的公序良俗之原则。据此，原告要求确认原、被告于2000年12月1日签订的《让售房屋协议书》无效及返还房屋的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告曾仲的诉讼请求。案件受理费550元，由原告曾仲承担。二审期间，上诉人曾仲向本院提交了：1、村委会证明、崇义县文化馆证明各一份，证明被上诉人阳光明并非案涉房屋所在集体成员，属于公职人员；2、案涉房屋现场照片三张，证明被上诉人未配合政府拆迁。对上诉人提交的上述证据，被上诉人经质证认为，对村委会证明的三性有异议，对崇义县文化馆证明真实性、合法性无异议，但是，该证据与本案无关，对案涉房屋的照片真实性、合法性无异议，但是该证据不能证明待证事实。被上诉人阳光明向本院提交了微信聊天记录一份，证明其配合了政府的拆迁工作。对该证据上诉人经质证认为，该证据与本案无关。对双方提交的上述证据，本院综合评判如下：本案为房屋买卖合同纠纷并非房屋征地补偿纠纷，双方是否配合政府拆迁工作并非本案待证事实，故上诉人提交的证据2及被上诉人阳光明提交的证据与本案无关。关于被上诉人阳光明不属于案涉房屋集体经济组织成员，为本案已查明的事实，无需举证。二审经审理查明，案涉房屋目前属于崇义县城规划区内，因县城建设需要，当地政府将征收并拆除案涉房屋。一审查明的其它事实，二审予以确认。本院认为，关于案涉房屋转让协议效力问题应当适用该协议签订时有效的法律规定。该协议签订当时，国家法律、行政法规并无关于集体土地上建造的房屋转让给集体经济组织成员以外的民事主体，转让行为无效的明确规定。上诉人主张诉争合同无效，没有法律规定这一层面上的明确依据。其次，案涉房屋转让合同中双方各自的权利义务均已履行完毕，在案涉房屋面临拆迁之际，受拆迁补偿款利益驱使，上诉人自房屋转让之日起长达十多年才起诉要求被上诉人返还房屋，明显严重违反诚实信用原则，其诉请与法律维护社会公平、正义的价值追求相背离，不应当得到法律的保护。再次，国家政策规定城镇居民不得在农村购买农民住宅，其主要目的在于保障农村规划区内农民一户一宅基本居住条件，防止农民出卖房屋后而无法再获得宅基地建房。本案中，上诉人并未提交证据证明案涉房屋系其唯一住宅，而且，案涉房屋所占土地虽属集体所有，但目前已属于城镇规划区，不属于农村规划区，与农村集体经济组织的农民宅基地的转让应有所区别。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，被上诉人阳光明能否办理过户，不是影响本案合同效力的因素。至于上诉人主张案涉房屋转让协议没有其配偶及女儿的签名而主张合同无效。本院认为，上诉人曾仲系案涉房屋及土地使用权登记权利人，在案涉房屋转让时其与被上诉人签订的房屋买卖合同效力能够及于其他家庭成员。而且，在案涉争议发生之前，对上诉人曾仲与被上诉人阳光明转让案涉房屋这一事实，上诉人曾仲其他家庭成员并未向被上诉人表示过异议。在双方争议发生时，上诉人曾仲以案涉房屋转让合同未经其家庭成员签字为由而主张合同无效，有违诚实信用原则，其主张也没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人曾仲的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人曾仲负担。本判决为终审判决。审判长　曾文俊审判员　王阿婷审判员　赖国东二〇一七年十月十二日法官助理　张志平书记员　钟　琳书记员　邱　宇关注公众号“”